上海商业研究中心首席研究员齐晓斋表示，淮海路以及外滩租金下跌实属正常，“原来炒得太高”。虽然位置很好，但受电商冲击以及众多购物中心的分流等，眼下“生意不好做”，租金下来对物业的商业经营反而是有利的。
齐晓斋指出，物业的价值和供求也有关系，而稀缺资源总是不缺乏需求的。长期来看，企业并不存在收益上的隐忧。
业态布局需重视配套
在业内人士看来，以淮海路中段为例，此前即便租金再高也仍是一铺难求，如今出现“空铺潮”，一方面是因为高租金正吞噬着实体零售业的利润，更重要的是因为淮海路多年来商户组合没有规划、餐饮配比不够、停车位欠缺等“硬伤”。
据了解，针对这一现状，原先被定位成“香榭丽舍大街”的淮海路也开始放下身段，走起“亲民路线”。
目前来看，“亲民路线”已有成效。今年6月，继阔别淮海路12年的老大昌西点旗舰店复出后，6月，淮海中路靠近成都南路的哈尔滨食品厂旗舰店也重新开张。
业内人士表示，餐饮业将是淮海路接下来着力引入的主要业态之一。高纬环球报告显示，2014年二季度，餐饮仍是购物中心创造营收的主力。以淮海路为例，将于年底开业的阳光新业购物中心内，餐饮占比预计接近总面积的50%；香港广场在舒适堡健身中心租约期满后将迎来大面积租户整改，5000多平方米新增空置面积中餐饮企业将成为主要租户。
《每日经济新闻》记者看到，在闻名遐迩的淮海路上，颇具历史感的“妇女用品商店”和瑞士顶级名表的专门店相距不过百米，一些老字号的快餐店也夹杂其间。但上述业内人士指出，“老字号”回归只是权宜之计，商业业态早晚是要调整的，因为做餐饮有一个问题，终究会影响到周边的住户。不过，咖啡馆、甜品店等问题不大。从上海的主要消费人群来看，年轻人比较多，做一条年轻、时尚的商业街或是一个不错的选择。“业态成功后，人流量加大，租金也可以上去。”该人士说。
除了淮海路，外滩也在逐步转型。高力国际相关人士向《每日经济新闻》记者指出，“可能一些零售、高端会所、餐饮、定制服务等比较适合这里。”做商业和品牌需要集聚效应，就外滩来看，未来零售业会朝两边发展，而中间那部分会更多地引进高端定制服务、餐饮等业态，两端和中间轴线可以形成互动的业态。
相关资料显示，餐饮在上海购物中心的比例一般在15%～20%，但最近部分购物中心的餐饮租户占比已提高到40%。
