外迁置换、原拆原建两种模式推进 鹿城房产“以旧换新”向您征求意见

鹿城房产“以旧换新”向您征求意见

　　温州网讯  在推进城市高质量发展、提升居民生活品质的时代背景下，老旧小区改造已然是城市更新不可或缺的一环。近日，温州市鹿城区立足民生需求与城市发展实际，率先推出鹿城区城镇老旧小区（危旧房）“以旧换新”实施方案征求意见稿，重点针对是1990年前建成的老旧小区。当C级、D级危房迎来外迁置换与原拆原建的破局之策，当中央财政支持与省级法规保障双重加持，鹿城老小区将如何实现从“住有所居”到“住有宜居”的跨越？

　　张啸龙/摄

　　以旧换新

　　鹿城发布征求意见稿

　　6月25日，鹿城住建发布鹿城区城镇老旧小区（危旧房）以旧换新实施方案征求意见稿（以下简称《意见》）。《意见》指出，以旧换新对象为市区范围内、2000年以前国有土地上非单一产权、房屋结构存在较大安全隐患（且部分依法被鉴定为C级、D级危险房屋）、居住环境较差、配套设施不完善的多孔板结构的老旧小区，重点针对1990年前建成的老旧小区。

　　此次《意见》中的一大亮点就是以旧换新改造实施方案重点通过外迁置换、原拆原建两种模式推进。其中，外迁置换模式主要适用于有意愿（意愿率达到规定要求）在统筹房源范围内进行外迁置换，报经区政府同意实施的老旧小区，腾退房屋和原址土地由国企统筹利用；而原拆原建模式，主要适用于未列入年度拆征计划，C、D级危房集中且不具备修缮价值或无法通过修缮加固实施整治解危的，具备独立施工条件，通过原拆原建不影响周边房屋安全、不影响地块整体开发利用且能够完成解危并进一步改善居住环境的老旧小区。

　　值得一提的是，《意见》提到“单幢房屋在总建筑面积不突破原产权总面积的前提下，经该幢房屋全体产权人同意，可以调整户型及套型面积，但调整后的总套数不能超过拆建前的总套数。”也就是说业主想要将小户型置换为大户型，可通过协商收购相邻住户房产，实现两套房合并，调整户型。

　　其次是完善各项支持、优惠政策。为加强政策激励，提高居民开展更新的积极性。《意见》提出外迁置换主要从置换权益金额及改善补贴、公积金支持、入学资格保留、税收优惠等方面进行保障；原拆原建主要从优化建筑设计、配套设施不计容、豁免新增配套审批、支持费用优惠、土地价款优惠、补助与金融支持、住房兜底保障等方面进行保障。 

　　市场现状

　　老旧房源仍有买卖需求

　　随着城市更新步伐的加快，温州城区城市界面不断更新，但仍有一部分房龄较长的旧房在市场上流通。记者从平安易居了解到，目前登记在该中介平台出售的1975-1992年左右的二手房源约700余套，主要分布在水心、上陡门、龟湖路、蒲鞋市、双井头、洪殿等片区，每平方成交均价在几千到几万元不等。

　　据了解，水心片区的房龄较早，多数为1980年以前的房源，目前登记在售的大约有240余套，房东报价为7000-15000元/平方米。“水心住宅区多小面积户型，低楼层普遍为老人购买、居住，还有较多外地来温工作的‘新温州人’也会选择在这里买房。”平安易居相关负责人说。

　　此外，蒲鞋市片区的蒲鞋市新村、下垟头小区的房龄为1990年前居多，在蒲鞋市小学、第十二中学双学区的加持下，成为许多有学区需求家庭的选择。当前，房东在平安易居平台登记的户型为12-123平方米，包含住宅和店铺,报价为12000-35000元/平方米(含店铺)。“小面积的户型单价会高一点，普遍成交价大概在12000-13000元/平方米。”该平台相关负责人表示，“有些房东心态可能还是比较高的，报价会高一些，但现在买房的客户都比较理性。”

　　有需求就会有市场，通过中介进行二手房交易，仍是目前大多数房东和购房者的主要途径。

　　抛砖引玉

　　多地曾尝试“以旧换新”

　　近年来，浙江各地也在积极探索社区自主更新，采用“居民自筹+政府补贴”的资金筹措模式，以拆除危旧房屋并原址重建等方式，全力改善居民居住环境。

　　早在2022年，衢州江山永安里小区便率先迈出步伐，264户居民凭借自筹资金建成新房并顺利入住，成为全省老旧小区自主更新的先行者。

　　此后，杭州浙工新村紧随其后开展试点，同样采用原拆原建模式。这个始建于上世纪80年代、位于杭州市拱墅区的小区，因建筑老化被列为危房。改造过程中，548户居民自筹约4.7亿元资金，占整体更新费用的80%以上，在政府提供旧改补贴与审批绿色通道等支持下，新建7栋11层电梯房，项目于2023年11月开工建设，2025年2月竣工落成。

　　老旧小区改造一直是温州城市建设的重点工作。2024年，温州交出亮眼成绩单，累计实施338个改造项目，加装917台电梯，惠及11万户居民家庭。这些举措不仅有效盘活了老旧小区的存量空间，更让居民的幸福感节节攀升，推动一个个“老小区”华丽蜕变为“幸福里”。

　　如今，温州在老旧小区改造上再度发力，此次的老旧小区“以旧换新”通过外迁置换、原拆原建两种模式稳步推进。其中，外迁置换模式，市区有过相似案例。此前，南郊街道昌祥小区由国企改造为人才公寓，为原业主就近安置到金玉良苑、望金佳苑，这种模式既缩短了业主在外过渡时间，又帮助政府实现存量资产盘活，一举两得。而原拆原建模式同样成果显著。位于市区下吕浦的大鹏组团1幢因C级危房获批采用“原拆原建”方式解危，桥儿头社区紫薇组团6幢也通过同类模式解危，为鹿城“以旧换新”提供本土化经验。  

　　专家观点

　　机遇与挑战并存，有待市场验证

　　温州大学房地产研究所所长潘安平教授分析：

　　这次推出的住宅“以旧换新”方案的着眼点在于，一是推进城镇老旧小区（危旧房）治理工作。以消除安全隐患为核心，而非传统的房地产开发。是在大规模“棚户区改造”结束后，部分危旧房存在着安全隐患而推出的有针对性的实施方案；二是为了让“以旧换新”更高效、更精准，方案中提出了外迁置换、原拆原建两种模式。这两种模式，各自有适用范围和操作细节，但共同目的都是为了让居民住得更安全、更舒适。

　　我认为“细节决定成败”，无论是采取外迁置换模式，还是原拆原建模式，尊重“老旧小区的居民”意愿放在第一位是没错的，但是现实中不同的住户的利益诉求是不一致的，如何来协调各方利益是个难题。此外，在外迁置换模式中，房屋的价值评估是一个关键环节。如何公正、合理地评估旧房价值，避免纠纷，是一个重要的挑战。在原拆原建模式中，若某住户想要增加面积只能向同幢住户购买？这些问题处理不当都有可能导致“以旧换新”工作无法推行。

　　总而言之，“以旧换新”政策意愿是好的，关键在于是否能从人们的实际需求出发；而政策能否达到预期目标，关键在于其能否满足群众需求，这些均有待市场来验证。

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　　助力老小区更新改造

　　《浙江省城镇社区更新条例》今日起施行

　　值得关注的是，今日起，《浙江省城镇社区更新条例》开始正式施行。

　　《条例》适用于本省行政区域内的城镇社区更新活动及其监督管理，是全国首部城镇社区更新方面的省级地方性法规，总结提炼浙江在未来社区（完整社区）建设、老旧小区改造、危旧房治理等方面的经验做法，在地方立法的权限范围内将行之有效的措施上升为法规制度，系统推进“好房子、好小区、好社区”建设，从社区层面助力城市更新。

　　对于如何开展老旧小区更新改造，《条例》也给出了答案，重点排查治理房屋结构、消防等安全隐患，注重公共空间的集中有序布局和适老化、适儿化改造，鼓励建筑外墙立面整饰、节能防水改造等微更新微改造。此外，对危险房屋改造，特别是拆除重建的实施程序、保障激励措施，《条例》也作出针对性规定。

　　与此同时，财政部近期公示了2025年度中央财政支持实施城市更新行动的评选结果，全国共有20个城市拟获政策资金支持。其中，温州入选。根据政策安排，中央财政将按照区域特点，对入选城市给予定额补助，以推动城市更新行动的有序开展。在城市更新的众多项目中，老旧小区更新改造作为与居民生活息息相关的民生工程，是此次政策支持的重要组成部分。

　　来源：温度新闻

　　原标题：外迁置换、原拆原建两种模式推进 鹿城房产“以旧换新”向您征求意见

　　供稿：温州晚报

　　记者 胡林娇 葛思思

本文转自：温州新闻网 66wz.com