新鸿基的稳商业法则
其实，北京APM运营模式可以说是新鸿基在内地商业地产，也是新鸿基在整体商业物业运营的缩影。归根结底是“追求长期收益”的战略导向，新鸿基可以投入巨资对购物中心进行改造，耐心花费时间内地进行土地储备、培养团队……
从1993年进入内地，新鸿基的发展或许看起来发展有点慢，已开业的商业地产项目仅有北京APM、佛山南海广场、上海环贸IAPM、上海国金中心、上海中环广场以及与华润置地合作的杭州万象城6个项目，共持有95万平方米已落成投资物业。
不过，如果熟悉新鸿基集团的发展历程，就会发现，新鸿基在内地商业地产的发展，与其当初在香港进行租售并举的转型有着相同之处。
新鸿基在香港从提出租售并举战略到集中转型，用了11年时间，不过在集中转型的期间，仅用了4年的时间使得投资物业土地储备增长了130%，租金收益增长近4倍。这就是“磨刀不误砍柴工”的最好诠释，用11年时间打造在转型平台和等待外部机遇成熟，然后用4年时间集中发力转型。
如今，新鸿基在香港的购物中心项目的租金收入已经成为新鸿基，中环IFC、铜锣湾WTC More、沙田新城市广场、上水广场、荃湾广场、屯门V City、新世纪广场等代表项目都有不菲的租金收入。在新鸿基刚发布的中期报告中显示，香港投资物业租金总收入76.55亿港元，而新鸿基同期的物业合约销售总额为186.55亿港元。
可以说，新鸿基在香港经过前期的投资物业的投资、经营铺垫，目前，已经到了收获的时期，而在内地的商业地产发展还处于耕耘期。
“新鸿基在内地的发展战略一直都很清晰，就是围绕北京、上海、广州为中心开展业务，这也包括商业地产”，蔡志强表示，投资一个大型商业项目需要很长的时间，需要前期的大量调研，结合新鸿基的优点以及是否适合新鸿基的产品线，“特别是商业项目，地段的要求很苛刻，必须是像北京王府井、上海淮海路这样的成熟商圈，或者是未来比较有发展前景的新区，比如当时的上海浦东”。
经过前期的储备，截止2014年12月底，新鸿基在内地土地储备为758万平方米。发展中物业约有在662万平方米，其中40%用作兴建写字楼、商场和酒店。
今年年底，被看作是广州天河路商圈收官之作的“天环广场”即将开业，无论是广州业界还是消费者，对天环广场都非常期待，虽然整个建筑外形已呈现，但进驻的品牌目前非常神秘。新鸿基持有天环广场50%权益，总建筑面积11万平方米。而位于广州珠江新城的新鸿基持有30%权益的天汇广场，将于2016年落成。
而在2013年以217.7亿竞得徐家汇中心项目地块，也正在建设中，该项目将成为新鸿基在上海继上海国金中心、上海环贸广场之后的又一地标。
蔡志强表示，经过多年在内地的投资经验以及团队的打造，公司对于内地市场还是比较看好，有合适的地块、投资项目，都会积极争取“。
内地商业地产将百花齐放
作为地道的香港人，蔡志强在1997年到北京接手北京APM项目，在内地的18年，虽然普通话还带有比较浓的香港口音，但内地的商业地产发展却有了翻天覆地的变化，而蔡志强正是发展全过程的见证者。
“刚来内地的时候，消费场所以百货为主，还没有购物中心的概念”，而现如今，百货业受电商冲击较大，购物中心却从最开始的寥寥无几，到目前随地可见，甚至部分城市已经出现了过度开发。
“像天津、沈阳、成都、佛山等城市的商业地产过度开发，供应量太大，而地方政府缺乏对城市商业的整体规划，出现同质化的现象”，其实，蔡志强这样的说法是有根据的，在世邦魏理仕发布的“全球在建购物中心面积最高城市”中，上海、成都、深圳、天津排名前四，武汉、杭州、沈阳、重庆、青岛等城市也位列前20名，其中，上海和成都在建购物中心面积高达330万平方米及320万平方米。
网购对实体商业的冲击以及体验式消费的兴起，也是近年来商业发展显著变化。“服装无疑是受到电商冲击最大的业态，一方面服装品牌增加网购渠道，另一方面，在实体店中增加体验元素，如打造生活方式的概念，在服装店中增加咖啡、书店等”，不过，对于购物中心而言，蔡志强认为，做好精准定位，进行品牌组合以及精细化管理，做好体验，是未来发展的不二法门。
“国内商业地产还需要一定的发展时间，而这个时间内，有部分开发商会越做越大，越做越强，而有部分开发商不可避免地被市场所淘汰”，对于内地商业地产，蔡志强如此形容。
蔡志强强调，商业地产人才培养，开发商精细化管理经验等是目前国内商业地产开发商需要突破的，而这需要时间，也需要耐心。
这两点正是新鸿基经过多年的积累，在商业地产方面的优势。新鸿基将其在香港的商业地产经验带到了内地，并且在内地也培养了一批人才。在购物中心招商运营方面，新鸿基有一个不为人知的秘诀，就是有专门的团队协助商户办理消防、卫生、工商证照等，加快进场装修、开业速度。蔡志强表示，这对于第一次进入内地的国外品牌来说尤其重要，他们对内地的法律、流程完全不熟悉，我们有专门团队帮忙办理这些证件，找政府部门沟通，减轻他们的压力。
不过，新鸿基在内地部分项目会采取合作开发的模式，和其他开发商强强联手，“和华润置地合作杭州万象城就是强强联手的最好例子，华润置地有能力在当地拿地，这是他们的强项，而新鸿基主要进行招商、经营管理，这是我们的优势”，然而，蔡志强也强调，挑选合作方是非常重要的，双方理念一致，实力不错。“新鸿基的投资态度是很开放的，对每一个合适的投资机会都不会放开，但是也需要慎重，每一笔投资都要经过充分的严重，不允许有亏损。”
看好内地商业地产未来发展，不仅是蔡志强个人的观点，也是新鸿基的看法。在最新鸿基中期业绩报告中表示，集团对内地经济及商业地产中长期的前景依然充满信心，并随着内地商业物业的不断投入使用，内地租金收入在集团整体收入中的比重会有所提升并日趋重要。
“随着越来越多外资商业地产开发商进入内地市场，以及内地本土开发商不断的崛起和发展，将带来更多不同的经营理念及新品牌商户。”蔡志强认为，未来，内地商业地产会呈现百花齐放的局面，但始终还是那句话，有做得好的，就会有做得不好的，只有不断学习，不断成长，把握市场变化，潜心做好商业地产的企业才能长存于市场。
