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在售楼盘性价比房源大盘点:存量的“遗珠”在哪里?
来源:温州网 发布时间:2020-03-27 13:30:59 字体:
刚需首改: 卡卡小悦 华润·鹿岛万象天地 华侨城·欢乐天地 祥生·睿城 多弗·奥林匹克花园 改善置业: 万科·古翠隐秀 中梁·鹿城中心 万科·翡翠心湖 凯迪融创·观澜湾 华润·万象府 绿城·留香园 高端置业: 滨江中梁·鹿城壹号 新希望·天麓 多弗绿城·江心明月 万科·翡翠天地 本文所述的性价比仅对具体房源,并不针对整个项目
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刚需

首改*

鹿城区

卡卡
小悦

备案名:卡卡大厦

开盘时间:2019年11月30日

主打产品:建面约55-93㎡办公属性“类住宅”

位于鹿城区六虹桥路587号,即六虹桥路与蛟尾路交汇处,中央湖小区斜对面。

▲卡卡小悦相对区位示意图。图/温州房产圈

▲项目效果图

项目由2幢组成。其中1幢为商业,共4层,主力户型为建面约59-96㎡商铺。2幢的2-18层为建面约55-93㎡办公属性“类住宅”,每层21户,共357套,均拥有独立产权,总建面约21996.79㎡

目前,卡卡小悦去化率为约28.79%。朝南面的55方认购率相对集中。

▲认购情况

推荐房源:建面约55方办公属性类住宅

性价比指数:★★★☆

入选理由:比起市区同性质产品(如南湖万象之光、七都温州中心公寓,单价逼近两万),卡卡小悦折后均价约13750元/㎡,虽然面宽和产品利用率都一般,但在目前市区的楼市里算是最低价的存在了。对于生活、工作在周边的刚需过渡来说,还是可以关注一下的

历史选房文章:市区最新低价新盘:会昌河边的LOFT公寓,总价只有70多万,投资靠谱吗?

华润置地
鹿岛万象天地

备案名:鹿岛润园

首次开盘时间:2019年1月26日

项目位置:位于鹿城区七都街道

▲鹿岛万象天地效果图

因为传说中的建设小学分校和温州实验中学分校,鹿岛万象天地依靠学区加持和相对较低的价格,是2019年温州卖得最好的项目之一。

目前,鹿岛万象天地还有约6.6万方住宅未开。除了未推出的房源,剩余的房源大多为低楼层的大中户型

推荐房源:4#、5#、16#、17#的120方。

性价比优选优先选择17#靠东边低楼层。

▲17#认购情况。

性价比指数:★★★★☆

入选理由:鹿岛万象天地体量大,园林面积大,自带商业,生活配套体系相对丰富。从价格上来看,毛坯惠后单价为约2.15万元/㎡。单价明显比隔壁金悦澜湾便宜。在当前的购房价格体系中,具有一定性价比

5#、6#、16#、17#为二类高层,得房率较高。剩余的房源多为中低楼层。最大的问题是日照。中低楼层可能会被南向一类高层遮挡。因此,购房者对日照要求不是特别敏感、而对居住房间数量、居住空间舒适度要求较多的可以考虑。

那有没有日照较好的性价比房源呢?17#低层靠东边房源就是这样的选择。鹿岛楼栋布局南偏西角度较大,西晒较为严重。而17#靠东边房源东南侧无遮挡,低楼层上午和中午日照相对较好,夏季东南季风也无遮挡。

▲17#日照、通风示意。

瓯海区

华侨城
欢乐天地

备案名:欢乐华庭

首次开盘时间:2019年8月4日

项目位置:位于瓯海区新桥街道高翔村雅翔嘉园西侧、牛山公园南侧。

▲地块相对位置

欢乐天地一期去年8月开盘,巨无霸般的小区规模和自带综合体的属性吸引了不少关注,但定价与瓯海中心区楼盘相比并不低。二期定价没有下调,但楼栋条件相对较好,性价比更高些。毛坯折后均价约2.0-2.3万元/㎡

目前,一二期整体去化率为约38.55%。低总价、小户型认购情况较好。

▲楼栋分布图。红圈处为一期开盘楼栋,黄圈处为二期开盘楼栋。

性价比房源:

  • 三组团1#105-116方,毛坯折后均价约2.0-2.15万元/㎡。

▲三组团1#认购情况。

性价比指数:★★★★☆

入选理由:1#远离瓯海大道,日照条件好,建筑是二类高层,得房率不错,折后单价只有两万出头,适合刚需。

历史选房文章:明显比一期有性价比!华侨城·欢乐天地明日开盘,选房须知……

龙湾区

祥生
睿城

备案名:祥瑞锦园

首次开盘时间:2018年7月28日

项目位置:位于龙湾南洋大道与永中西路交汇处。

▲楼栋分布图。黄圈为一期,红圈为二期,蓝圈为三期。四期为底商。

祥生·睿城至今共开盘四期,住宅去化近8成。剩余可售住宅建面约3.7万方。毛坯折后均价约1.55-1.7万元/㎡

睿城虽然紧邻S1线瑶溪站沿南洋大道和永中西路设置了约5000方底商,但轨道交通优势在瑶溪板块供应洪峰时并不突出。

睿城的一大亮点在于政府对小区档次有特殊的要求,其中外立面(铝板干挂)、景观等造价要求较高

特别注意:
  • 睿城毛坯惠前均价1.75万元/㎡。普惠原为95折。按照房探跟踪,睿城最低折扣可至9折

  • 睿城为准现房原计划于2020年12月份竣工,楼间距等楼盘大致情况已经一目了然。

  • 这个价格配置了铝板干挂等,在周边档次也不低。有意向的购房者可以关注。

历史选房文章:

多弗
奥林匹克花园

备案名:奥邸
首次开盘时间:2018年9月22日
项目位置:位于温州市龙湾区奥体中心南面。

▲区位图。/龙湾房哥


奥林匹克花园至今开盘两期,整体去化率为约37.00%剩余可售住宅建面约5.78万方。虽然紧邻奥体中心,连推广名上都打上了“奥林匹克”,但并未带来多少利好。在过去的一年里,只卖出了百来套。

究其原因,一方面是教育配套相对较差,属地客群对奥体中心附近区位人同度不及龙湾中心区核心区。再加上同期开盘项目较多,进一步分流了客源

一期普惠为95折,二期为93折。小户型、低总价的房源相对受欢迎。毛坯惠后成交均价为约1.7-1.8万/㎡

▲奥林匹克花园楼栋分布图。黄圈为一期开盘楼栋,蓝圈为二期开盘楼栋

特别注意:
  • 奥邸毛坯惠前均价约1.9万元/㎡。据房探跟踪,一期优惠可至92折,二期可至9折,还有数万的车位优惠

  • 奥邸为准现房,原计划于2020年4月竣工。楼盘轮廓大致已清晰可见。

历史文章:

改善

置业

鹿城区

万科
古翠隐秀

备案名:古翠隐秀园

开盘时间:2020年1月1日

项目位置:位于鹿城区南汇街道前网路,即绣山小学东侧,锦江路南侧。

▲地块相对位置。/浙江省土地使用权网上交易系统

 

目前开盘的为一期:1幢、5幢共计建筑面积37017.08㎡,296套

▲楼栋分布图,黄色为一期开盘楼栋

古翠隐秀整体去化率为约67.91%。高层108方和118方中低楼层去化率较高。洋房去化约27.5%。

▲古翠隐秀1#高层认购情况

性价比房源:1#高层108方和118方,早前房哥平台在选房分析中推荐的中低楼层几无剩余。

高楼层剩余较多,毛坯折后均价约3.0-3.1万元/㎡左右,虽不及中低层,但性价比也还相对不错

性价比指数:★★★

入选理由:古翠隐秀小区条件和自身配置不差,高层中小户型折后单价约28974元/㎡。绿轴板块小户型很少,高层定价相对周边楼盘,还是有一定性价比的

详见历史选房文章:古翠隐秀这批房源很有性价比,But……

中梁
鹿城中心

备案名:鹿锦东园

开盘时间:2019年8月23日
 

项目位置:鹿城区南汇街道划龙桥村,即二十八中北侧

▲周边地块规划。万科项目即为古翠隐秀

鹿城中心开盘后2个多月去化仅为3成左右,在去年10月下调价格,超八成房源单价下调1000多元/㎡。目前,215套房源去化率为约41.86%。其中,不靠路的3#、5#认购情况相对较好。

▲5#认购情况

性价比房源:5#中低楼层

▲左为D-14地块安置性质商品房(备案名:鹿锦西园)、红标处为D-17地块普通商品房

入选理由:南侧为学校,中低楼层日照通风条件都不错。毛坯折后均价约2.9万多元/㎡。类似面积段在市府-绿轴周边选择余地不大。

性价比指数:★★★

历史选房文章详见:

万科
翡翠心湖

备案名:翡心园

开盘时间:2019年11月20日

项目位置:位于鹿城区南郊街道葡萄棚区域。

▲不代表楼盘精确位置,仅为示意。

 

在售1#-4#,计住宅191套,建筑面积28089.2平方米

主打3种户型:134方、143方、170方。毛坯折后均价2.97万元/㎡

▲仅为示意

目前,整体去化率为约21.99%。其中135方去化相对较高,170方去化率较低。定价相对较低的4#所剩无几。

性价比房源:

  • 3#毛坯折后均价约2.9万元/㎡中低楼层,日照质量相对较好,价格相对便宜;24层以上西边套视线无遮挡。

▲3#认购情况

性价比指数:★★★

历史选房文章:360°分析翡翠心湖:城西价格重心往下,选房特别关注日照!

凯迪融创
观澜湾

开盘时间:2019年9月8日

项目位置:位于鹿城区南郊街道二十一中南侧。

▲项目相对位置

 

观澜湾主打板块较为稀少的中小户型毛坯折后单价约31211元/㎡

1#、2#共计预售建筑面积38732.85㎡,分别是住宅335套,建筑面积面积37207.62㎡。目前,观澜湾去化率为约36.12%。100方认购相对较高。

▲楼栋分布图

性价比房源:2#04、05户型100方

▲2#认购情况

入选理由:毛坯折后单价约3.17万元/㎡北侧没有天井和挑廊阻碍通风和采光,也不影响隐私,更重要的是北侧稀缺视线不受遮拦

▲北向景观视线模拟
▲北向景观视线。图/瓯越楼市

性价比指数:★★★

历史选房文章:360°分析:南塘的观澜湾价格不贵,但浪费了最好的东西!

华润
万象府

备案名:鹿萃苑

首次开盘时间:2018年10月29日

项目位置:位于锦绣路上中梁首府西侧。

鹿城万象府区位图

万象府南侧面临超150米会昌河景观,但北向和西向被交通主干道割离,毛坯成交均价约为2.7-3.5万/㎡。目前,万象府去化率为约67.65%。沿路、定价相对较低的4#、5#、7#去化情况较好。

▲开盘楼栋图,黄色为二期楼栋,红色为一期楼栋

性价比房源:7#中低楼层

▲7#认购情况

性价比指数:★★★

入选理由:

  • 7#为二类高层,得房率较高;
  • 低楼层价格较低;
  • 南侧为幼儿园,没有高层的遮挡,可以直面会昌河视野景观和日照质量均还不错
  • 尽管北侧靠路,但主要功能空间均在南侧影响相对较小
历史选房文章:万象府二期明日开盘,购房者可以留意这个139方!

龙湾区

绿城
留香园

首次开盘时间:2018年10月29日

项目位置:位于龙湾区机场大道、名人花园北侧。

▲周边规划图。仅为示意,以政府最新规划和最终实施为准

从留香园产品本身来看,各方面都属于市区楼盘里的上乘之作但是改善需求对楼盘区位的认同度不高

毛坯折后单价约2.68-2.7万/㎡,相比于拿地成本简直是“吐血价”,但在状元蒲州板块,这个价格仍旧不便宜。整体去化率为约24.50%。一期开盘一年多,去化率仍不到50%。二期更是不到10%。

▲楼栋分布图

性价比房源:7#中间套中低楼层133方

▲7#认购情况

性价比指数:★★★★★

入选理由:

  • 毛坯折后均价2.35-2.40万元/㎡,绿城品质有保证

  • 7#南侧楼间距约93米,在市区南向楼间距仅次于翠湖里,通风采光俱佳,且可看中庭花园园景。

▲7#景观视线模拟图

特别注意:剩余可售住宅建面约5.66万方,周边竞品较多,价格面临一定下调压力。近期依靠中介端推出部分特价房源,折扣点数增加,赠送车位(早前定价约11-12万元)。

历史选房文章:360°分析留香园二期:绿城定价像“挖宝游戏”!

高端

置业

鹿城区

滨江中梁
鹿城壹号

备案名:玉鸣园(二期)(四期)

首次开盘时间:2019年9月21日

项目位置:鹿城区南汇街道开源社区市府路

▲项目鸟瞰图

鹿城壹号,与凤起玉鸣、金茂府堪称市府路顶尖豪宅“三兄弟”。但在兄弟俩的对比之下,可以说是不温不火

目前,鹿城壹号去化率为约31.80%。房哥平台在选房分析中推荐的条件较好、定价相对较低的17#认购较为集中。其余楼栋零星认购。

▲楼栋分布图

性价比房源:17#特别是中间套172方

▲17#认购情况

性价比指数:★★★

入选理由:

  • 17#毛坯折后均价约3.4万/㎡,定价相对较低,但条件好于16#。中间套172方,比16#175方均价便宜了2000多元/㎡;

  • 户型利用率高,过道浪费少,四朝南完全南北通,性价比较高。

▲17#175方户型图

历史选房文章:看庙的便宜,不看庙的不便宜!凤起玉鸣能挑出性价比房源吗?

新希望
天麓

备案名:玉麓东苑、玉麓西苑

曾用推广名:白麓湾

首次开盘时间:2017年11月1日

项目位置:位于瓯江路与外滩首府附近

▲新希望·天麓区位图

▲天麓瓯江江景实景。/网易房产温州频道

新希望·天麓堪称近年来卖得最辛苦的项目之一。截至目前去化率为约71%上下。小户型几无剩余,还剩余大户型住宅约300多套,毛坯折后均价约3.0-3.4万元/㎡

以路为界,西侧为玉麓西苑,东侧为玉麓东苑。推广名为白麓湾、天麓。楼栋分布图,红色为玉麓东苑二期开盘楼栋,绿色为三期开盘楼栋

性价比房源:150-165方错跃143方平层。但要避免选择定价特别贵的房源,如玉麓西苑1#(见上图)东边套,与同层中间套差价超4000元/㎡,而产品实际上几无区别。

▲玉麓西苑1#部分房源毛坯惠前均价

性价比指数:★★★★☆

入选理由:

  • 毛坯折后均价3.0-3.4万元/㎡,毛坯交付;

  • 大量赠送面积,特别是市面上稀缺的错跃户型性价比相对可以;

  • 准现房;

  • 对区位抗性不强的购房者可以关注。

多弗绿城
江心明月

备案名:春江明月西园

首次开盘日期:2019年10月12日

项目位置:位于瓯江下游冲击而成的岛屿——鹿城区七都岛七彩路。

▲江心明月区位示意图。/微信公众号“多弗绿城·江心明月

江心明月占地面积约206亩,总建筑面积约12.7万㎡。以新建的七彩路为界,分两期开发。周边生态环境较好,离城不离尘,但生活配套相对滞后。

江心明月主打产品为双拼别墅、联排别墅。一期毛坯折后均价约45626元/㎡。其中,双拼折后均价约4.6-4.9万元/㎡。联排视区位、赠送庭院等因素折后均价差距较大,约4.5-5.4万元/㎡。这一价格与七都目前的岛中岛别墅、华侨花园等相比不算贵

目前,开盘的西园一期、二期整体去化率为约15.88%。还有东园未开。

性价比指数:我就看看,

历史选房文章:荒了15年的200亩排屋大盘,多弗绿城·江心明月本周四开卖!

瓯海区

万科
翡翠天地

备案名:翡玉园

首次开盘时间:2018年8月5日

项目位置:位于瓯海区三垟街道吕家岸村

▲翡翠天地相对区位图

翡翠天地(翡玉园)占地面积约55896㎡,规划户数1160户。定位比较高端。楼栋错落布置,最大程度地利用了西侧世纪公园的景观视线。容积率为4.13,布局相对局促,楼间距没有充分拉开。

 

目前,翡玉园已经开盘四期,整体去化率为约70.87%。2019年年中后,随着市面上改善竞品的增多,去化速度相对较慢。
▲楼栋分布图

性价比房源:3#01户型225方,特别是20多层的高楼层。

01户型225方目前尚未售出。

 

▲3#认购情况

性价比指数:★★★★☆

入选理由:

  • 南侧虽然临路,但非交通主干道,影响相对有限;

  • 3#225方定价相对便宜,比2#198方东边套便宜近3000元/平方米左右;

  • 2#南侧为中梁·橡树湾(高约60米),20几层可看壮阔三垟湿地景观,南侧7米大横厅景观视线一览无余,最具豪宅气派,不亚于4-5万多元/㎡的瓯江一线江景房

 

▲翡翠天地3#南向景观视线

▲翡翠天地3#225方户型

历史选房文章:明确告诉你:万科翡翠天地三期这幢房价在“自由落体”!

房探

简评

----简单梳理存量楼盘中的性价比房源,可以发现,相对集中在鹿城区,多为改善型。随着鹿城区改善型项目的持续上市,这种局面在今年还会继续存在。

这也侧面说明,改善客群购房的选择余地较大。改善购房者大可货比三家,择优选择。

----另外,也可发现,部分项目去化惨淡。实际上其中部分房源还是有性价比的,但依然少人问津。

这一方面反映了购房者的从众心理;另一方面,也反过来要求,开发商在产品打造时,要注意产品亮点价格定位上要有所考虑。与此同时“酒香也怕巷子深”,开发商还要将产品的价值点、概念凸显出来,击中购房者的痛点。否则就容易卖得惨淡。

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