导读：本周三(7月22日)，位于鹿城区松台街道的九山·金茂府二期240套住宅面市。

　　与此同时，位于鹿城区南汇街道市府路的绿城·凤起玉鸣有17套商墅入市，毛坯折后单价约2.83万元/㎡。都有有哪些亮点和槽点呢？一起来瞧瞧。

　　A、九山·金茂府

　　备案名：九越茗庭

　　1、开盘楼幢

　　预售范围(依照地名办标注)如下：6幢、7幢，共计建筑面积31968.2㎡，住宅240套。

　　▲红色为二期开盘楼栋图。右下角箭头所指方向为正北。

　　2、区位分析

　　九山·金茂府位于鹿城区松台街道，奥林匹克广场西北侧，东瓯花园别墅和广汇商厦之间。

　　▲地块相对位置。

　　项目北侧为蛟翔巷、河通锦园；南侧为九山佳园、半腰桥路、奥林匹克广场；西侧为勤奋路、勤奋河；东侧为九山外路、九山路和九山湖。

　　3、间距日照

　　九山金茂府的楼间距略大于设计下限。

　　▲九山金茂府楼间距，仅为示意，以销售口径和实际为准

　　关于日照情况，可以看看“小虎说房”制作的模型。(以下信息授权授权转载自微信公众号“小虎说房”，特此致谢)

　　4、价格分析

　　备注：因本项目商品房部分实行住宅全装修交付；住宅价格备案单价未包含精装修单价(1500元/㎡、2500元/㎡)。 九山·金茂府二期普惠92折折后均价约为3.47万元/㎡。与一期相比基本持平。开盘期间，诚意金报名成功的，装修可以减免1400元/㎡。

▲九山·金茂府景观利用图

　　但需要注意的是，一期开盘当天，开发商加大优惠力度，首开额外再赠送了价值约1000元/㎡的装修升级礼包(仅限首开当天客户)。换算一下，相当于毛坯折后只有3.2万多元/㎡。

　　一期优惠力度较大，换来的销售成绩还不错。截至7月20日12时，九山·金茂府一期共173套住宅，已售/已认购131套，去化率约为75.72%。

　　尽管本期所开的两栋房源位于小区中心位置，但如果没有一期开盘当日的装修升级，相当于单价上涨了1000余元/㎡，目前市场形势下开发商回收优惠，购房者能否接受，有不确定性。毕竟鹿城区改善项目四面开花，特别是城西竞争更为激烈，购房者选择余地较大。

　　5、选房注意事项

　　▲以普惠92折计

　　117方选择

　　7幢的02、05、06室均为同一面积户型，折后单价基本一致：

　　▲建面约115方。户型尺寸仅供参考，可能有误差，以实际为准

　　但实际上，02室与05、06室是有区别的，02室是两梯三户的中间套，05、06室是两梯四户的中间套，所以02的公摊要比05、06大4㎡左右，总价要高十多万。

　　▲7#2-29层分层分户图。/温州市房地产市场信息交易网

　　另外，这三套房子，南侧间距视线差别很小，电梯配置也一致(都是两户共用一梯)，而02室北侧天井的通风采光要弱于05、06室。

　　所以毫无疑问，优先选择05、06室的117方。

　　130方选择

　　优先选择7幢东边套25-29层，理由如下：

　　---7幢东边套130方采用大边厅设计，但是24层以下房源与东侧6幢间距过近，边厅的视线与通风均被挡，25层以上则无挡，东边套的视线与通风优势可以得到最大发挥：

　　▲7#东边套景观视线模拟

　　---开发商在定价时，高楼层的差价并没有拉开距离，7幢东边套与其它房源之间的单价，差距也很小。

　　---7幢东边套享受一梯一户的待遇，享有独自的侯梯厅，但公摊仍然只有约27㎡(而6幢的157方户型，一梯一户，公摊约39㎡)：

　　▲7#部分户型梯户比示意

　　楼层选择

　　从定价来看，中低楼层到中高楼层的差价基本在200元/㎡·层左右，这样的楼层差价对于高端楼盘而言，是合理的。

　　但是，结合日照条件你会发现，6幢的5-15层冬天日照条件基本一致：

　　▲6#大寒日日照时长。仅为预估，可能有误差，以实际为准

　　这个时候，选择6-8楼左右会更有性价比，看花园视线更好，单价更低，而日照条件一致。

　　当然，要日照条件更好的，最好选18楼以上。

　　B、绿城·凤起玉鸣

　　本期凤起玉鸣没有住宅开盘，但颇为引人注意的是17套沿河商墅。

　　1、开盘楼幢

　　本次预售《玉鸣园》五期：(依照地名办标注)2幢、4幢、6幢、8幢、10幢共计建筑面积4547.73㎡，商业23套。

　　▲楼栋分布图。标红为本期开盘商业

　　2、项目区位

　　项目位于温州市鹿城区南汇街道开源社区市府路。

　　▲项目鸟瞰图

　　项目北侧为横渎支路(后期将连通至惠民路)和绣源佳苑。凤起玉鸣北侧约100米为配建幼儿园和代建小学。项目南侧为市府路、东海金融广场等。项目西侧为滨江中梁·鹿城壹号和开源路。项目东侧为横渎河。

　　凤起玉鸣东南侧约30米处有云福禅寺宗教建筑，后期将进行去宗教化立面改造。约100米处有水心道观。那么，这些宗教建筑对视线会有什么影响呢？

　　▲宗教建筑视线模拟。/仅为示意，可能有误差，以实际为准

　　而水心道观的视线影响对6#几个房号影响稍大一些。

　　项目东南侧的云智禅寺等后期会做去宗教化立面改造，规划高度约7.8米，效果图如下，预计视线影响有限。

　　▲云福禅寺等去宗教化改造后效果图

　　但8#107有约2/3的东向视线会被这个去宗教化建筑遮挡，8#102绝大多数视线会被东南向文化建筑遮挡，其间距约在18米上下。这一定程度上遮挡了宗教建筑视线，但也使得通风性略逊一筹。

　　4#、6#、8#这17套沿河商墅朝东布局，预计上午日照质量不错。

　　长按扫描二维码可进入VR地图，了解地块绿城·凤起玉鸣周边实景与规划！

　　4、户型分析

　　商墅主力建筑面积约230㎡，分布在4#、6#、8#楼，总价在600-700万之间。

17套商墅多为双层商墅，一楼层高约4.2米+二楼层高约3.6米。据房管网信息，17套商墅公摊面积约7㎡左右，得房率超95%。前后双庭院设计，庭院面积约50㎡起。

　　▲绿城·凤起玉鸣商墅效果示意图

　　建面约228方四房两厅五卫：

　　5、价格分析

　　沿河商墅：

　　沿街商业：

　　备注：以上价格为惠前。预售商品房为毛坯房。普惠98折，一次性付款94折。

　　沿河商墅毛坯惠前均价约28915元/㎡，普惠98折折后均价为约28337元/㎡。多数房源毛坯总价在700万元以内。

　　市中心一线河景商墅这个价格不算贵，但需要注意的是私密性问题。商墅东侧绿地为公共绿地。

　　出得起这个价格的土豪，是否愿意住在这样的房子里呢？

　　好了，今天就到这里啦！