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◎来源丨温州房哥
◎文/编丨Lily
拍地
结果
该地块竞价61轮，参与竞拍的有中梁、德信&蓝光、金科、大诚、新希望、碧桂园、中南、中海、华发、众安、金地、华鸿、阳光城、卓越、旭辉、保利、时代等17家开发商。最终，众安（杭州新杰企业管理有限公司）以总价11.23亿元+竞配政策性住房10800㎡竞得该地块，成交楼面价约为13218元/㎡，溢价率30.1%。▼
拍地结果/浙江省土地使用权网上交易系统
实际成交楼面价＝（拿地总价+政策性住房配建成本）/（计容总建面-政策性住房建面）
政策性住房配建成本以4500元/㎡计，全装修成本以1000元/㎡计
即为（112300万元+5500X10800㎡）/（84963-10800㎡）≈15943元/㎡
地块
位置
该地块位于鹿城区南郊街道，北面为六虹桥路、南面为里垟新路、西临河道、东面为过境路。
地块相对位置/浙江省土地使用权网上交易系统
地块
详情
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地块名称 |
温州市核心片区葡萄棚单元B-04a地块 |
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性质 |
城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地 |
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出让土地面积（㎡） |
30236.38 |
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容积率 |
1.0-2.81 |
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建筑限高（m） |
≤80米（且住宅建筑≥24米） |
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绿地率（%） |
≥35% |
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出让建筑面积（㎡） |
84963 |
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起价（万元） |
86300 |
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起始楼面价（元/㎡） |
10157 |
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上限价（万元） |
112300 |
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上限楼面价（元/㎡） |
13218 |
地块详情及规划指标要求
地块西南侧公园绿地（B-04b地块）由地块受让人有偿代建。
地块沿过境路和六虹桥路设置的住宅不得设置开敞式阳台。
造价标准：该地块住宅外立面工程平均造价不低于800元/㎡。商业外立面工程平均造价采用玻璃幕墙不低于1000元/㎡；采用非玻璃幕墙不低于800元/㎡。室外景观工程（不含架空层）平均造价750元/㎡。
地块
实景
？地块实景图。/浙江省土地使用权网上交易系统
房探
简评
地块条件较好，有一定河景视线
地块位于六虹桥路与过境路交汇口，西临温瑞塘河，南临里垟新路。地块2km以内可达S1线德政站、龙霞站，交通较为便利。
？地块周边情况。/房哥VR地图
成交楼面价较为理性
该地块住宅成交楼面价为13218元/㎡。按照实际成交楼面地价计算，该地块预计保本售价约22651元/㎡（以保本价不用征收所得税增值税为前提）。预计未来毛坯均价在2.7万元/㎡左右，有一定的利润空间。该地块虽比万科葡萄棚18亩地块大，但景观资源不如万科，因此成交楼面价并不低。
目前，地块周边（1km范围内）在售的项目有万科·翡翠心湖，毛坯折后均价约2.7~3万/㎡，目前剩余住宅建面约2.6万方；
鹿城万象府，毛坯折后均价约2.6~3.7万/㎡，目前剩余住宅建面约3.6万方；
待售的有保利葡萄棚项目。2019年6月12日，保利以24.23亿元的封顶价+2600㎡政策性住房，竞得该116亩“巨无霸”地块，预计住宅面积约21万方。
？周边情况
2㎞以内还有凯迪融创·观澜湾，毛坯折后均价约3~3.1万/㎡，目前剩余住宅建面约2.5万方；
凯迪融创·瓯越大观，毛坯折后均价约1.8~2万/㎡，目前剩余住宅建面约8万方；
华董·璞丽湾，毛坯折后均价约2.3~2.4万/㎡，目前剩余住宅建面约2万方；
德信大发·璞丽湾，毛坯折后均价约2.2~2.4万/㎡，目前剩余住宅建面约2.4万方；
待售项目有凯迪融创·新鹿园等待，拿地的实际成交楼面积约12140元/㎡，住宅面积估算约11.3万方。
照这样看，葡萄棚一带就有30多万方市场供应。算上周边的项目，市场压力不可谓不大！
参与土拍房企数量又创新高
参与竞拍的开发商数量为17家，与上月相比有所上升。
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