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上半年温州楼市稳步前行
来源:温州商报 发布时间:2018-07-04 09:10:00 字体:
2018年已过半年,在这半年时间里,温州这个备受热议的城市, “大拆大整”“大建大美”继续推进,城市面貌日渐提升,生活配套逐步落地,令这座城市更加精彩纷呈。

  2018年已过半年,在这半年时间里,温州这个备受热议的城市, “大拆大整”“大建大美”继续推进,城市面貌日渐提升,生活配套逐步落地,令这座城市更加精彩纷呈。

  这半年,温州楼市依旧保持着向好的态势,土地市场、新盘去化和二手房三级联动。新兴板块持续崛起、不断成熟。在稳健的楼市与“大拆大整”“大建大美”机遇的双重作用下,全国地产大牌相约进驻温州安营扎寨,拿地开发综合项目,让城市运营理念继续落实。

  这半年,楼市新政时有出现,但前一年各大楼市新政的积极影响已逐步体现,在土地出让、房屋全装修、商品房拓展面积、商办物业审批等多个领域均起到提升作用,以更好地稳定楼市、推进城市建设。

  在2018年进入下半年之际,我们有必要对这半年进行梳理和回顾,以利于对未来市场发展趋势做出更准确的判断。对此,本周刊特推出温州楼市半年度专题报道,供市民在买房卖房过程中作参考。

  商报记者王而凡谭亚林文/摄

  城市建设取得成效

  “大建大美”持续推进:“大建大美”仍是今年上半年城市建设的主题。据市“大建大美”办2018年上半年工作例会公布的信息显示,截至6月底,我市“大建大美”已累计开工温瑞大道二期鹿城段道路拓宽工程等91个项目,已累计建成市民中心工程等37个项目,已累计完成投资约165.62亿元。在“两线三片”开发建设方面,瓯江路道路及景观提升改造工程、蝉街提升改造工程、中央绿轴南连北延工程等陆续启动,三垟湿地公园等继续建设。

  交通设施加速建设:2月份,温州绕城高速西南线通车;6月份,温州龙湾国际机场T2航站楼启用。同时,绕城高速北线二期、沈海高速复线、龙丽温高速、市域铁路S1线、市域铁路S2线、杭温高铁、七都大桥北汊桥等在建工程都稳步推进,并取得关键性进展。

  商业项目不断落地:今年1月,位于鹿城路的美美时尚广场开业;当前,同样位于鹿城路的滨江5050·城市客厅正在进行招商与室内装修,即将营业。同时,位于中央绿轴的印象城MEGA,位于浙南产业集聚区的温州富力城、碧桂园·未来城相继亮相,红星·爱琴海购物中心、宝龙广场等相继落地。在社区商业方面,除景山印象里外,绿城横渎地块、华润七都地块以及瓯海中心区等地的集中社区商业相继落地。

  政策影响全面体现

  去年是温州楼市的政策大年,多个“新政”接连出台,在今年上半年的温州楼市中已全面体现,新产品可谓变化不断,对保持温州楼市的健康发展起到重要作用。同时,国有银行价格评估、租赁市场等方面的“新规”出台,也进一步规范楼市。

  1.政策:去年,市政府印发《关于进一步推进绿色建筑和建筑工业化发展的补充意见》,提出实现绿色建筑全覆盖、提高装配式建筑覆盖面、实现市区中心城区保障性住房和商品住房新建住宅全装修全覆盖三个目标。

  影响:在上半年市区亮相、开盘的新盘中,除个别拿地较早的新盘外,均有全装修方案供购房者选择,新盘全装修已成为普遍现象。

  2.政策:去年,市住建委和市国土资源局联合下发了《关于加强住房和用地供应管理有关工作的通知》,要求加强和改进住房及用地供应管理,以稳定房地产市场预期,在主动公布相关市场信息、科学把握住宅用地投放、完善土地出让调控措施、加快住房建设上市步伐、形成部门联动监管合力、落实房地产主体责任等6个方面作出详细说明。

  影响:今年上半年市区出让地块大部分出现低溢价率现象,地价、房价总体平稳,上涨过快势头得到遏制,市场呈良性循环。??下转15版

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  3.政策:去年,由市住建、国土和规划三部门联合发布的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》正式实施,以进一步规范商业办公等非住宅类项目的规划设计与管理,促进我市房地产市场健康平稳发展。

  影响:今年上半年,除设计获批、建设启动较早的个别项目外,市区再无新的SOHO、LOFT、酒店式公寓等类住宅项目上市,一些城市综合体已按规划要求出现真正的写字楼、酒店等,有利于城市功能的完善。

  4.政策:去年,我市执行新的《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》,新规适度控制阳台、设备平台、跃层中空的可建规模,促进公共开放空间和住宅底层架空空间的设计更具可利用性和舒适性,将装配式建筑和住宅全装修政策引起的容积率规定变化纳入修订内容。

  影响:今年上半年亮相的新盘中,除个别拿地、设计较早的项目外,普遍出现拓展面积减少现象,甚至没有拓展面积,“中空”基本绝迹,住房市场进一步规范。

  5.政策:今年1月,国有银行开始执行“新规”,其中“严格执行以网签价格与评估价最低值来确定贷款额度”将提升二手房交易税费或降低贷款额度,对购房者带来一些影响。同时,长期存在的“阴阳合同”今后也难以实行。

  影响:该“新规”对当前市场的影响不明显,但也有一些购房者对此持观望态度。

  6.政策:今年6月,《温州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》正式发布,对培育和发展温州住房租赁市场明确了5个方面14条工作举措,目标到2022年,基本形成政府、国有企业、社会化机构、个人多主体的租赁住房供给体系。

  影响:当前,我市部分出让地块中已出现自持房源比例要求,也有多家打造长租公寓的公司正在运营。

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  今年上半年温州各区域土地成交汇总一览表

  区域成交宗数成交总面积(亩)市区252673瑞安10398.7乐清15405苍南11308平阳6290永嘉5269泰顺5127文成5119注:数据来源于省土地使用权网上交易系统

  土地市场亮点频现

  据省土地使用权网上交易系统信息显示,今年上半年,全市成交82宗经营性地块,总面积4590亩,成交总价超过364亿元。

  其中,市区成交25宗土地2673亩。1月份,市区仅成交两宗地块,鹿城轻工产业园区一期B-1/3/4/6地块、瓯海区中心单元E-10/16地块;2月份成交两宗小商服地块,3月和4月份出现调整,土地零出让;5月份成交8宗; 6月份,大牌房企集体抢滩,成交13宗,共1985亩。

  郊县共成交57宗、1917亩,成交总价超过170亿元,规划地上总建筑面积247.92万㎡。郊县中,乐清成交宗数最多,成交15宗405亩,瑞安成交10宗398.7亩,苍南成交11宗308亩;平阳成交6宗290亩;永嘉、泰顺和文成各成交5宗(详见下表)。

  宁波荣安、合景泰富、世贸、三盛、金地、宝龙、红星等房企大牌首次进入温州拿地开发。新城控股继续深耕瑞安,3月份拿地。滨江、旭辉去年入驻市区开发后,今年上半年也进入乐清拿地开发。

  今年上半年,我市土地市场最大变化,是市民生活配套用地出让量呈上升态势,市区成交12宗,郊县成交23宗,创下历年新高。这35宗地块主要用于新建绿地公园、市民广场、休闲设施、新型商业、购物中心、星级酒店、超市、农贸市场、学校、医院、娱乐场所、加油站和车站等。

  土地成交量最多的一个月是6月份,全市成交29宗,总面积2255亩,创下今年单月成交量新高,市区成交13宗,总面积1895亩。郊县成交16宗,总面积360亩。

  商品房市场量升价稳

  据市住建委商品房网上销售管理系统的数据显示,上半年,全市新盘共有150余个项目开盘,共计173次。其中,市区53次,郊县120次。今年上半年市区批准预售新房供应量达109.79万㎡,较去年同期的55.59万㎡增加了54.2万㎡,增幅达97.5%。

  上半年,全市商品房产去化备案首次超过40000套,实际超过40210套,交易总面积超过484万㎡,较去年的34848套、426.32万㎡有所增加。5月份,新盘备案量最多,突破10000套,备案10934套145万㎡,交易套数和交易面积创下历年单月新高。其次,4月份和6月份的交易量均超过6800套。

  今年上半年交易量比去年明显上升,主要表现在郊县市场,市区新房销量为93万㎡、7417套,分别较去年同期的104.9万㎡、7996套,减少了11.89万㎡、579套,减幅分别达到11.33%、7.24%,这种变化与供应结构有关,鹿城区高端楼盘为主,开盘单价大多超过30000元,东部新盘以刚需为主,龙湾13个,浙南产业集聚区8个,洞头5个项目开盘,共计销售备案2244套,占据了开盘总量的半壁江山,瓯海区依然延续了去年底热销态势,有18个项目开盘。单盘交易量最多的瓯江国际新城,去化备案2046套,销售总面积超过22万㎡。郊县楼盘,苍南逸合城最多,备案1476套;原不被看好的商业地产及城市生活配套项目走俏市场,如力天·大都会、乐清蝴蝶广场、苍南新天地锦园等项目交易量均超过100套。

  郊县楼市中,开盘项目最多的是苍南,27个项目开盘,共计备案3838套,去化量最多的是恒大·逸合城,开盘两次,共成交1476套;平阳22个项目开盘,共计销售备案3634套;备案套数最多的项目是中梁·大都会,679套;绿城·品致小区备案635套;鸿园444套;新鸿·国悦府400套;外滩名园336套;城中府194套;德信阳光城·君宸府178套;翡翠锦园170套;鸿昇锦园145套。平阳碧桂园、财富广场等项目均取得了可观的销售业绩。乐清12个项目开盘,共计备案1572套,蝴蝶广场量最多,开盘两次,共成交329套;绿城·锦玉园备案297套;大自然·滨江花园、锦绣江南花园、乐清中梁·首府等楼盘销售备案量均超过100套。永嘉7个项目开盘,共计销售备案1225套;瑞安21个项目开盘,共计备案2240套;文成4个项目开盘,成交备案557套;泰顺也有4个项目开盘,去化量最大的项目是万墅熙园,去化333套。

  二手房交易量回落

  据市住建委商品房网上销售管理系统的数据,今年上半年市区二手房总成交面积129.27万㎡、13232套,较去年同期的135.9万㎡、13826套,减幅分别为4.9%和4.3%,减少的成交套数主要集中在鹿城区。关键原因就是“大拆大整”力度减弱,旧小区房源成交减少。鹿城区仍是二手房成交集中区域,占市区成交总量的七成以上,成交总面积超过80万㎡,龙湾区、瓯海区成交量呈上升趋势,今年市区二手房单月成交量最多的一个月是5月份,成交备案2872套,最少的一个月是2月份,受春节放假影响,交易量仅仅1126套,其余4个月份,交易量均超过2000套。60至120㎡的户型最受购房者欢迎,占总量的一半以上。

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