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◎来源丨房哥团队
◎文丨c东东/Mt.
◎编丨Mt.
本次预售《新鹿园》一期范围如下：3#、9#、16#，住宅200套，建筑面积23277.93㎡。
▲楼栋分布图
该项目位于鹿城区南郊街道轨道交通S1线德政站北侧，北至德政新路（规划），西至牛山中路，东至牛山南路。
▲地块位置图。/好地网
项目北侧临近红线规划商业用地、金温铁路（距红线约30米）、在建安置房小区和保利·大国璟；
西侧为德政工业区（规划为中小学用地、规划医疗卫生用地）；
东侧为牛山南路、一路之隔为锦华城；
南侧为绿地、横塘河、轨交S1线及德政站、牛山商务大厦等。
新鹿园所在地块原为温州化工市场有限公司，主要从事化工产品和原料的经营和储存。2016年，温州有色冶炼有限责任公司委托第三方机构检测，检测评估结果为“土壤无关注污染物，地下水关注污染物浓度较低，且无暴露途径……”（来源：温州有色冶炼有限责任公司官网）
另有今年3月，CMA认证的第三方机构检测，土壤污染指标均在限值以内。依照检测报告，应无健康风险。
新鹿园在行政区划上属于鹿城，但偏安一隅，周边软环境较差。
西侧和东南侧目前为工业区厂房，周边入住的规模小区不多，距农贸市场、百货商场等生活配套距离远，生活氛围尚不成熟。
交通方面，地块接壤牛山南路，距离S1站点百来米，未来出行比较方便。但同时也受轨道交通、铁路和汽车的叠加影响。S1线德政站以西设立了长约200多米的全封闭式隔声屏，预计S1线运行噪声对东侧部分楼栋影响较大。
▲红圈处即为目前封闭式隔声屏布局。/温州房哥楼市VR地图
至于北侧的金温铁路，从目前公开信息来看，温州站（不含）以东铁路将在乐清湾铁路支线投用后拆除，温州站以西金温铁路（包括新鹿园北侧铁道）是否拆除尚不确定。
但从未来规划来看，北侧铁道规划中拆除，新鹿园北侧、西侧城市界面也将会趋于改善，东南侧工厂等的负面影响将弱化。▼
▲红色虚线处为用地规划图修改后与周边区位图拼图。图/温州市自然资源和规划局官网
另外，项目西南侧、牛山北侧山麓还存在多个庙宇、祠堂等，可能会影响到西侧部分小高层和高层。
▲温州房哥楼市VR地图
长按识别下方二维码，可查看房哥团队自主开发的凯迪融创·新鹿园VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。
新鹿园容积率为3.0。小区南侧为小高层（现开发商多宣传为“洋房”），北侧为一类高层。
▲新鹿园鸟瞰效果图。仅为示意
牛山G-07地块先天条件不佳，不方正，楼栋只能沿着地块轮廓呈扇形分布。这将导致东侧一些楼栋偏西角度较大，西晒在所难免。具体影响我们将在各楼栋开盘时分析。
高层外立面为仿石涂料等。小高层（洋房）1层外立面为浅色石材，2层及以上为仿石涂料等。从建筑立面效果来看，还是不错的，融创在这方面比较注重。
▲外立面效果图
来看看日照情况。
▲楼间距仅为示意，以开发商公布为准
3#和16#之间楼间距约28.85米，9#和16#之间楼间距约41.79米。在这个间距之下，日照关系大致如下：
日照关系
----3#距轻轨站直线距离百米左右，预计3#全天候日照质量不错。
----9#、16#与南侧楼栋之间楼间距充裕，且向东偏10-15°角，全楼栋冬天日照质量都不错。
一期开盘户型为小高层（洋房）102方、127方、142方，高层101方、131方。刚需和改善客群均有选择空间。▼
▲新鹿园户型分布图
文中涉及的户型尺寸可能有误差，仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准。下同。
洋房102方：▼
----零过道设计，空间利用率高。
----面宽9.9米，刚需的标准尺寸，客餐厅一体还是比较舒适的。
----L型厨房，利用率较低。
洋房125方：▼
----主卧进深只有3.25米，不能再设置衣柜了。
----其余尺度还行。
洋房142方：▼
高层102方：▼
----9.7米面宽不大，主卧面宽、次卧进深显得局促了些；
----厨房利用率较高，入户嵌入式玄关柜，好用；
----外卫虽能开窗，但是在天井-->凹槽-->设备平台里，通风和采光很弱，提醒开发商最好设置通风井。
高层132方：▼
----过道浪费较大，利用率一般；
----主卧3.45米进深局促，北侧两个房间面宽都比较小；
----对于132方改善户型而言，L型厨房利用率不高，操作台面不宽裕；
备注：因本项目实行装配式建筑和住宅全装修交付，价格备案未包括高层舒享版装修单价2000元/㎡、高层尊享版装修单价3000元/㎡、小高层舒享版装修单价2500元/㎡、小高层尊享版装修单价3500元/㎡。
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新鹿园各面积段供应与价格 |
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产品 |
户型 |
套数 |
惠前均价 |
93折惠后均价 |
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高层 |
102㎡ |
62 |
23454 |
21812 |
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132㎡ |
62 |
25478 |
23694 |
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高层小计 |
124 |
24597 |
22875 |
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洋房 |
102㎡ |
40 |
25028 |
23276 |
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125㎡ |
27 |
26751 |
24878 |
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139㎡ |
9 |
28535 |
26537 |
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洋房小计 |
76 |
26210 |
24375 |
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合计 |
200 |
25208 |
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新鹿园首开毛坯折后均价约23443元/㎡。不同的产品和户型，拉开的价差较大。市面上较为抢手的中小户型定价相对低些。这个价格在当下的价格体系中如何呢？
咱们从下面几个维度去比较：
项目周边已开盘的楼盘不多，比较有代表性的即为即将开盘的保利·大国璟（备案名：璟之华庭）和现代·锦华城。
保利·大国璟与新鹿园一路之隔。
外立面上，大国璟所有楼栋采用全石材干挂+局部铝板，用料档次更高一些。新鹿园以仿石涂料为主，但依照融创以往的立面呈现效果，大概率也不差。
价格上，大国璟目前释放的价格为高层折后均价约2.52-2.58万元/㎡（含装修），洋房2.82-2.86万元/㎡（含装修），装修标准暂未公布。新鹿园高层毛坯折后均价为约22875元/㎡，洋房为24375元/㎡。
现代·锦华城交付品质略差一些，目前二手房售价为约2.3-2.6万元/㎡。（二手房信息来自资深中介吕劲松，若您想了解更多周边二手房信息，可致电13757715572咨询。）
新鹿园主打TOD轨交概念。
与之相较，较有参考性的为德信·麓湖湾、华董·璞丽湾和凯迪融创·瓯玥名邸（曾用推广名：瓯越大观）。
麓湖湾毛坯折后均价2.32万元/㎡，靠近轨交线的两栋毛坯折后均价约在2.25-2.30万元/㎡。璞丽湾折后均价约2.4万元/㎡，目前部分房源推出了9折购房。瓯玥名邸折后均价约2万元/㎡。
这三个盘都位于瓯海区。麓湖湾和璞丽湾体量相对较小。欧玥名邸周边也有S1线、铁路和工业区等的叠加影响，地块条件较差。因此，可以说，新鹿园的定价基本和梧田、新桥的轨交房处于同一维度。
此外，在售的轨交房都为一类高层。新鹿园开盘的楼栋中，3#和16#是得房率更高的小高层，只有9#是一类高层，9#折后均价22875元/㎡。
综合对比，新鹿园一期定价并不高，其中也不乏性价比房源。但是楼盘本身的条件很一般，对于改善客群而言，吸引力恐怕不够。
▲以开盘价93折计算
受到南侧S1噪音和北侧铁路影响最小、小区内最安静的房子，恰恰是本次定价最低的——9#中低楼层（11层以下）102方。
如上图，我们推荐9#高层中间套102方中低楼层（5-11层），原因如下：
----对于9#的中低楼层房源而言，其南侧的小高层正好可以阻拦S1噪音，而北侧的挑廊可以有效缓冲铁路影响，因此，这些房源属于小区最安静的房子。
----开发商本次定价，楼层价格差距拉得比较大（约200元/层），同样的9#，16层要比6层贵2000元/㎡左右，6楼毛坯折后单价仅两万出头。
----日照采光方面，由于9#与南侧小高层最小间距在25米以上，因而5-11层房源的日照采光通风等条件，与高楼层基本没有区别。
综合比较，9#中低楼层小户型单价最低、居住条件较优，无疑性价比最高，这也是本次开盘所有楼栋中，值得刚需关注的房源。
除此之外，选房还要注意：
----3#小高层中间套的单价比东边套便宜1000元/㎡，而户型本身是全南北通风采光设计，边套和中间套没有任何区别，所以建议优先选择中间套。
----3#边套和9#高楼层小户型，性价比相对较低。
16#小高层127方和9#高层131方边套相比：
----16#南侧有楼栋降噪遮挡，因此16#127方在户型、声环境方面均优于9#高楼层131方房源。
----16#127方得房率高，套内面积大于9#131方，按套内面积折算后，价格反而低于9#131方高层。
因此，16#127方性价比＞9#131方高楼层房源。
不过，对于改善型客户来说，“改善不求其次”，建议购房者多方对比后，再淡定下手。
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