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绿城25.42亿高价拿中央涂宅地 旭辉封顶价+竞配夺瓯江口宅地
来源:温州网 发布时间:2020-02-20 13:05:00 字体:
2月19日,市区有3宗住宅地块出让。其中,86.67亩中央涂单元C-31地块(原木材市场)被绿城以15170元/平方米的楼面价拿下;约45亩的瓯江口半岛起步区A-02b地块被旭辉竞得。与此同时,约105亩的永嘉三江梅园村地块在今日土拍前夕终止交易。
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◎来源丨温州房哥

◎文/编丨Lily/Mt.

仰双片区中央涂单元C-31地块

拍地

结果


 

该地块竞价76轮,参与竞拍的有建发、建杭、平安、金茂、绿城、中梁、华润、新希望等8开发商。最终,绿城(杭州浙扬企业管理有限公司)以总价254200万元竞得该地块,成交楼面价约为15170元/㎡,溢价率22.7%。

?拍地结果/浙江省土地使用权网上交易系统

地块

位置


 

该地块位于鹿城区双屿街道,地块北临鞋都大道,南临鹿城路,西面为5050购物中心,东面为翠微山公园。

地块相对位置/浙江省土地使用权网上交易系统

地块

详情


 

地块名称

温州市仰双片区中央涂单元C-31地块

性质

城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地

出让土地面积(㎡)

57780.13

容积率

1.0-2.9

建筑限高(m)

≤80米(且住宅建筑≥24米)

绿地率(%)

≥35%

出让建筑面积(㎡)

167562

起价(万元)

207200

起始楼面价(元/㎡)

12366

上限价(万元)

269200

上限楼面价(元/㎡)

16066

?地块详情及规划指标要求

01
造价标准

地块住宅外立面工程平均造价不低于800元/㎡。商业外立面工程平均造价采用玻璃幕墙不低于1000元/㎡;采用非玻璃幕墙不低于800元/㎡。室外景观工程(不含架空层)平均造价750元/㎡。

02
配建要求

地块需配建一处12班幼儿园,用地面积不小于6010㎡,建筑面积不小于4907㎡。

03
代建要求

竞得人竞得地块后取得地块东侧翠微山路(用地面积9572.57㎡)、C-34环卫用地(用地面积1418.66㎡)、C-39广场用地(用地面积2032.21㎡)、C-30防护绿地(用地面积1206.13㎡)及C-33公园绿地(用地面积1275.45㎡)的代建权。

地块

实景


 

地块实景图。/浙江省土地使用权网上交易系统

房探小结

A.区位较好,但地块自身条件不佳

该地块北面为鞋都大道,与新希望·玉锦麟隔路相望。南为鹿城路,离东瓯大道等城市主干道和东瓯大桥等跨江桥梁不远,交通可以说是四通八达

地块相对位置/浙江省土地使用权网上交易系统

但地块不够方正,南侧有教堂、寺庙等多个宗教建筑。最糟糕的是,东南侧紧挨翠微山,夏天东南风被挡。

商业配套方面,地块西侧紧邻商业综合体——5050购物中心,5050购物中心自带大润发超市。

5050购物广场。/温州日报

总的来看,随着“大拆大整”“大建大美”的推进,中央涂-黄龙一带城中村、历史遗留问题和城市界面都得到了较大的改善,生活便利度、配套等都较为成熟。但板块认同度不如周边其他区域

B.成交楼面价相对较高

该地块起始楼面价约为12366元/㎡,成交楼面价约为15170元/㎡,考虑到幼儿园配建成本投入,楼面地价已经达到15300多元/平方米。相对这样的楼面地价,由于地块自身的一些缺陷,很难做出高溢价的产品。

一手房方面,周边商品房曾断供多时。2019年下半年,新希望·玉锦麟开盘,目前剩余较多大户型、江景房源,周边待售的还有龙湖中央涂项目和祥生弘阳·江滨ONE项目,加上本次出让地块,潜在供应库存约40余万方,未来供应充足。

若黄龙商贸城地块也在今年上半年出让,则购房者在西向中央涂-黄龙一带的选择余地将会相当大。但从成交楼面价来说仍是相对理性。

半岛起步区A-02b地块

拍地

结果


 

该地块竞价33轮,参与竞拍的有旭辉、金地、碧桂园、中梁、浙江红日等5开发商。最终,旭辉(温州和阳商务信息咨询有限公司)以总价33900万元+竞配配套用房2400平方米竞得该地块,成交楼面价约为3878元/㎡,溢价率29.89%。

拍地结果/浙江省土地使用权网上交易系统

实际成交楼面价=( 成交总价+配套用房建设成本)/(计容建面-代建安置房建面-配套用房建面),配套用房建设成本(含车位)以4500元/平方米计,全装修成本以1000元/平方米计

即(33900万元+2400平方米x5500元/平方米)/85008.95=4143元/平方米

地块

位置


 

该地块位于瓯江口产业集聚区雁鸣路与瓯扬路交汇处,地块北面为瓯扬路,南面为灵华路,西面为雁鸣路,东面为霓虹街,与瓯江公元上城较近。

地块相对位置/浙江省土地使用权网上交易系统

地块

详情


 

地块名称

温州市半岛起步区A-02b地块

性质

城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地

出让土地面积(㎡)

30140.43

容积率

1.0-2.9

建筑限高(m)

≤80米(且住宅≥24米)

绿地率(%)

≥35%

出让建筑面积(㎡)

132435.20

起价(万元)

26100

起始楼面价(元/㎡)

1971

上限价(万元)

33900

上限楼面价(元/㎡)

2560

?地块详情及规划指标要求

01
造价标准

(1)商业建筑外立面综合单价不低于1000元/㎡,公共部位装修综合单价不低于1200元/㎡;住宅外立面三层及以下采用石材材质,综合单价不低于840元/㎡;三层以上外墙涂料综合单价不低于105元/㎡。

(2)道路交叉口退让范围内,应设置开放的街景广场或绿地,室外景观综合单价不低于800元/㎡。

(3)住宅全装修标准:≥1000元/㎡。

03
代建要求

地块包含温州市洞头区灵昆街道周宅村三产安置房建筑面积≤45026.25㎡,由本地块竞得人代建。

按代建建筑面积(不含装修)每平方米5000元包干(其中住宅安置房按地上建筑面积结算,商业安置房5000元/㎡米含地下空间开发成本)。

地块

实景


 

地块实景图。/浙江省土地使用权网上交易系统

房探

简评

近期土拍市场

----从2月12日瓯北城市新区前牌-王家坞240亩地块持续9小时土拍,到今天的原木材市场地块,近期市区土拍市场回暖。以原木材市场地块为例,参与土拍的房企数量为8,与1月相比,参与竞地房企数量有所上升,也不乏央企、实力民企等大开发商的身影。

这除了地块条件较为优越、城市核心优质地块(如原木材市场地块)之外地块所在板块库存和供应较少(如瓯北城市新区地块)等诸多原因,因而还是会引来开发商追捧,补仓拿地,这也是情理之中

----因为疫情影响,央行降息货币宽松对楼市构成短期利好,资金链较为充裕的开发商积极补仓。此外,浙江省、温州市也出台了疫情期间的应对政策——合同签订予以延期、出让金缴纳予以延期、开竣工时间予以延期等。

----土拍市场回暖,希望购房者(特别是投资购房)继续保持理性,不要给开发商发“国难财”的机会啊。记住,虽然说现在银根宽松,但是银行借的钱,总有一天要还的。钱借得太多还不了,那么“灰犀牛”就到眼前啰......

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