商品住宅进入了一个新的换代期
这不是一个纯粹的概念，也不是一个商业炒作的标新立异，这是中国住宅建设快速发展的必然阶段。促成这一时期到来的原因，归纳起来有如下几点：国力的增强，人们生活水平的提高，对住宅从量的需求逐步转向质的需求。追求质量好、品质高的住宅是大势所趋；住宅商品化市场的日趋成熟，需求档次已拉开，中高档次的住宅首先进入换代期；由于经济的不发达和住宅的一次性投资过低，使住宅的寿命下降，使得中国的旧有住宅也已过早地进入淘汰期。当前，不应再重复建设这类住宅，换代是不可避免的；住宅领域的科技推广和创新，是住宅换代的基础；建材和建筑部品短缺的状况已结束，品种和类型多样化有力支持了住宅的升级换代；生态环保和可持续发展已刻不容缓，由此推动住宅建筑在更高层面上的发展；中国城市化的加剧、小城镇的住宅建设将完成跨越式的发展；人们购买欲望的理性增长――购房保值，对换代的新型住宅将起到催生作用。种种迹象表明，我国的住宅换代期已经来临。
加速我国住宅换代的推进器――市场和产业化
（1）随着住宅商品化的不断深入，中国出现了一个政策转轨，体系转型，市场发育，需求旺盛的良好局面。市场的稳定和持续发育，让人们不单看到了住宅具有增值的可能，同时也看到了住宅消费的主流，这个主流代表了总体趋势的变化，使住房消费倾向呈现出多样性和更广的选择性。这个主流将不间断地将人们的消费理念更新，而消费理念更新是住宅换代的大前提。
我们不妨把计划经济时期建造的住宅和当今建造的商品住宅做一下比较，仅套内平面格局就发生了极大的变化。1995年以前盖的住宅几乎所有人都说：“过时了”。于是就出现了供给与需求间的脱节和大量空置房。人们大声疾呼：那些低水平的住宅不要再建了！在冷静思考未来住宅的模式后，我们寻找到一个答案：今后住宅的建设必须设置在一个更新换代的基准平台上，而这个平台是以产业现代化为基石搭建的。用产业化的方式建造换代住宅，才能迎合市场，才能形成最实际的卖点，才能引导未来的住宅消费潮流。
（2）换代住宅与住宅产业的发展水平息息相关。这方面，不仅涉及到住宅的规划建筑设计，也涉及到住宅成套技术体系（包括：建筑与结构技术、节能及新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术、施工建造技术）和住宅部品体系。住宅的换代不是一朝一夕的事，可能要历经十几年的时间。但换代住宅的概念从现在起就要树立起来。
换代住宅应该在以下5个方面有明显的进步和提高：
1、物理性能――保温、隔热、隔声、防水、装饰性能；安全性能；设备安全及人员活动的安全和居住安全等。
2、住宅的装备水平还应大大改善。厨房装备；卫生间装备；空调、采暖装备；智能化技术装备等。
3、住宅的功能更具合理。功能配置合理，面积分配有效；使用率的提高；功能房面积的增设；空间及场景的布置；特殊功能等。
4、住宅的环境要明显改观。环境绿化系统；环保部品材料系统；防止污染系统；生态型新能源利用系统等。
5、住宅的寿命应更加延长。结构寿命――承重结构；填充可变结构；装饰结构；配套材料等。
“国家康居示范工程”――创造换代住宅的样板
1999年4月建设部实施的“国家康居示范工程”集中体现了住宅现代化的发展方向，显示着当代住宅产业中的科学技术成果。要求把先进适用的成套技术加以集成，应用于示范工程中，以加速对传统住宅产业的更新改造。
“国家康居示范工程”要求率先实施商品住宅性能认定制度。显然，“国家康居示范工程”不同于安居工程和小区试点工程及小康型示范工程。它是依托产业化平台建造的换代住宅，是最有实际内容，最具竞争力的。
