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360°分析:新鹿园小户型毛坯折后均价21812元/㎡,值得入手吗?
来源:温州网 发布时间:2020-03-24 08:50:00 字体:
本周三(3月25日),位于鹿城区南郊街道的凯迪融创·新鹿园一期200套住宅将迎来首次开盘。 这将是今年农历年后温州市区的第一个新开商品房楼盘,其中引人注目的是102方小户型毛坯折后均价21812元/㎡,这个价格值得刚需入手吗?
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◎来源丨房哥团队

◎文丨c东东/Mt.

◎编丨Mt.

1
开盘楼幢

本次预售《新鹿园》一期范围如下:3#、9#、16#住宅200套,建筑面积23277.93㎡

楼栋分布图

2
区位分析

该项目位于鹿城区南郊街道轨道交通S1线德政站北侧,北至德政新路(规划),西至牛山中路,东至牛山南路。

▲地块位置图。/好地网

项目北侧临近红线规划商业用地、金温铁路(距红线约30米)、在建安置房小区和保利·大国璟;

西侧为德政工业区(规划为中小学用地、规划医疗卫生用地);

东侧为牛山南路、一路之隔为锦华城;

南侧为绿地、横塘河、轨交S1线及德政站、牛山商务大厦等。

新鹿园所在地块原为温州化工市场有限公司,主要从事化工产品和原料的经营和储存。2016年,温州有色冶炼有限责任公司委托第三方机构检测,检测评估结果为“土壤无关注污染物地下水关注污染物浓度较低且无暴露途径……(来源:温州有色冶炼有限责任公司官网)

另有今年3月,CMA认证的第三方机构检测,土壤污染指标均在限值以内。依照检测报告,应无健康风险。

新鹿园在行政区划上属于鹿城,但偏安一隅周边软环境较差

西侧和东南侧目前为工业区厂房,周边入住的规模小区不多,距农贸市场、百货商场等生活配套距离远,生活氛围尚不成熟

交通方面,地块接壤牛山南路,距离S1站点百来米,未来出行比较方便。但同时也受轨道交通、铁路和汽车的叠加影响。S1线德政站以西设立了长约200多米的全封闭式隔声屏,预计S1线运行噪声对东侧部分楼栋影响较大

▲红圈处即为目前封闭式隔声屏布局。/温州房哥楼市VR地图

至于北侧的金温铁路,从目前公开信息来看,温州站(不含)以东铁路将在乐清湾铁路支线投用后拆除,温州站以西金温铁路(包括新鹿园北侧铁道)是否拆除尚不确定

但从未来规划来看,北侧铁道规划中拆除,新鹿园北侧、西侧城市界面也将会趋于改善,东南侧工厂等的负面影响将弱化。▼

▲红色虚线处为用地规划图修改后与周边区位图拼图。图/温州市自然资源和规划局官网

另外,项目西南侧、牛山北侧山麓还存在多个庙宇、祠堂等可能会影响到西侧部分小高层和高层

▲温州房哥楼市VR地图

长按识别下方二维码,可查看房哥团队自主开发的凯迪融创·新鹿园VR实景,楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

3
间距日照

新鹿园容积率为3.0。小区南侧为小高层(现开发商多宣传为“洋房”),北侧为一类高层。

▲新鹿园鸟瞰效果图。仅为示意

牛山G-07地块先天条件不佳,不方正,楼栋只能沿着地块轮廓呈扇形分布。这将导致东侧一些楼栋偏西角度较大,西晒在所难免。具体影响我们将在各楼栋开盘时分析。

高层外立面为仿石涂料等。小高层(洋房)1层外立面为浅色石材,2层及以上为仿石涂料等。从建筑立面效果来看还是不错的融创在这方面比较注重

▲外立面效果图

来看看日照情况。

▲楼间距仅为示意,以开发商公布为准

3#和16#之间楼间距约28.85米,9#和16#之间楼间距约41.79米。在这个间距之下,日照关系大致如下:

日照关系

----3#距轻轨站直线距离百米左右,预计3#全天候日照质量不错。

----9#16#与南侧楼栋之间楼间距充裕,且向东偏10-15°角,全楼栋冬天日照质量都不错。

4
户型分析

一期开盘户型为小高层(洋房)102方、127方、142方,高层101方、131方。刚需和改善客群均有选择空间。▼

▲新鹿园户型分布图


文中涉及的户型尺寸可能有误差,仅供参考,以实际和售楼处销售口径为准。下同。

洋房102方:

----零过道设计,空间利用率高。

----面宽9.9米,刚需的标准尺寸,客餐厅一体还是比较舒适的。

----L型厨房,利用率较低。

洋房125方:▼

----主卧进深只有3.25米,不能再设置衣柜了。

----其余尺度还行。

洋房142方:▼

----小高层四朝南142方,各方面尺度及舒适性较好。

高层102方:▼

----9.7米面宽不大,主卧面宽、次卧进深显得局促了些;

----厨房利用率较高,入户嵌入式玄关柜,好用;

----外卫虽能开窗,但是在天井-->凹槽-->设备平台里,通风和采光很弱,提醒开发商最好设置通风井

高层132方:▼

----过道浪费较大,利用率一般;

----主卧3.45米进深局促,北侧两个房间面宽都比较小;

----对于132方改善户型而言,L型厨房利用率不高,操作台面不宽裕;

5
价格分析

备注:因本项目实行装配式建筑和住宅全装修交付,价格备案未包括高层舒享版装修单价2000元/㎡、高层尊享版装修单价3000元/㎡、小高层舒享版装修单价2500元/㎡、小高层尊享版装修单价3500元/㎡。

新鹿园各面积段供应与价格

产品

户型

套数

惠前均价

93折惠后均价

高层

102㎡

62

23454

21812

132㎡

62

25478

23694

高层小计

124

24597

22875

洋房

102㎡

40

25028

23276

125㎡

27

26751

24878

139㎡

9

28535

26537

洋房小计

76

26210

24375

合计

200

25208

23443

新鹿园首开毛坯折后均价约23443元/㎡。不同的产品和户型,拉开的价差较大。市面上较为抢手的中小户型定价相对低些。这个价格在当下的价格体系中如何呢?

咱们从下面几个维度去比较:

与周边项目比

项目周边已开盘的楼盘不多,比较有代表性的即为即将开盘的保利·大国璟(备案名:璟之华庭)和现代·锦华城

保利·大国璟与新鹿园一路之隔。

外立面上,大国璟所有楼栋采用全石材干挂+局部铝板,用料档次更高一些。新鹿园以仿石涂料为主,但依照融创以往的立面呈现效果,大概率也不差

价格上,大国璟目前释放的价格为高层折后均价约2.52-2.58万元/㎡(含装修)洋房2.82-2.86万元/㎡(含装修),装修标准暂未公布新鹿园高层毛坯折后均价为约22875元/㎡,洋房为24375元/㎡

现代·锦华城交付品质略差一些,目前二手房售价为约2.3-2.6万元/㎡。(二手房信息来自资深中介吕劲松,若您想了解更多周边二手房信息,可致电13757715572咨询。)

▲项目周边一二手房价格,可能有误差,以实际为准

与周边轨交盘相比

新鹿园主打TOD轨交概念。

与之相较,较有参考性的为德信·麓湖湾华董·璞丽湾凯迪融创·瓯玥名邸(曾用推广名:瓯越大观)

麓湖湾毛坯折后均价2.32万元/㎡,靠近轨交线的两栋毛坯折后均价约在2.25-2.30万元/㎡。璞丽湾折后均价约2.4万元/㎡,目前部分房源推出了9折购房。瓯玥名邸折后均价约2万元/㎡

三个盘都位于瓯海区。麓湖湾和璞丽湾体量相对较小。欧玥名邸周边也有S1线、铁路和工业区等的叠加影响,地块条件较差。因此,可以说,新鹿园的定价基本和梧田、新桥的轨交房处于同一维度。

此外,在售的轨交房都为一类高层。新鹿园开盘的楼栋中,3#和16#是得房率更高的小高层,只有9#是一类高层,9#折后均价22875元/㎡。

综合对比,新鹿园一期定价并不高,其中也不乏性价比房源。但是楼盘本身的条件很一般,对于改善客群而言,吸引力恐怕不够。

6
选房注意事项

▲以开盘价93折计算

100方
选择

受到南侧S1噪音和北侧铁路影响最小、小区内最安静的房子,恰恰是本次定价最低的——9#中低楼层(11层以下)102方。

如上图,我们推荐9#高层中间套102方中低楼层(5-11层),原因如下:

----对于9#的中低楼层房源而言,其南侧的小高层正好可以阻拦S1噪音,而北侧的挑廊可以有效缓冲铁路影响,因此,这些房源属于小区最安静的房子。

----开发商本次定价,楼层价格差距拉得比较大(约200元/层),同样的9#,16层要比6层贵2000元/左右,6楼毛坯折后单价仅两万出头。

----日照采光方面,由于9#与南侧小高层最小间距在25米以上,因而5-11层房源的日照采光通风等条件,与高楼层基本没有区别

综合比较,9#中低楼层小户型单价最低、居住条件较优,无疑性价比最高,这也是本次开盘所有楼栋中,值得刚需关注的房源。

除此之外,选房还要注意:

----3#小高层中间套的单价比东边套便宜1000元/,而户型本身是全南北通风采光设计,边套和中间套没有任何区别,所以建议优先选择中间套

----3#边套和9#高楼层小户型,性价比相对较低。

127-131方
选择

16#小高层127方和9#高层131方边套相比:

----16#南侧有楼栋降噪遮挡,因此16#127方在户型、声环境方面均优于9#高楼层131方房源。

----16#127方得房率高,套内面积大于9#131方,按套内面积折算后,价格反而低于9#131方高层。

因此,16#127方性价比>9#131方高楼层房源。

不过,对于改善型客户来说,“改善不求其次”,建议购房者多方对比后,再淡定下手。

 

 说明:图/文,如有侵权,请联系删除。

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