从“有个窝”到“住得爽” 温州楼市三年发生哪些变化？

温州晚报 2026-03-17 09:23:47

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

　　房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。土地市场的变动与楼市休戚相关。近日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（以下简称《通知》），其中提到“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。消息引发了市场对土地供给逻辑转变的广泛讨论。

　　自然资源部于昨日上午召开的3月份例行新闻发布会上明确指出：“这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源‘精供优供’，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业‘拿好地、建好房’……”

　　立足温州，这恰好与过去三年楼市从规模扩张向品质跃升的转型路径相契合。温州房地产市场正在经历一场从追求数量到讲究品质的深刻转身：告别粗放增长，进入以质取胜的新周期。

　　供地模式变了从“广撒网”到“修内功”

　　土地供应是楼市转型的“第一粒扣子”。地怎么供，直接决定房子怎么盖。

　　2023年，温州市本级出让住宅地块35宗，2024年和2025年这一数字直线下降为17宗和13宗。2026年前3个月，市本级只成功出让了一宗住宅地块，且还未有新的住宅地块挂牌。从2023年到2025年，土地出让速度明显放缓，宅地供应量少了，但质量和要求高了，供地的位置越来越往核心区靠——滨江CBD、中央绿轴、洪殿这些“黄金地段”成了主角，外围远郊地块明显减少。住宅用地供应总量持续收缩、结构持续优化，温州的宅地出让正在告别“广撒网”的粗放增长，以品质为导向，转向“修内功”的高效集约。

　　土地出让的规则也变了。供地规则全面向品质倾斜，地块出让明确低容积率、限高要求，普遍限定36米以下，部分仅18米，联排、合院、洋房等低密形态的住宅住建增多，如江山云庐、玉瓯源、瑶澜映月、瓯越玺、观云东方等；同时出台品质激励政策，空中花园20%不计容、风雨连廊与景观亭廊不算容积率，大户型挑空空间合理折算，直接引导房企做优产品。

　　有意思的是，现在拿地的主力也变了。民企、国企、地方城发三足鼎立，不再是前些年房地产开发商抢破头的场面，更多的是头部房地产开发企业联合本地城发公司、优质民企，拿地更理性、开发更审慎，为“保交房”、品质落地提供稳定保障。天樾玺、望江、璞拾云洲等近年温州楼市的热门楼盘，以及新开盘或即将开盘的院墅类产品江山云庐、玉瓯源等，均由“房企+城发”的组合建设开发。

　　当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。今年政府工作报告更提出“做优增量、盘活存量”的要求，统筹存量和增量建设用地，以存量控增量，优化资源配置，坚持“以需定供”，对接市场需求，推动城市更新，促进房地产高质量发展，打造高品质人居环境。

　　市场需求变了从“有个窝”到“住得爽”

　　推动房地产高质量发展的动力，是买房人的观念变了，市场的需求发生了变化。“以前买房看位置、看价格，现在还要看外立面用什么材料、小区有没有会所、物业服务是哪家公司。”正在滨江CBD看房的市民陈先生告诉记者，“现在买房的观念和以前不一样，我愿意为品质买单，但前提是要看得见、摸得着，要住得舒服。”

　　近三年，温州购房者需求从“刚需主导”转向“改善为主、刚需提质、高端择优”，置业逻辑回归居住本质。刚需群体更重性价比与安全感，优先选择次新二手房、高性价比安置房、现房和准现房，关注学区、通勤、基本配套，置业更理性、更务实。

　　购房者的置业偏好也呈现三大特征：地段上，向核心区回流；产品上，向高品质、低密、高得房率集中；决策上，重实景、重口碑、重交付，投机需求退场，自住需求占据主导。

　　在这些需求主导下，物业服务也从“可有可无”变成了“非有不可”。今年政府工作报告明确提出，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。两会期间，全国人大代表樊芸提出的将“物业管理”改为“物业服务”的建议，已得到住建部的迅速答复：着手将《物业管理条例》修改为《物业服务条例》。足见物业服务未来在“好房子”建设中的分量。

　　住宅产品变了从“拼价格”到“卷品质”

　　供地的变化，需求的变化，很快传导到了新房产品上。从拼地段、拼价格到拼产品、拼服务、拼配套，温州新房正在告别同质化，进入品质内卷、匠心竞争的新阶段。

　　土地供给侧的深刻变革，直接传导至新房开发全链条，表现为近三年温州新盘在择址、设计、建设上呈现清晰的品质化路线。择址逻辑从“遍地开花”转向“核心+资源”双优先，房地产企业优先布局滨江CBD、中央绿轴、鹿城主城、瓯海中心、梧田、七都等板块，首选江景、河景、湿地、公园等生态资源，同时绑定学校、医疗、商业、轨道等成熟配套，S1线TOD项目加速落地，站城融合成为新趋势。

　　与此同时，产品设计也迎来“迭代革命”，空中庭院、垂直绿化、户户观景成为新建住宅的标配，层高提升至3.1米以上，窗墙比、外立面材质全面升级，铝板、玻璃幕墙替代传统涂料；户型以改善为主力，100~140平方米刚改、140平方米以上改善占比提升，大横厅、多套房、收纳系统、全龄空间也成为主力户型中的标配。

　　社区公共空间也卷起来了。综观天樾玺、璞拾云洲、天曜序、瑞府、润府、瑶澜映月等温州2022年至今面市的住宅楼盘，小区内的公共服务空间整体提质扩容，中央花园、下沉庭院、主题会所、社区学堂、儿童托管、健身空间全覆盖，风雨连廊、酒店式归家、地下联通提升居住体验。

　　房地产企业对房子品质的建设并非到“交付”就结束了。不少房企在小区交付后，还在不断对公区进行升级，包括园林绿化、动线规划、门头硬件等按照业主要求进行再次调整。公共服务空间在空间使用的基础上，还增加了互动社交的功能，让业主之间有更多沟通、交流的可能，居住舒适性全面提升。

　　从土地供应的“瘦身强体”，到购房需求的“理性提质”，再到产品设计的“精耕细作”，温州楼市转型虽仍面临库存结构性压力、部分板块去化放缓、品质落地不均衡等挑战，但“强城行动”持续发力，“百项千亿项目”落地，轨道交通、公共服务、生态环境不断完善，为板块价值与品质提升提供支撑，推动楼市从规模增长转向存量品质提升。