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360°分析:华润·九悦折后均价3.8万/㎡,“看到江”和“拥抱江”差别很大
来源:温州房哥微信 发布时间:2020-06-19 10:47:00 字体:
本周六(6月20日),位于老港区万象综合体旁的华润·九悦(备案名:九悦里)一期迎来开盘。

  本周六(6月20日),位于老港区万象综合体旁的华润·九悦(备案名:九悦里)一期迎来开盘。

  九悦与大红盘时代·滨江上品相隔不远,定价与之处于同一水平。九悦值得入手吗?选房究竟该怎么选?一起来看看。

  1.开盘楼幢

  本次预售《九悦里》一期,预售范围(依照地名办标注)如下:3幢、5幢,共计建筑面积36587.75㎡,住宅248套。

  ▲楼栋分布图

  2.区位分析

  该项目位于位于鹿城区滨江商务区老港区二期地块,即江滨东路与杨府山东路交汇处。

  ▲项目相对区位

  项目北侧为约18米宽的悦江路(规划)、万象商业综合体(地块规划两幢标志性塔楼建筑,规划高度约150-330米)、瓯江路;南侧为江滨东路、加油站(南侧约85米处)、温州滨江外国语小学和瓯江公馆(备案名:谛华景园);东侧为杨府山东路(规划)、一幢高度约140米的超高层建筑(规划)。西侧为代建幼儿园、杨府山路(规划)、时代·滨江上品四期;西北侧为高度约99.4米的高层办公建筑(规划)和高度约97.85米的酒店(在建)。

  ▲九悦周边规划。以政府最新规划和最终实施为准。/规划在线

  九悦所在的老港区二期地块为市中心核心地段核心地块,也是沿江的最后一块宝地,同时也属于城市中轴线北段。周边紧邻上陡门浦公园、杨府山公园等,CBD金融集聚区西侧,区位、交通等各方面要素条件均不错。

  九悦项目毗邻华润时代万象系高端综合体(预计定位超越万象城),老港区地块还规划了高端酒店、写字楼、产权式公寓、幼儿园、菜市场等,未来规划配套也相对成熟。

  ▲老港区二期地块意向性参考效果图。/浙江省土地使用权网上交易系统

  ▲老港区二期地块意向性参考效果图。/浙江省土地使用权网上交易系统

  不过,九悦与已经开盘的时代滨江上品不同的是,九悦北侧和东侧被超高层商业建筑包围。虽然超高层建筑为塔楼,但也意味着其江景视线为“见远不见阔”的1.5线江景。

  无论是从意向性参考效果图,还是现场沙盘来看,综合体超高层建筑并不会直接遮挡九悦北侧楼栋中高楼层的江景视线。但需要注意的是,北侧商业方案并未最终确定,超高层的建筑形态、材质、位置、高度仍有不确定性,不能完全排除对北侧部分房源江景视野造成遮挡的风险。

  另外,江滨东路规划了M2线和城市快速路。由于两者部分路段共廊道,因而线位、建设形势等还不明确,不排除后期建高架的可能。

  3.产品布局日照

  华润九悦住宅地块占地约1.75万方,容积率3.58,绿地率约为31.50%,有商品住宅约540户。总共4幢楼,包含3幢32层高层和1幢45层的超高层。

  住宅地块西侧为幼儿园用地,包含2幢3层教学楼。

  ▲楼栋分布图

  外立面采用玻璃及铝板,局部采用涂料,外观上较具现代质感。

  从样板房来看,九悦主打现代轻奢风。

  ▲155方样板房

  其中一大亮点就是,样板房每个房间进门均有交付标准公示。样板房门口摆设了公区交付标准说明。

  样板房阳台、飘窗等处均添加了特别提示。

  值得一提的是,从今年6月20日起,住宅全装修实行实体样板房制度,并且要保留半年以上。

  ▲预售方案第四条第(三)款

  再来看看布局和日照。在布局上,项目楼栋整体呈南偏东约4°左右。大板楼迎风面较大,夏季风吹来较感舒适。

  ▲项目周边风玫瑰图

  来看看楼间距。

  ▲项目楼间距,仅为示意,可能有误差,以销售口径和实际为准。

  日照简评:首期开盘的3#南侧为小学等建筑,建筑高度低,中间隔了约56米的江滨路,算上住宅退让,楼间距在80多米左右,即使低楼层日照质量也不错;

  5#与南侧3#间距约67.65米,预计13层以下房源大寒日正午日照会受到遮挡,但靠西侧的低楼层房源下午日照不错。

  注:1、若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦,意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡,该楼层以上房源日照条件逐层转好。2、若冬至日都不会南侧楼栋遮拦,意味着冬天都不会被南侧楼栋遮拦。

  4.户型分析

  九悦一期开盘户型有139方、155方。标准层层高约为3.05米。

  ▲户型分布图

  (户型尺寸仅供参考,可能有误差,以实际和销售口径为准)

  高层约139方:

  ▲户型尺寸仅供参考,可能有误差,以实际和销售口径为准。下同

  ---两梯两户139方南北通户型,四朝南总面宽13.35米,采光面不错,户型过道较少,利用率较高;

  ----客餐厅面宽达7米,进深约4.8米,尺度比较宽裕;

  ----主卧进深4.5米,设置走入式衣库有点勉强;

  ----除了主卧之外,其它三个房间都有缺点:北侧卧室进深只有3米,很局促;南侧房间进深3.4米还行,但紧挨电梯,做卧室有噪音;入口北侧房间出入要经过玄关,使用不便。

  总之,这个139方做四房,还是比较勉强的。

  高层155方边套:

  ▲户型尺寸仅供参考,可能有误差,以实际和销售口径为准。下同

  ---四朝南户型,北厅设置主要考虑江景视线;

  ---厨房U型设计,进深约3.6米,面积约9.4㎡,空间大,好用;

  ---过道面积估计有8平方米左右,浪费较大;

  ---四个房间的尺度还行,但边侧次卧北侧是一道长长的墙体,通风性能较差。

  5.价格分析

  备注:因本项目实行住宅全装修交付;住宅价格备案单价未包含精装修单价(3000元/㎡)。

  九悦毛坯98折折后均价为3.8万/㎡。

  目前与之最具可比性的楼盘即东侧已开盘的时代滨江上品(备案名:揽悦园),沿江滨路的3#户型同为138方,开盘99折均价3.43万/㎡。与之基本处于同一水平。

  ▲滨江上品开盘楼栋图。红色为二期楼栋,黄色为一期楼栋

  九悦5#折后均价4.08万/㎡,比滨江上品一线江景房要便宜。但1.5线的江景房与一线江景房不可相提并论。

  再对比同为江滨路旁,鹿城广场东南侧的豪宅碧桂园·滨江壹号(备案名:悦虹湾),两者距离仅2.2公里左右。

  ▲滨江壹号鸟瞰效果图

  沿路的6#、7#毛坯普惠94折折后均价为约3.59万元/㎡。但这两栋可以看中庭景观,但日照质量远低于九悦的3号楼。

  综合比较来看,九悦与周边产品相比价格基本处于同一水准,价格不算贵。加上该区域的瓯江景观视线、沿江休闲带以及万象城综合体的加持,土豪的接受度较高。

  在今年的楼市环境下,市区的少数楼盘热销,在很大程度上要归功于资产配置购房者的大量介入,估计九悦也不例外。在此提醒投资购房的土豪们,虽然目前该区域的期房看起来与二手房有一定差价,但这是基于已交付品质楼盘较少、成交零星的前提条件。未来随着大量商品房交付,投资购入的房子,必然需要大量接盘侠,若接盘不够,高企的新交付二手房价格就有可能回落。

  所以,对于手头有大量闲钱、寻找相对优质房产做资产配置的土豪而言,可以考虑类似楼盘中相对有性价比的房源,但对未来的涨价幅度,不能抱有过高的期望。

  6.选房注意事项

  ▲以开盘特惠98折计

  5#155方选择

  155方西边间定价最便宜,比东边间低约3000元/㎡,中高层东西边间价差可达4500元/㎡,之所以如此,是因为北侧的江景视线差距。

  另外,高层东边间和隔壁02户型差价也可达2000元/㎡。

  从意向性参考总平图上看,西边间江景视野受到超高层影响最大。

  ▲3#视野模拟示意。/底图来源于地块总平图(仅供设计意向性参考)

  需要提醒土豪注意的,是1.5线江景房源“见远不见阔”,没有一线江景房那种“怀抱瓯江”的大格局大气势,而从“看远”的角度来说,其实5#的东西边套及中间套的视线差距不会太大,斜一点看和正一点看瓯江,都是那个模样。

  另一方面,155方为南北通户型,中间套和边套的唯一差别,在于主卫,边套主卫靠边侧通风采光,中间套靠北侧通风采光,主卫窗的开启面积也差不多,所以中间套和边套基本没有差别。

  ▲中间套主卫靠北侧凹槽通风采光,凹槽较宽

  综合对比,选择中间套的155方更有性价比。

  此外,为了更好发生江景溢价,5#155方价格在低楼层价差较大,15楼以后趋于稳定。

  ---7层与17层差价高达约1.26万/㎡!-

  --10楼与11楼仅差一层,单价差距2551元/㎡!

  ---12层与15层隔三层,单价差距6500元/㎡!

  楼层的差价之所以如此巨大,我们判断主要在于正北侧万象城商场的高度,会遮挡低楼层的全部江景视线。

  所以——

  对于5#基本没有江景的低楼层房源而言,日照好坏成了选房的关键因素,而靠西边房源的日照质量显然要好于东边房源,单价反而更低,所以毫无疑问选择靠西侧04、03的房源。

  对于选择江景视线的土豪而言,请随便,这么高的价格,只为看黄黄的瓯江一眼,没有真正一线江景的大格局大视界,除了显摆和面子,我实在想不出什么理由去买它。

  3#139方户型选择

  3#139方6楼以上的中高层价差都比较小,定价相对比较均衡。鉴于南侧江滨路的车流量较大,且未来有快速路的风险,建议优先选择中高楼层。

  另外,对江景很执着的盆友,也可以优先考虑西边间,因为西北侧也算有一定的江景视线。

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