温都记者陈恩欣

　　“新物业就要到位，但老物业却把持着地下车库，而且没有丝毫退让的意思。”日前，市民何先生向本报《代表在线》栏目反映，他居住的新田园住宅区五组团将面临两家物业公司分开管理的局面，而且这样的情况可能要持续到2021年年底。“不仅难以管理，还容易激化矛盾，最后还是全体业主的权益受损。”

　　业主：老物业拒绝交出地下车库管理权，这不符合有关规定

　　新田园住宅区五组团位于鹿城区滨江街道新田园路与聚英路交叉口，由市城乡建设投资有限公司(简称“城投公司”)开发建设，内有三栋住宅楼，共225户。2010年小区交付使用后，其物业一直由市建设集团物业管理有限公司(简称“建设物业”)负责管理。

　　12月25日下午，记者在新田园住宅区五组团碰到该小区业委会主任蒋先生以及数名业主。

　　“这哪是小区管理该有的样子？楼道、花坛这些公共区域的垃圾基本上都会堆上一段时间才清理。”业主周女士说，刚交付较长的一段时间里，整个小区管理乱糟糟的。“近段时间，我还注意到，有其他小区的车辆停到我们这来。”

　　“小区大门口的岗亭、车辆进出蓝牙道闸等，都是在业委会推动下才建的。”何先生说，2018年以后，小区物业管理方面确有好转迹象，地面停车也更加有序，但小区卫生清洁不及时、消控值班人员长时间不在岗、安保人员不尽责等问题依然存在，“小区业主更换物业公司的声音一直有。”

　　“基于多方面综合考虑，今年10月，小区业主大会投票表决通过，解除与建设物业的合作。”蒋先生说，“随后，我们通过公开询价方式，竞选温州市恒达物业管理有限公司(简称‘恒达物业’)负责小区物业管理。”

　　根据新签的《物业服务合同》，恒达物业将于2020年1月1日开始负责新田园住宅区五组团的物业管理。然而，在新老物业交接过程中，却出现了分歧。

　　“地上管理已在陆续交接，但建设物业并没有把地下车库管理一并移交。”蒋先生说，这样会导致小区出现两个物业，如果涉及交叉管理，肯定会闹矛盾，而且根据2017年5月起实施的《温州市物业管理条例》第四章第三十二条：一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务，一个小区两个物业也不合规。

　　建设物业：身份是车库管理员，并非物业，后续会配合新物业开展管理

　　新田园住宅区五组团地下车库为一层结构，停车泊位106个。蒋先生称，地下车库实际停车数量在120辆左右，有部分车辆会停在过道处。

　　12月25日下午，记者在地下车库看到，数辆轿车的挡风玻璃上都贴有一张告知书，内容包含车位号、车牌号、现车位使用人等信息。告知书对2020年度车库管理作了说明。告知书签发单位为建设物业，但未加盖公司公章。

　　建设物业有关负责人王经理说：“这几年小区管理的提升，业主们有目共睹。现在因为地下车库管理的不同理解，而对前期的工作进行否定是有失公平的。目前，我们正积极配合小区开展物业管理交接工作，并确保2020年1月1日前全部交由新物业公司负责。”

　　至于不移交地下车库的管理，他解释是受城投公司委托而进行管理、运营，其身份是地下车库管理员，并非物业公司，不能混淆两者之间的概念。他向记者出示了一份由城投公司和建设物业双方于2019年9月12日签署的《车库出租管理委托合同》。内容显示：城投公司将投资建设的地下室车库委托建设物业出租管理，租期为2019年1月1日至2021年12月31日。

　　王经理还提及，他们会积极配合新物业开展防汛等涉及地下车库管理的工作，但不会参与小区物业管理。同时为减少误会，业主缴纳的停车费会直接入账到城投公司账户。

　　律师说法

　　绕开业委会私下同物业签订

　　车库出租管理委托合同不符合规定

　　对于地下车库是否应该纳入小区物业统一管理，记者采访了律师的看法。

　　市人大代表、浙江嘉瑞成律师事务所主任童洪锡说，对小区的物业管理基于《物权管理条例》，其中第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。需要明确的是，这里的一个物业管理区域是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。

　　小区成立业主大会后，业主大会有权更换当前物业并选择下一家物业公司，同时授权业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　如果绕开业主委员会私下同建设物业签订《车库出租管理委托合同》就不符合规定，也不利于小区综合管理。

　　市人大代表，浙江嘉瑞成律师事务所律师詹海霞表示，通常情况下地下车库作为小区附属设施的一部分，应当纳入小区统一管理。

　　《物权管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。同时，被选定物业公司管理的职责范围源于，业主大会授权业主委员会与其签订《物业服务合同》所约定内容。一旦合同约定关系解除，原物业公司将不再具备管理职责。

　　据小区业委会主任蒋先生描述，今年10月，小区业主大会通过投票表决通过，解除与原来物业公司签订的《物业服务合同》。如果流程合法合规，这就表明原来的物业公司不再具备物业管理职责，理应退出小区管理，其中包括地面以及地下车库的管理。

　　除非有明确规定，地下车库独立于小区存在。在这样的情况下，就另当别论了。

　　新闻延伸

　　12月16日，长沙市中院作出终审判决：东成大厦负一楼地下车库的管理权归业主委员会。

　　长期以来，湖南长沙东成大厦的地下车库由开发商把持所有权和管理权，给业主造成诸多不便。业委会通过民事诉讼拿回了地下车库管理权。

　　法院审理认为，业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可委托他人管理。业委会是有权代表全体业主的法定机构。根据《物业管理条例》第三十条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。故支持业主的诉讼请求。