回顾近10年，上海的房地产价格经历了大涨大落。1992年起上海出现房地产热，房价迅速攀升，到1995年几乎翻了一番；1995年，上海市楼盘产出量达到历史巅峰，但由于国家宏观调控政策，以及国际资本向西方回流等因素，抑制了房地产需求，出现供严重大于求的不平衡状态，空置房大幅上升，房价全面下跌，到1999年
10月，住宅价格、办公楼和商场的租金价格下跌幅度都在25％左右，达到极度的低位。
张泓铭教授指出，由于申城楼盘本身品质在不断提高，会导致绝对价格上升，同时，受到市场供求因素的影响，从市场整体表现看，房价相对水平也会提高。从1999年11月起，上海市住宅价格已开始回升，2000年6月办公楼价格开始回升。
展望21世纪初，上海房地产市场需求会全面稳定增长。估计在未来两、三年内，上海的住宅需求会达到历史顶峰。基本原因是：上海经济已度过“弱势期”，进入了增长新周期，职工收入增长速度可望加快，将带来房地产市场全面兴旺；今年，国家机关、事业单位职工住房分配货币化政策有望全面实施，将进一步激发居民住
宅消费热情；同时，内外销商品房也将实施并轨，意味着外国人可以购买传统意义上的内销商品房，拉动商品房销售；上海进一步对内对外开放和中国加入WTO，将全方位扩大上海市房地产市场对海外和内地企业、人士的吸引力；上海新一轮的旧区改造估计每年将达200万至250万平方米，总量依然很大，货币化动迁将“催化”居民改善住房的愿望；值得关注的是，目前，上海已有大批市民进入新一轮住房消费，购置第二套房，上海居民住房更新速度正在加快，根据发达国家规律，人的一生平均要搬7次房。
总体看，上海房地产市场的供需将达到基本平衡，商品房价格趋于理性。张教授认为，目前，人们普遍认为房价还会上升，这种心理期望或者说是“买涨”心理，也会对价格略微产生作用。他提醒说，目前，主导上海房市的还是每平方米三、四千元的楼盘，对高档楼盘的比例应合理控制，防止新一轮“过剩”。同时，在内外销商品房并轨政策出台时，有必要对外设置一个价格“门槛”，保护本地中低层消费者的购房需求。
近日，据有关方面初步统计，去年，上海市商品房销售面积又再次超过当年竣工面积，新建商品房销售量约1600万平方米，存量房约750万平方米，总交易量超过2300万平方米。据估计，在新一轮的需求拉动下，今年，上海市新建商品房销售量将基本与去年持平，而存量销售将在去年基础上，以20％至30％的增幅攀升。预计两三年后，增量与存量的交易比例可达1：1左右。
