需求热点
九十年代以来，上海的商品住宅购买群体变化十分明显。目前，上海商品住宅的购买主体已从过去的以中高收入者为主、中低收入者为辅的格局转变成以中等收入者为主、高收入者和低收入者为辅的格局。此外，随着市政建设的发展和经济要素从市中心的外移，城市空心化日益明显。这些因素综合起来，造成了目前市中心边缘区域特别是交通便捷的浦东和闵行区的中介楼盘需求量不断增加。
从需求的内容来看，需求热点是市中心边缘地区120平方米左右的三室二厅，此为需求量最大的套型，而100平方米左右二室二厅则是略低于前者的套型。这是因为中等收入群体作为目前的主要购房群体，现在基本上居住在50－80平方米二室或小三室的旧有住房内，其中60－80平方米套型占绝大多数。他们购买住房时强调使用功能
要有所增加，使用面积也应有所增加，在使用功能上希望增加一个厅（成为二厅），增加一间房（一卫生间），且房、厅、厨、卫的面积又要求有所增加。这样，他们购买住房的面积大致比原有住房面积增加40－50平方米。从购买能力分析，他们可选择市中心边缘房价较低的住宅，利用积蓄、出售原有住房的收入、组合贷款，他们就有能力购买比原住房面积增加40－50平方米的使用功能较完善的新房，即三室二厅120平方米左右或二室二厅100平方米左右的市中心边缘区域的理想住房。
由此可以预计，市中心边缘区域，特别是交通便捷的浦东和闵行区的品质不俗的住宅，将在市场上有较强劲的需求。此外，根据上海购房群体的需求及购买力结构分析，作为次级群体的高收入者中，需求一般以别墅、联体别墅和高级公寓为主，其中，新出现的联体别墅产品的需求增长更快。而同样为次级群体的低收入者，存量低价房和二手房将是他们的重要选择，他们购买新建低价商品住房的总量将较小。
供应热点
研究上海住宅市场可以发现，主要供应区位的分布及供应量的大小往往都受到可供开发土地和需求因素的双重影响。前几年闵行地铁沿线一枝独秀，就是因为地铁建成带动了此地的大量的物业需求，加上该区域可供开发土地供应量巨大，造成了此区域楼盘的集中大量供应。
目前，此区域理想的可供土地减少，加之需求的高峰渐过，而浦东特别是陆家嘴以外区域的居住条件已十分完善，以至浦东区域需求巨大且迅速增长，而浦东目前土地供应又比较充裕，因而造成了目前楼盘开工量巨大，供应量居上海第一（闵行第二）。
从供应上看，目前上市的新盘建筑、环境规划设计普遍良好，价格与品质相称。高层、小高层、多层、别墅和联体别墅，产品细分、目标客户细分明显。总的来看，适合中等收入购房者的中等偏高档次的产品占大部分，供应的产品从总量分布、产品定位、产品细节和总价单价上，均与目前市场的多层次有侧重的需求形态比较吻合。在这种情况下，新盘推出欲一枝独秀是比较困难的。从未来趋势看，以三室二厅为主、二室二厅为辅的需求趋势与目前上海住宅总体供应以三室二厅和二室二厅并重（其他为辅）的现状有所不符。这种趋势对目前楼盘销售的总体影响较小，但未来的新开楼盘，应充分重视这种趋势，以避免产品定位偏离的风险。
销售热点
1、热点区域
1999年，上海商品住宅批准预售面积与已登记预售面积之比已上升至1：0.75，中房上海住宅价格指数自1999年10月以来，也结束了长达4年多的持续走低，呈现微升走稳态势，加之各项综合因素分析，上海住宅市场目前已呈现供需两旺、价格止跌回稳的特征。在1999年的已售、预售的总量中，浦东占20.4％、闵行占20.3％，其
他区域均低于11.4％。新建住宅的每户平均总成交价为28.39万元，平均单价3095元／平方米，平均建筑面积92.92平方米。
1999年浦东的楼盘销量列上海第一，且市场需求潜力仍远未充分挖掘，加之目前浦东的住宅新开工量庞大，预计未来一段时间内浦东的住宅销量仍将排名第一，且比重仍可能有所增加。闵行则可能略有减少（新开工量及预售量排名在下降），其他市中心边缘区域（普陀、徐汇边缘部分）销售比例可能有所增加。
2、热点产品
市中心边缘三室二厅二卫的套型较好销
未来需求以120平方米左右三室二厅为主、100平方米左右二室二厅为辅的趋势，与目前新购住房平均成交建筑面积92.92平方米及三室二厅和二室二厅并重（其他为辅）的现状略有差异。业内人士应充分认识到这种趋势与现状的差异，特别是对于单价总价略低的市中心边缘区域，开发产品有必要考虑以120平方米三室二厅为主、100平方米二室二厅为辅，三室二厅二卫的套型肯定很受欢迎（面积增加有限，而又增加一卫生间）。目前仍有部分120平方米左右的空置房存在，但这对新盘的影响并不大，因为此类空置房有着较明显的其他方面的劣势。
产品规划设计优良且比较超前的受欢迎
上海住宅市场在竞争中演进到现在，规划设计一般的产品已很难达到热销。产品规划设计包括建筑规划设计和园林规划设计，这两个因素目前已成为产品热销的基本条件。
在规划设计中处处体现符合潮流的前瞻性理念，是为了在项目开工至销售完毕这一较长周期中不被市场淘汰，始终保持适度超前性，以此吸引越来越有前瞻性的精明买家。前瞻性的产品规划设计在2000年大量涌现，这对目前销售良好、品质良好但超前性不足的楼盘会产生一些冲击。
前瞻性表现在项目设计的很多方面，如冷热净水系统、中央空调、多层带电梯、车位充足、规划设计和物业管理的人性化和智能化等等，所谓适度超前是指产品与目标客源未来几年、十几年的需求相吻合。
产品定位准确易热销
随着上海住宅市场需求向纵深梯度发展，要求市场供应也与之相适合。同时，上海住宅供应的总量大于需求，也使发展商以特色产品激发出购买者新的消费偏好，以此使购房者产生购买冲动，从而超越其他竞争者。例如，开发水景住宅则是明显激发新的需求之举，可谓以创造力拉动了市场需求，效果较佳。
产品定位准确，是根据地块情况、未来市场情况、不同客源需求情况和市场竞争地位，准确地为产品的各个方面做细化的定位，并将此细化定位体现在项目开发的各个方面。产品定位准确，对于中小楼盘是如此，对于大型楼盘也是如此。大型楼盘虽然开发规模十分庞大，但仍需避免将所有层次客源一网打尽的做法，因为高收入客源不愿入住楼房品质、人群层次混杂的社区，而中低收入购房者也不希望社区住户间贫富反差太大。在上海住宅产品日益紧贴市场需求、日益进行细化的今天，产品定位的精细化和准确化，是产品热销和规避风险的一个关键因素。
