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外滩尚品毛坯折后2.26万/㎡,未来有盼头吗?
来源:温州房哥微信 发布时间:2020-08-03 10:34:00 字体:
本次预售《品尚湾》一期,预售范围(依照地名办标注,下同)2幢、5幢,共计建筑面积31077.85㎡,住宅240套。
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开盘楼幢

本次预售《品尚湾》一期,预售范围依照地名办标注,下同)2幢、5幢,共计建筑面积31077.85㎡,住宅240套

▲一期开盘楼栋分布图
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区位分析

该项目位于龙湾区状元街道状元桥村,即龙腾北路与瓯江路交界处,沈海高速温州大桥东侧。

▲地块相对位置。/浙江省土地使用权网上交易系统

项目北侧为瓯江路、瓯江;

南侧为状元河、龙湾区第一幼儿园等;

西侧为代建防护绿地、户外运动场、甬台温高速温州大桥、规划商业用地;西南侧为温州东高速枢纽,直线距离约500米;

东侧为华塑大楼、龙腾北路、银华小区、状元阁。

状元为龙湾老区府驻地,所以老城建成时间较早,但这也意味着城市界面形象还停留在上世纪九十年代水平。龙湾区府搬迁后,这一带的城市建设与更新就基本停滞了。

近几年,随着“大拆大整、大建大美”的推进,状元沿江一带城中村等已系数拆迁腾空,软环境趋于改善,但上世纪的老旧小区仍占据片区主导地位,成片拆迁的可能性很小

▲外滩尚品(红圈处)相对区位,有误差,仅为示意。桥为温州大桥,图右高层为京都·外滩壹号。图/龙湾区瓯江标准海塘提升改造工程概念性方案

项目周边居住氛围较为浓厚,生活配套也趋于成熟。项目与状元农贸市场仅一街之隔,距龙湾人民医院、龙湾区实验小学等也较近。交通上也算是四通八达

就地块条件来看,外滩尚品地块较为方正,北侧一线临江高层江景较为壮阔。但视线内有温州大桥分割,隔江对望的民居建筑风貌略差。东侧还有高压线铁塔,低楼层还有码头等视线干扰。

▲外滩尚品北侧江景视线。航拍于海拔高度约15米。

▲项目西北侧实景,可见码头及高压铁塔等,摄于2019年11月。来源/房探小哥朋友圈,特别致谢

项目西侧有温州大桥高架,存在一定噪音

按照规划,外滩尚品所在状元北片区规划为集高端商务、商业、居住等多重功能的滨江复合中心,号称是温州“东外滩”。外滩尚品西侧规划建设包含约180米超高层建筑的商业区。另外,龙湾片区瓯江标准海塘提升也提上日程,外滩尚品周边海塘规划为“城市阳台段”,预计会打造一些休闲空间和滨江景观带等。

以我们的分析,楼盘周边城市界面将会随着瓯江路沿江带的延伸得到一定改善,但受制于周边老旧街区,以及毕竟在城东相对角落的区位条件,对未来不宜做过高预期。

▲状元北片区规划示意图。外滩尚品即为温州大桥左侧(见红圈处)。

长按识别下方二维码,可查看外滩尚品VR实景,楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

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布局设计

外滩尚品由温州交发集团与温州东湖地产开发,容积率为3.5,有4幢高层住宅和1幢超高层建筑组成,包含2幢26层的一类高层和2幢17层的二类高层,共有住户约400户。

▲项目鸟瞰效果图

住宅西侧为规划建筑高度约128米的超高层建筑,为龙湾区首座超高层建筑,主要功能为商务办公、五星级酒店等,底部为酒店配套餐饮。

▲项目效果图

住宅外立面主要为铝板,局部涂料,整体呈简约现代风,形象定位还是不错的。

▲住宅外立面效果图

面江的5幢、6幢架空层层高比较高,层高约7.2米。1幢、2幢架空层层高约3.9米。

▲总平面图

外滩尚品建筑高度呈北高南低,不过地块内楼栋整体朝向南偏西约25°左右。偏西角度过大,夏季西晒严重,东南迎风面变小,不够凉爽。

外滩尚品南北楼栋之间间距舒朗南北住宅间距均约59.8米,楼间距和楼高之比大于1:1。

▲项目楼间距,仅为示意,以销售口径和实际为准。

日照简评

1#和2#位于小区最南侧,南邻状元河,状元河宽超过50米,加上沿河绿地、道路及建筑退让,粗略估算与南侧建筑群间距将超过76米。而南侧建筑群层数只有四五层预计1#和2#低层房源正午日照质量都有保障

5#、6#与南侧楼栋距离均约59.8米,正南向间距约66米,而南侧1#、2#仅17层(约52米高),预计冬日低层房源正午日照质量也不错;

总之,从楼盘本身的居住微观条件来看,南侧沿河及绿化北侧沿江楼间距较大舒适度不错。缺陷是西侧与高速高架桥距离较近,虽有超高层隔离,但西侧房源仍然会受到一定的噪音等负面影响。

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户型分析

一期开盘户型为100方、113方、118方、130方、138方、143方户型。标准层层高:3米。

▲户型分布图。


文中涉及的户型尺寸可能有误差,仅供参考,以实际和售楼处销售口径为准。下同。

2#100方:

▲户型尺寸可能有误差,以实际和售楼处口径为准。下同。

这个100方的尺度分配有些怪异:

----二类高层两梯四户,公摊18平方米,得房率82%,相当不错。这个高得房率已经体现在南侧面宽上,客厅3.8米、主卧3.5米、次卧3.1米,都是市面110方以下同面积段户型的最高配,舒适度高。

----但是北侧面宽的分配,却大有问题,外卫面宽只有1.5米,太过局促了,餐厅净宽预计只有2.4米左右,还要保证人的通行,也相当局促;

---主卫宽度2.05米,这个宽度下,洁具“一字型”布置浪费空间,本来1.7米宽就够了,可以腾出0.35米给外卫和餐厅。

---另外,高得房率也没有换来主卧的舒适度,主卫没顶到北侧,导致主卧进深只有3.7米,摆1.8米大床有些吃力,而市面同类产品往往拥有走入式衣库

相比之下,两梯四户的边套113方就比较完美了:

-----各房间尺度更舒适

-----主卧多了走入式衣库,入口多了独立玄关;

这个113方户型,完全可以做改善舒适三房使用了!

2#的东边单元是两梯两户,公共部分配置高了,得房率就会下降,这个118方与上面的113方套内面积一致,都是92方:

这个户型收纳空间较为充裕过道也较少,但缺点也很明显:

----厨房进深只有1.75米,灶台两侧没有多少操作台面,烹饪很麻烦

----次卧紧挨电梯,电梯噪音会对睡眠造成较大影响,进深宽度不够,北侧摆设柜子后,只能放1.2米的小床。而且这个次卧空气不能对流,不健康。

2#130方边套的厨房还是很小,118方的毛病,也都存在:

除了2#非江景房户型之外,5#江景房户型做到了北侧视线的极致利用,但户型缺陷也挺多。

江景5#138方:

---狭长过道居然有10米多长,很浪费,使用起来也不爽;

---起居厅进深只有3.9米,扣除通行过道后,难以正儿八经摆放沙发,小样的起居厅对着壮阔的江景,建议业主根据自身偏好对布局进行优化

----电梯旁的次卧还是同样的毛病,而且进深更小,与电梯接触面更大;

5#143方边套,与138方的问题基本一致:

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价格分析

备注:品尚湾装修标准为:风格一:2180元/平方米;风格二:2180元/平方米;风格三:2180元/平方米。

外滩尚品一期普惠96折后毛坯均价22567元/状元板块近年来新开楼盘较少这个价格性价比高吗?

与周边一手房比

周边3㎞以内在售一手楼盘有外滩·江月湾、招商德信·博悦湾和绿城·留香园。

其中较有可比性的为外滩·江月湾,博悦湾也有一定参考性。三者均沿瓯江路相通,相距不到3km。

外滩尚品

江月湾

博悦湾

谁胜一筹?

规模

住宅建面约5.24万方,体量中等

住宅建面约11.92万方,体量较大

住宅建面约9.14万方,体量较大

江月湾/博悦湾

区位

状元老城,配套成熟

CBD桃花岛片区,配套待开发

CBD桃花岛片区,配套待开发

江月湾/博悦湾

外立面

铝板为主

局部干挂石材+真石漆

仿石涂料+局部铝板线条

外滩尚品

建筑密度和规划布局

容积率3.5(含超高层),住宅南低北高,楼间距不错

容积率3.4,楼间比高,间距一般

容积率3.21,三期楼间比低,楼间距不错

外滩尚品

户型简评

兼具刚需和改善。二类高层得房率高

市面上常见户型,多改善面积段

偏刚需首改户型,刚需户型尺度不错

/

有利因素

配套齐全,部分江景房源

部分江景房,但后期存在规划不确定因素

/

外滩尚品

价格区间

江景房139方:2.36万/㎡左右;
非江景房:2.06万/㎡左右;

江景房139方:2.6万/㎡左右;
非江景房2.3-2.6万/㎡左右

2.32-2.50万/㎡

外滩尚品

套内计价

非江景房130方,两梯两户,套内约101方,套内均价约2.78万/㎡

非江景房131方,两梯四户,套内约103方,套内均价约3-3.1万/㎡

129方,两梯四户,套内约102方,套内均价约2.9-3.0万/㎡

外滩尚品

与周边新盘相比,外滩尚品价格相对较低,但外滩尚品的区位条件明显差一些

与周边二手房比

周边次新房最有可比性的为京都·外滩壹号(备案名:江畔家园)。外滩壹号2016年6月开盘时,多数房源价格区间为1.2-1.4万元/㎡。如今二手房成交价在2.2-2.3万元/㎡,市场成交量较少。

主要是由于外滩壹号为周边多年无新盘供应,开盘时即售空,业主群体自住比例非常高。加上一线看江,产权登记未满2年,税费较高等诸多原因,成交较少。

目前部分挂牌房源报价已经接近2.7-2.8万元/㎡,但均未成交。

周边多为房龄20年左右的老旧小区(如银华小区)成交均价约为1.2-1.3万元/㎡。尚无产权的安置房小区龙飞锦园小面积成交价格在1.7-1.8万元/㎡左右,大面积房源在1.3-1.5万元/㎡左右。(二手房源信息由21世纪门店陈雪梅女士提供,若您对状元一带二手房有疑问,可致电13957776268咨询)。

沿着瓯江路开一下车,你会发现,外滩尚品相当于整个桃花岛瓯江路延伸区片的最东段,由于沿瓯江路旧房基本都已经拆迁,可以预见未来这个片区会连为一体。在这种情况下,与江月湾、留香园等楼盘相比,外滩尚品非江景单价便宜约3000元/平方米(江景便宜更多一些),应该属于合理的定价

▲外滩尚品及其周边项目相对位置图,仅为示意,可能有误差,以实际和最新规划为准。/温州市自然资源和规划局规划在线

由于状元区片长久没有商品房供应,居住的更新换代需求只能异地满足,从这个角度来说,在这个区片工作生活的人,可以选择外滩尚品,毕竟楼盘的自身条件还算不错,北侧沿江带界面改善可期。

但是,从投资的角度来说,建议购房者不要轻易被营销所引导,毕竟城市的发展,从人口流入、产业导入到开发建设,是有其自身内在规律的。从CBD到桃花岛到蒲州再到状元,区片开发成熟度的先后往往会从里到外从核心到边缘。状元这边毕竟已经是最靠东侧,老旧小区也多,不太可能单独冒尖,目前的差价基本已经体现了区位的落差。

另一方面,购房者也必须认识到,有江景视线的房子,还需要核心地段来搭配才更有溢价。江滨路老港区一带最值钱、到了桃花岛和中央涂已经掉价、到了七都差价就更小,跑到永嘉桥头桥下就一文不值了。所以奔着一线江景房投资,不是一个特别好的主意。

总结起来一句话,本地或相近区域自住可以考虑入手投资者请谨慎。

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选房注意事项
▲以普惠96折计

江景房
选择

江景房的中间套,户型布局及外部条件完全一致,而定价上却是03、04要便宜400-500元/平方米,结合东侧视线好于西侧视线的江景条件(西侧有过江高速),建议优先考虑03室
▲江景房江景视线模拟
非江景房
选择

非江景房源也优先推荐03室113方,理由如下:

----03室113方与02室的119方套内建筑面积相同,都是92方。02室所在单元因为是两梯两户,所以公摊要大6平方米左右,加上02室单价也高一些,这样每套总价就要高14万余元
----同样的户型大小,03室总价便宜14万,而且户型更合理、好用。03室的缺点是一座电梯两户人家,侯梯时间略长,但对于总层数只有17层的房子而言,这个电梯配置对生活影响较小
----2幢西边套06室也是113方,但单价比03室高,而且西侧直接面对高架,性价比远低于03室。
----113方户型是外滩尚品所有户型设计中最为合理的,空间舒适度也很不错,面积和总价都能控制得住,刚需和改善都能匹配
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