备案名：卡卡大厦

开盘时间：2019年11月30日

主打产品：建面约55-93㎡办公属性“类住宅”

位于鹿城区六虹桥路587号，即六虹桥路与蛟尾路交汇处，中央湖小区斜对面。

▲卡卡小悦相对区位示意图。图/温州房产圈

▲项目效果图

项目由2幢组成。其中1幢为商业，共4层，主力户型为建面约59-96㎡商铺。2幢的2-18层为建面约55-93㎡办公属性“类住宅”，每层21户，共357套，均拥有独立产权，总建面约21996.79㎡。

目前，卡卡小悦去化率为约28.79%。朝南面的55方认购率相对集中。

▲认购情况

推荐房源：建面约55方办公属性类住宅

性价比指数：★★★☆

入选理由：比起市区同性质产品（如南湖万象之光、七都温州中心公寓，单价逼近两万），卡卡小悦折后均价约13750元/㎡，虽然面宽和产品利用率都一般，但在目前市区的楼市里，算是最低价的存在了。对于生活、工作在周边的刚需过渡来说，还是可以关注一下的。

历史选房文章：市区最新低价新盘：会昌河边的LOFT公寓，总价只有70多万，投资靠谱吗？

备案名：鹿岛润园

首次开盘时间：2019年1月26日

项目位置：位于鹿城区七都街道

▲鹿岛万象天地效果图

因为传说中的建设小学分校和温州实验中学分校，鹿岛万象天地依靠学区加持和相对较低的价格，是2019年温州卖得最好的项目之一。

目前，鹿岛万象天地还有约6.6万方住宅未开。除了未推出的房源，剩余的房源大多为低楼层的大中户型。

推荐房源：4#、5#、16#、17#的120方。

性价比优选：优先选择17#靠东边低楼层。

性价比指数：★★★★☆

入选理由：鹿岛万象天地体量大，园林面积大，自带商业，生活配套体系相对丰富。从价格上来看，毛坯惠后单价为约2.15万元/㎡。单价明显比隔壁金悦澜湾便宜。在当前的购房价格体系中，具有一定性价比。

5#、6#、16#、17#为二类高层，得房率较高。剩余的房源多为中低楼层。最大的问题是日照。中低楼层可能会被南向一类高层遮挡。因此，购房者对日照要求不是特别敏感、而对居住房间数量、居住空间舒适度要求较多的可以考虑。

备案名：欢乐华庭

首次开盘时间：2019年8月4日

项目位置：位于瓯海区新桥街道高翔村雅翔嘉园西侧、牛山公园南侧。

欢乐天地一期去年8月开盘，巨无霸般的小区规模和自带综合体的属性吸引了不少关注，但定价与瓯海中心区楼盘相比并不低。二期定价没有下调，但楼栋条件相对较好，性价比更高些。毛坯折后均价约2.0-2.3万元/㎡。

目前，一二期整体去化率为约38.55%。低总价、小户型认购情况较好。

性价比房源：

• 三组团1#105-116方，毛坯折后均价约2.0-2.15万元/㎡。

▲三组团1#认购情况。

性价比指数：★★★★☆

入选理由：1#远离瓯海大道，日照条件好，建筑是二类高层，得房率不错，折后单价只有两万出头，适合刚需。

历史选房文章：明显比一期有性价比！华侨城·欢乐天地明日开盘，选房须知……

备案名：祥瑞锦园

首次开盘时间：2018年7月28日

项目位置：位于龙湾南洋大道与永中西路交汇处。

▲楼栋分布图。黄圈为一期，红圈为二期，蓝圈为三期。四期为底商。

祥生·睿城至今共开盘四期，住宅去化近8成。剩余可售住宅建面约3.7万方。毛坯折后均价约1.55-1.7万元/㎡。

睿城虽然紧邻S1线瑶溪站，沿南洋大道和永中西路设置了约5000方底商，但轨道交通优势在瑶溪板块供应洪峰时并不突出。

睿城的一大亮点在于政府对小区档次有特殊的要求，其中外立面（铝板干挂）、景观等造价要求较高：

• 睿城毛坯惠前均价1.75万元/㎡。普惠原为95折。按照房探跟踪，睿城最低折扣可至9折。

• 睿城为准现房，原计划于2020年12月份竣工，楼间距等楼盘大致情况已经一目了然。

• 这个价格配置了铝板干挂等，在周边档次也不低。有意向的购房者可以关注。

历史选房文章：

• 性价比分析：祥生·睿城、阳光城·愉景公馆、西江月周末开盘！

• 祥生睿城二期开盘，一房一价公布！

奥林匹克花园至今开盘两期，整体去化率为约37.00%，剩余可售住宅建面约5.78万方。虽然紧邻奥体中心，连推广名上都打上了“奥林匹克”，但并未带来多少利好。在过去的一年里，只卖出了百来套。

究其原因，一方面是教育配套相对较差，属地客群对奥体中心附近区位人同度不及龙湾中心区核心区。再加上同期开盘项目较多，进一步分流了客源。

一期普惠为95折，二期为93折。小户型、低总价的房源相对受欢迎。毛坯惠后成交均价为约1.7-1.8万/㎡。

▲奥林匹克花园楼栋分布图。黄圈为一期开盘楼栋，蓝圈为二期开盘楼栋

特别注意：

• 奥邸毛坯惠前均价约1.9万元/㎡。据房探跟踪，一期优惠可至92折，二期可至9折，还有数万的车位优惠。

• 奥邸为准现房，原计划于2020年4月竣工。楼盘轮廓大致已清晰可见。

• 韭菜割完，还是持币观望，上周三盘认购低迷的背后……

• 多弗奥邸二期周日开盘，这样选性价比最高！

备案名：古翠隐秀园

开盘时间：2020年1月1日

项目位置：位于鹿城区南汇街道前网路，即绣山小学东侧，锦江路南侧。

▲地块相对位置。/浙江省土地使用权网上交易系统

目前开盘的为一期：1幢、5幢共计建筑面积37017.08㎡，296套。

▲楼栋分布图，黄色为一期开盘楼栋

古翠隐秀整体去化率为约67.91%。高层108方和118方中低楼层去化率较高。洋房去化约27.5%。

▲古翠隐秀1#高层认购情况

性价比房源：1#高层108方和118方，早前房哥平台在选房分析中推荐的中低楼层几无剩余。

高楼层剩余较多，毛坯折后均价约3.0-3.1万元/㎡左右，虽不及中低层，但性价比也还相对不错。

性价比指数：★★★★

入选理由：古翠隐秀小区条件和自身配置不差，高层中小户型折后单价约28974元/㎡。绿轴板块小户型很少，高层定价相对周边楼盘，还是有一定性价比的。

详见历史选房文章：古翠隐秀这批房源很有性价比，But……

备案名：鹿锦东园

开盘时间：2019年8月23日
 

项目位置：鹿城区南汇街道划龙桥村，即二十八中北侧

▲周边地块规划。万科项目即为古翠隐秀

鹿城中心开盘后2个多月去化仅为3成左右，在去年10月下调价格，超八成房源单价下调1000多元/㎡。目前，215套房源去化率为约41.86%。其中，不靠路的3#、5#认购情况相对较好。

▲5#认购情况

性价比房源：5#中低楼层。

▲左为D-14地块安置性质商品房（备案名：鹿锦西园）、红标处为D-17地块普通商品房

入选理由：南侧为学校，中低楼层日照通风条件都不错。毛坯折后均价约2.9万多元/㎡。类似面积段在市府-绿轴周边选择余地不大。

性价比指数：★★★★

历史选房文章详见：

备案名：翡心园

开盘时间：2019年11月20日

项目位置：位于鹿城区南郊街道葡萄棚区域。

▲不代表楼盘精确位置，仅为示意。

在售1#-4#，计住宅191套，建筑面积28089.2平方米。

主打3种户型：134方、143方、170方。毛坯折后均价2.97万元/㎡。

▲仅为示意

目前，整体去化率为约21.99%。其中135方去化相对较高，170方去化率较低。定价相对较低的4#所剩无几。

性价比房源：

▲3#认购情况

性价比指数：★★★★

历史选房文章：360°分析翡翠心湖：城西价格重心往下，选房特别关注日照！

开盘时间：2019年9月8日

项目位置：位于鹿城区南郊街道二十一中南侧。

▲项目相对位置

观澜湾主打板块较为稀少的中小户型，毛坯折后单价约31211元/㎡。

1#、2#共计预售建筑面积38732.85㎡，分别是住宅335套，建筑面积面积37207.62㎡。目前，观澜湾去化率为约36.12%。100方认购相对较高。

▲2#认购情况

入选理由：毛坯折后单价约3.17万元/㎡，北侧没有天井和挑廊阻碍通风和采光，也不影响隐私，更重要的是北侧稀缺视线不受遮拦。

▲北向景观视线模拟

性价比指数：★★★★

历史选房文章：360°分析：南塘的观澜湾价格不贵，但浪费了最好的东西！

▲鹿城万象府区位图

▲开盘楼栋图，黄色为二期楼栋，红色为一期楼栋

性价比房源：7#中低楼层

▲7#认购情况

性价比指数：★★★★

入选理由：

• 7#为二类高层，得房率较高；
• 低楼层价格较低；
• 南侧为幼儿园，没有高层的遮挡，可以直面会昌河，视野景观和日照质量均还不错；
• 尽管北侧靠路，但主要功能空间均在南侧，影响相对较小。

首次开盘时间：2018年10月29日

项目位置：位于龙湾区机场大道、名人花园北侧。

▲周边规划图。仅为示意，以政府最新规划和最终实施为准

从留香园产品本身来看，各方面都属于市区楼盘里的上乘之作，但是改善需求对楼盘区位的认同度不高。

毛坯折后单价约2.68-2.7万/㎡，相比于拿地成本简直是“吐血价”，但在状元蒲州板块，这个价格仍旧不便宜。整体去化率为约24.50%。一期开盘一年多，去化率仍不到50%。二期更是不到10%。

▲楼栋分布图

性价比房源：7#中间套中低楼层133方

▲7#认购情况

性价比指数：★★★★★

入选理由：

• 毛坯折后均价2.35-2.40万元/㎡，绿城品质有保证；

• 7#南侧楼间距约93米，在市区南向楼间距仅次于翠湖里，通风采光俱佳，且可看中庭花园园景。

▲7#景观视线模拟图

特别注意：剩余可售住宅建面约5.66万方，周边竞品较多，价格面临一定下调压力。近期依靠中介端推出部分特价房源，折扣点数增加，赠送车位（早前定价约11-12万元）。

历史选房文章：360°分析留香园二期：绿城定价像“挖宝游戏”！

备案名：玉鸣园（二期）（四期）

首次开盘时间：2019年9月21日

项目位置：鹿城区南汇街道开源社区市府路

▲项目鸟瞰图

鹿城壹号，与凤起玉鸣、金茂府堪称市府路顶尖豪宅“三兄弟”。但在兄弟俩的对比之下，可以说是不温不火。

目前，鹿城壹号去化率为约31.80%。房哥平台在选房分析中推荐的条件较好、定价相对较低的17#认购较为集中。其余楼栋零星认购。

性价比房源：17#，特别是中间套172方

▲17#认购情况

性价比指数：★★★☆

入选理由：

• 17#毛坯折后均价约3.4万/㎡，定价相对较低，但条件好于16#。中间套172方，比16#175方均价便宜了2000多元/㎡；

• 户型利用率高，过道浪费少，四朝南完全南北通，性价比较高。

▲17#175方户型图

历史选房文章：看庙的便宜，不看庙的不便宜！凤起玉鸣能挑出性价比房源吗？

备案名：玉麓东苑、玉麓西苑

曾用推广名：白麓湾

首次开盘时间：2017年11月1日

项目位置：位于瓯江路与外滩首府附近。

▲新希望·天麓区位图

新希望·天麓堪称近年来卖得最辛苦的项目之一。截至目前去化率为约71%上下。小户型几无剩余，还剩余大户型住宅约300多套，毛坯折后均价约3.0-3.4万元/㎡。

▲以路为界，西侧为玉麓西苑，东侧为玉麓东苑。推广名为白麓湾、天麓。楼栋分布图，红色为玉麓东苑二期开盘楼栋，绿色为三期开盘楼栋

性价比房源：150-165方错跃、143方平层。但要避免选择定价特别贵的房源，如玉麓西苑1#（见上图）东边套，与同层中间套差价超4000元/㎡，而产品实际上几无区别。

▲玉麓西苑1#部分房源毛坯惠前均价

性价比指数：★★★★☆

入选理由：

• 毛坯折后均价3.0-3.4万元/㎡，毛坯交付；

• 有大量赠送面积，特别是市面上稀缺的错跃户型，性价比相对可以；

• 准现房；

• 对区位抗性不强的购房者可以关注。

备案名：春江明月西园

首次开盘日期：2019年10月12日

项目位置：位于瓯江下游冲击而成的岛屿——鹿城区七都岛七彩路。

▲江心明月区位示意图。/微信公众号“多弗绿城·江心明月”

江心明月占地面积约206亩，总建筑面积约12.7万㎡。以新建的七彩路为界，分两期开发。周边生态环境较好，离城不离尘，但生活配套相对滞后。

江心明月主打产品为双拼别墅、联排别墅。一期毛坯折后均价约45626元/㎡。其中，双拼折后均价约4.6-4.9万元/㎡。联排视区位、赠送庭院等因素折后均价差距较大，约4.5-5.4万元/㎡。这一价格与七都目前的岛中岛别墅、华侨花园等相比不算贵。

目前，开盘的西园一期、二期整体去化率为约15.88%。还有东园未开。

性价比指数：我就看看，

历史选房文章：荒了15年的200亩排屋大盘，多弗绿城·江心明月本周四开卖！

备案名：翡玉园

首次开盘时间：2018年8月5日

项目位置：位于瓯海区三垟街道吕家岸村

▲翡翠天地相对区位图

翡翠天地（翡玉园）占地面积约55896㎡，规划户数1160户。定位比较高端。楼栋错落布置，最大程度地利用了西侧世纪公园的景观视线。容积率为4.13，布局相对局促，楼间距没有充分拉开。

 

目前，翡玉园已经开盘四期，整体去化率为约70.87%。2019年年中后，随着市面上改善竞品的增多，去化速度相对较慢。

▲楼栋分布图

性价比房源：3#01户型225方，特别是20多层的高楼层。

01户型225方目前尚未售出。

 

▲3#认购情况

性价比指数：★★★★☆

入选理由：

• 南侧虽然临路，但非交通主干道，影响相对有限；

• 3#225方定价相对便宜，比2#198方东边套便宜近3000元/平方米左右；

• 2#南侧为中梁·橡树湾（高约60米），20几层可看壮阔三垟湿地景观，南侧7米大横厅景观视线一览无余，最具豪宅气派，不亚于4-5万多元/㎡的瓯江一线江景房！

▲翡翠天地3#南向景观视线

历史选房文章：明确告诉你：万科翡翠天地三期这幢房价在“自由落体”！