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九山·金茂府二期加推,折后均价3.47万/㎡;凤起玉鸣沿河商墅,总价不到700万
来源:温州房哥微信 发布时间:2020-07-22 08:41:48 字体:
九山·金茂府二期加推,折后均价3.47万/㎡;凤起玉鸣沿河商墅,总价不到700万

  导读:本周三(7月22日),位于鹿城区松台街道的九山·金茂府二期240套住宅面市。

  与此同时,位于鹿城区南汇街道市府路的绿城·凤起玉鸣有17套商墅入市,毛坯折后单价约2.83万元/㎡。都有有哪些亮点和槽点呢?一起来瞧瞧。

  A、九山·金茂府

  备案名:九越茗庭

  1、开盘楼幢

  预售范围(依照地名办标注)如下:6幢、7幢,共计建筑面积31968.2㎡,住宅240套。

  ▲红色为二期开盘楼栋图。右下角箭头所指方向为正北。

  2、区位分析

  九山·金茂府位于鹿城区松台街道,奥林匹克广场西北侧,东瓯花园别墅和广汇商厦之间。

  ▲地块相对位置。

  项目北侧为蛟翔巷、河通锦园;南侧为九山佳园、半腰桥路、奥林匹克广场;西侧为勤奋路、勤奋河;东侧为九山外路、九山路和九山湖。

  3、间距日照

  九山金茂府的楼间距略大于设计下限。

  ▲九山金茂府楼间距,仅为示意,以销售口径和实际为准

  关于日照情况,可以看看“小虎说房”制作的模型。(以下信息授权授权转载自微信公众号“小虎说房”,特此致谢)

  4、价格分析

  备注:因本项目商品房部分实行住宅全装修交付;住宅价格备案单价未包含精装修单价(1500元/㎡、2500元/㎡)。 九山·金茂府二期普惠92折折后均价约为3.47万元/㎡。与一期相比基本持平。开盘期间,诚意金报名成功的,装修可以减免1400元/㎡。

▲九山·金茂府景观利用图

  但需要注意的是,一期开盘当天,开发商加大优惠力度,首开额外再赠送了价值约1000元/㎡的装修升级礼包(仅限首开当天客户)。换算一下,相当于毛坯折后只有3.2万多元/㎡。

  一期优惠力度较大,换来的销售成绩还不错。截至7月20日12时,九山·金茂府一期共173套住宅,已售/已认购131套,去化率约为75.72%。

  尽管本期所开的两栋房源位于小区中心位置,但如果没有一期开盘当日的装修升级,相当于单价上涨了1000余元/㎡,目前市场形势下开发商回收优惠,购房者能否接受,有不确定性。毕竟鹿城区改善项目四面开花,特别是城西竞争更为激烈,购房者选择余地较大。

  5、选房注意事项

  ▲以普惠92折计

  117方选择

  7幢的02、05、06室均为同一面积户型,折后单价基本一致:

  ▲建面约115方。户型尺寸仅供参考,可能有误差,以实际为准

  但实际上,02室与05、06室是有区别的,02室是两梯三户的中间套,05、06室是两梯四户的中间套,所以02的公摊要比05、06大4㎡左右,总价要高十多万。

  ▲7#2-29层分层分户图。/温州市房地产市场信息交易网

  另外,这三套房子,南侧间距视线差别很小,电梯配置也一致(都是两户共用一梯),而02室北侧天井的通风采光要弱于05、06室。

  所以毫无疑问,优先选择05、06室的117方。

  130方选择

  优先选择7幢东边套25-29层,理由如下:

  ---7幢东边套130方采用大边厅设计,但是24层以下房源与东侧6幢间距过近,边厅的视线与通风均被挡,25层以上则无挡,东边套的视线与通风优势可以得到最大发挥:

  ▲7#东边套景观视线模拟

  ---开发商在定价时,高楼层的差价并没有拉开距离,7幢东边套与其它房源之间的单价,差距也很小。

  ---7幢东边套享受一梯一户的待遇,享有独自的侯梯厅,但公摊仍然只有约27㎡(而6幢的157方户型,一梯一户,公摊约39㎡):

  ▲7#部分户型梯户比示意

  楼层选择

  从定价来看,中低楼层到中高楼层的差价基本在200元/㎡·层左右,这样的楼层差价对于高端楼盘而言,是合理的。

  但是,结合日照条件你会发现,6幢的5-15层冬天日照条件基本一致:

  ▲6#大寒日日照时长。仅为预估,可能有误差,以实际为准

  这个时候,选择6-8楼左右会更有性价比,看花园视线更好,单价更低,而日照条件一致。

  当然,要日照条件更好的,最好选18楼以上。

  B、绿城·凤起玉鸣

  本期凤起玉鸣没有住宅开盘,但颇为引人注意的是17套沿河商墅。

  1、开盘楼幢

  本次预售《玉鸣园》五期:(依照地名办标注)2幢、4幢、6幢、8幢、10幢共计建筑面积4547.73㎡,商业23套。

  ▲楼栋分布图。标红为本期开盘商业

  2、项目区位

  项目位于温州市鹿城区南汇街道开源社区市府路。

  ▲项目鸟瞰图

  项目北侧为横渎支路(后期将连通至惠民路)和绣源佳苑。凤起玉鸣北侧约100米为配建幼儿园和代建小学。项目南侧为市府路、东海金融广场等。项目西侧为滨江中梁·鹿城壹号和开源路。项目东侧为横渎河。

  凤起玉鸣东南侧约30米处有云福禅寺宗教建筑,后期将进行去宗教化立面改造。约100米处有水心道观。那么,这些宗教建筑对视线会有什么影响呢?

  ▲宗教建筑视线模拟。/仅为示意,可能有误差,以实际为准

  而水心道观的视线影响对6#几个房号影响稍大一些。

  项目东南侧的云智禅寺等后期会做去宗教化立面改造,规划高度约7.8米,效果图如下,预计视线影响有限。

  ▲云福禅寺等去宗教化改造后效果图

  但8#107有约2/3的东向视线会被这个去宗教化建筑遮挡,8#102绝大多数视线会被东南向文化建筑遮挡,其间距约在18米上下。这一定程度上遮挡了宗教建筑视线,但也使得通风性略逊一筹。

  4#、6#、8#这17套沿河商墅朝东布局,预计上午日照质量不错。

  长按扫描二维码可进入VR地图,了解地块绿城·凤起玉鸣周边实景与规划!

  4、户型分析

  商墅主力建筑面积约230㎡,分布在4#、6#、8#楼,总价在600-700万之间。

17套商墅多为双层商墅,一楼层高约4.2米+二楼层高约3.6米。据房管网信息,17套商墅公摊面积约7㎡左右,得房率超95%。前后双庭院设计,庭院面积约50㎡起。

  ▲绿城·凤起玉鸣商墅效果示意图

  建面约228方四房两厅五卫:

  5、价格分析

  沿河商墅:

  沿街商业:

  备注:以上价格为惠前。预售商品房为毛坯房。普惠98折,一次性付款94折。

  沿河商墅毛坯惠前均价约28915元/㎡,普惠98折折后均价为约28337元/㎡。多数房源毛坯总价在700万元以内。

  市中心一线河景商墅这个价格不算贵,但需要注意的是私密性问题。商墅东侧绿地为公共绿地。

  出得起这个价格的土豪,是否愿意住在这样的房子里呢?

  好了,今天就到这里啦!

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