联系电话：0577-88857761
本次预售《品尚湾》一期，预售范围（依照地名办标注，下同）2幢、5幢，共计建筑面积31077.85㎡，住宅240套。
该项目位于龙湾区状元街道状元桥村，即龙腾北路与瓯江路交界处，沈海高速温州大桥东侧。
项目北侧为瓯江路、瓯江；
南侧为状元河、龙湾区第一幼儿园等；
西侧为代建防护绿地、户外运动场、甬台温高速温州大桥、规划商业用地；西南侧为温州东高速枢纽，直线距离约500米；
东侧为华塑大楼、龙腾北路、银华小区、状元阁。
状元为龙湾老区府驻地，所以老城建成时间较早，但这也意味着城市界面形象还停留在上世纪九十年代水平。龙湾区府搬迁后，这一带的城市建设与更新就基本停滞了。
近几年，随着“大拆大整、大建大美”的推进，状元沿江一带城中村等已系数拆迁腾空，软环境趋于改善，但上世纪的老旧小区仍占据片区主导地位，成片拆迁的可能性很小。
▲外滩尚品（红圈处）相对区位，有误差，仅为示意。桥为温州大桥，图右高层为京都·外滩壹号。图/龙湾区瓯江标准海塘提升改造工程概念性方案
项目周边居住氛围较为浓厚，生活配套也趋于成熟。项目与状元农贸市场仅一街之隔，距龙湾人民医院、龙湾区实验小学等也较近。交通上也算是四通八达。
就地块条件来看，外滩尚品地块较为方正，北侧一线临江，高层江景较为壮阔。但视线内有温州大桥分割，隔江对望的民居建筑风貌略差。东侧还有高压线铁塔，低楼层还有码头等视线干扰。
▲外滩尚品北侧江景视线。航拍于海拔高度约15米。
▲项目西北侧实景，可见码头及高压铁塔等，摄于2019年11月。来源/房探小哥朋友圈，特别致谢
项目西侧有温州大桥高架，存在一定噪音。
按照规划，外滩尚品所在状元北片区规划为集高端商务、商业、居住等多重功能的滨江复合中心，号称是温州“东外滩”。外滩尚品西侧规划建设包含约180米超高层建筑的商业区。另外，龙湾片区瓯江标准海塘提升也提上日程，外滩尚品周边海塘规划为“城市阳台段”，预计会打造一些休闲空间和滨江景观带等。
以我们的分析，楼盘周边城市界面将会随着瓯江路沿江带的延伸得到一定改善，但受制于周边老旧街区，以及毕竟在城东相对角落的区位条件，对未来不宜做过高预期。
长按识别下方二维码，可查看外滩尚品VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。
外滩尚品由温州交发集团与温州东湖地产开发，容积率为3.5，有4幢高层住宅和1幢超高层建筑组成，包含2幢26层的一类高层和2幢17层的二类高层，共有住户约400户。
住宅西侧为规划建筑高度约128米的超高层建筑，为龙湾区首座超高层建筑，主要功能为商务办公、五星级酒店等，底部为酒店配套餐饮。
住宅外立面主要为铝板，局部涂料，整体呈简约现代风，形象定位还是不错的。
面江的5幢、6幢架空层层高比较高，层高约7.2米。1幢、2幢架空层层高约3.9米。
外滩尚品建筑高度呈北高南低，不过地块内楼栋整体朝向南偏西约25°左右。偏西角度过大，夏季西晒严重，东南迎风面变小，不够凉爽。
外滩尚品南北楼栋之间间距舒朗，南北住宅间距均约59.8米，楼间距和楼高之比大于1:1。
日照简评
1#和2#位于小区最南侧，南邻状元河，状元河宽超过50米，加上沿河绿地、道路及建筑退让，粗略估算与南侧建筑群间距将超过76米。而南侧建筑群层数只有四五层，预计1#和2#低层房源正午日照质量都有保障；
5#、6#与南侧楼栋距离均约59.8米，正南向间距约66米，而南侧1#、2#仅17层（约52米高），预计冬日低层房源正午日照质量也不错；
总之，从楼盘本身的居住微观条件来看，南侧沿河及绿化，北侧沿江，楼间距较大，舒适度不错。缺陷是西侧与高速高架桥距离较近，虽有超高层隔离，但西侧房源仍然会受到一定的噪音等负面影响。
一期开盘户型为100方、113方、118方、130方、138方、143方户型。标准层层高：3米。
文中涉及的户型尺寸可能有误差，仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准。下同。
2#100方：
这个100方的尺度分配有些怪异：
----二类高层两梯四户，公摊18平方米，得房率82%，相当不错。这个高得房率已经体现在南侧面宽上，客厅3.8米、主卧3.5米、次卧3.1米，都是市面110方以下同面积段户型的最高配，舒适度高。
----但是北侧面宽的分配，却大有问题，外卫面宽只有1.5米，太过局促了，餐厅净宽预计只有2.4米左右，还要保证人的通行，也相当局促；
---主卫宽度2.05米，这个宽度下，洁具“一字型”布置浪费空间，本来1.7米宽就够了，可以腾出0.35米给外卫和餐厅。
---另外，高得房率也没有换来主卧的舒适度，主卫没顶到北侧，导致主卧进深只有3.7米，摆1.8米大床有些吃力，而市面同类产品往往拥有走入式衣库。
相比之下，两梯四户的边套113方就比较完美了：
-----各房间尺度更舒适；
-----主卧多了走入式衣库，入口多了独立玄关；
这个113方户型，完全可以做改善舒适三房使用了！
2#的东边单元是两梯两户，公共部分配置高了，得房率就会下降，这个118方与上面的113方套内面积一致，都是92方：
这个户型收纳空间较为充裕，过道也较少，但缺点也很明显：
----厨房进深只有1.75米，灶台两侧没有多少操作台面，烹饪很麻烦；
----次卧紧挨电梯，电梯噪音会对睡眠造成较大影响，进深宽度不够，北侧摆设柜子后，只能放1.2米的小床。而且这个次卧空气不能对流，不健康。
2#130方边套的厨房还是很小，118方的毛病，也都存在：
除了2#非江景房户型之外，5#江景房户型做到了北侧视线的极致利用，但户型缺陷也挺多。
江景5#138方：
---狭长过道居然有10米多长，很浪费，使用起来也不爽；
---起居厅进深只有3.9米，扣除通行过道后，难以正儿八经摆放沙发，小样的起居厅对着壮阔的江景，建议业主根据自身偏好对布局进行优化；
----电梯旁的次卧还是同样的毛病，而且进深更小，与电梯接触面更大；
5#143方边套，与138方的问题基本一致：
备注：品尚湾装修标准为：风格一：2180元/平方米；风格二：2180元/平方米；风格三：2180元/平方米。
外滩尚品一期普惠96折后毛坯均价22567元/㎡。状元板块近年来新开楼盘较少，这个价格性价比高吗？
周边3㎞以内在售一手楼盘有外滩·江月湾、招商德信·博悦湾和绿城·留香园。
其中较有可比性的为外滩·江月湾，博悦湾也有一定参考性。三者均沿瓯江路相通，相距不到3km。
|
外滩尚品 |
江月湾 |
博悦湾 |
谁胜一筹？ |
|
|
规模 |
住宅建面约5.24万方，体量中等 |
住宅建面约11.92万方，体量较大 |
住宅建面约9.14万方，体量较大 |
江月湾/博悦湾 |
|
区位 |
状元老城，配套成熟 |
CBD桃花岛片区，配套待开发 |
CBD桃花岛片区，配套待开发 |
江月湾/博悦湾 |
|
外立面 |
铝板为主 |
局部干挂石材+真石漆 |
仿石涂料+局部铝板线条 |
外滩尚品 |
|
建筑密度和规划布局 |
容积率3.5（含超高层），住宅南低北高，楼间距不错 |
容积率3.4，楼间比高，间距一般 |
容积率3.21，三期楼间比低，楼间距不错 |
外滩尚品 |
|
户型简评 |
兼具刚需和改善。二类高层得房率高 |
市面上常见户型，多改善面积段 |
偏刚需首改户型，刚需户型尺度不错 |
/ |
|
有利因素 |
配套齐全，部分江景房源 |
部分江景房，但后期存在规划不确定因素 |
/ |
外滩尚品 |
|
价格区间 |
江景房139方：2.36万/㎡左右； |
江景房139方：2.6万/㎡左右； |
2.32-2.50万/㎡ |
外滩尚品 |
|
套内计价 |
非江景房130方，两梯两户，套内约101方，套内均价约2.78万/㎡ |
非江景房131方，两梯四户，套内约103方，套内均价约3-3.1万/㎡ |
129方，两梯四户，套内约102方，套内均价约2.9-3.0万/㎡ |
外滩尚品 |
与周边新盘相比，外滩尚品价格相对较低，但外滩尚品的区位条件明显差一些。
周边次新房最有可比性的为京都·外滩壹号（备案名：江畔家园）。外滩壹号2016年6月开盘时，多数房源价格区间为1.2-1.4万元/㎡。如今二手房成交价在2.2-2.3万元/㎡，市场成交量较少。
主要是由于外滩壹号为周边多年无新盘供应，开盘时即售空，业主群体自住比例非常高。加上一线看江，产权登记未满2年，税费较高等诸多原因，成交较少。
目前部分挂牌房源报价已经接近2.7-2.8万元/㎡，但均未成交。
周边多为房龄20年左右的老旧小区（如银华小区）成交均价约为1.2-1.3万元/㎡。尚无产权的安置房小区龙飞锦园小面积成交价格在1.7-1.8万元/㎡左右，大面积房源在1.3-1.5万元/㎡左右。（二手房源信息由21世纪门店陈雪梅女士提供，若您对状元一带二手房有疑问，可致电13957776268咨询）。
沿着瓯江路开一下车，你会发现，外滩尚品相当于整个桃花岛瓯江路延伸区片的最东段，由于沿瓯江路旧房基本都已经拆迁，可以预见未来这个片区会连为一体。在这种情况下，与江月湾、留香园等楼盘相比，外滩尚品非江景单价便宜约3000元/平方米（江景便宜更多一些），应该属于合理的定价。
由于状元区片长久没有商品房供应，居住的更新换代需求只能异地满足，从这个角度来说，在这个区片工作生活的人，可以选择外滩尚品，毕竟楼盘的自身条件还算不错，北侧沿江带界面改善可期。
但是，从投资的角度来说，建议购房者不要轻易被营销所引导，毕竟城市的发展，从人口流入、产业导入到开发建设，是有其自身内在规律的。从CBD到桃花岛到蒲州再到状元，区片开发成熟度的先后往往会从里到外、从核心到边缘。状元这边毕竟已经是最靠东侧，老旧小区也多，不太可能单独冒尖，目前的差价基本已经体现了区位的落差。
另一方面，购房者也必须认识到，有江景视线的房子，还需要核心地段来搭配才更有溢价。江滨路老港区一带最值钱、到了桃花岛和中央涂已经掉价、到了七都差价就更小，跑到永嘉桥头桥下就一文不值了。所以奔着一线江景房投资，不是一个特别好的主意。
总结起来一句话，本地或相近区域自住可以考虑入手，投资者请谨慎。
非江景房源也优先推荐03室113方，理由如下：
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明温州网立场。
