高纬环球上海研究部经理陈妍斐透露，淮海中路街铺租金从去年高峰时期的60~70元/平方米·天已经跌至目前的50元/平方米·天，降幅约20%。外滩地面首层租金也较去年下降5%~10%，目前为30~35元/平方米·天，南京路租金在近期也出现轻微下滑，降幅为2%~3%。相比之下，核心区商圈中徐家汇和陆家嘴租金较为稳定。
尽管奢侈品计划搬离外滩、淮海路、南京西路等地的部分街铺，但这些区域从来不缺愿意入驻的商业业态。
高力国际华东区商铺服务部董事洪淑慧透露，目前在外滩等地区出现的商铺空置现象，仅存在于一楼的底商，二楼以上的高端餐饮基本还是满租的，并且后面还有一大批品牌等着入驻。该机构认为，外滩未来会更加适合做诸如艺术品、高端定制等业态。只不过，业态调整能否被业主接受，是一个问题。因为相比奢侈品，上述类型的业态能接受的租金要略低一些。
相比外滩，淮海中路的转型方向更为明确。餐饮和快时尚是目前对商场贡献最多的品类。高纬环球零售商租户代表团队亚太区董事宁孝言认为，2014年，开实体店最为积极的是H&M、Zara、优衣库等快时尚品牌，这些品牌进入中国较晚，现在还处在扩张阶段。
Zara、H&M等由于适应的消费需求更广，在这个区域也能有很好的业绩。出乎很多人想像的是，这些店铺的货品售价并不高，但能承受的租金却不低。
除了快时尚，咖啡馆、西饼屋等西式餐饮的商店，也能成为淮海中路上街铺未来的主力租户。
在行业下滑形势下，商铺两极分化加剧，经营不善的商铺首先面对的是租金的下滑，然后是关店，甚至空铺。淮海路上的皮具品牌Lancel就在今年关掉了门店，取而代之的是本地内衣品牌古今。而那些表现较好的商铺则受到了品牌更多的投入。
第一太平戴维斯上海公司副总经理、商铺部董事朱兆荣指出，盘活包括外滩、淮海路在内的商铺，最需要政策的放松。由于受到一系列限制，目前包括银行在内的一些业态尚不能进入这一区域，这在一定程度上影响了商铺的出租。
资源稀缺物业受影响不大
此前，因看中淮海路和外滩的商业价值，诸多开发商和百货商场依靠持有核心地区的商业地产，获得了租金和物业增值的双重收益。不过，眼下有观点质疑，在品牌大面积撤离的背景下，这些物业的价值会不会迎来拐点？益民百货、新黄浦、香港新世界、阳光新业等企业，会不会因此番奢侈品牌的大面积撤离而遭受账面和实际的双重损失？
在淮海路及外滩拥有物业的上市公司众多，其中不乏一些老字号国企。如益民商业集团，旗下拥有18万多平方米的商业地产，涵盖商铺、办公楼、酒店等，其中在淮海路商业街就有近10万平方米；阳光新业旗下上海阳光新业中心位于淮海路商圈的核心位置，总建筑面积约为17500平方米；新黄浦旗下位于北外滩国际航运中心商务区的浦江国际金融广场，占地1.4万平方米、建筑面积11.9万平方米。
不过，《每日经济新闻》记者调查发现，外滩、淮海路上奢侈品牌的撤离，对开发商和业主的影响并不是太大，一方面，奢侈品业态在相关企业整体业务中所占据比例并不高；另一方面，这些区域的物业本身属于稀缺资源，长远来看还有升值空间。
据了解，商家的集中撤出，租金成本过高是其中一个重要原因。这些品牌撤出之后，这一地段的租金未继续上涨。
以几个企业为例。数据显示，2014年中期，租赁业收入仅占益民集团总体收入的5.71%，房地产出租占新黄埔整体收入的比例为7.91%。此外，阳光新业的商业出租今年中期收入为1.13亿元，占比为46.11%，尽管比例并不低，但涉及到上海的项目占比并不高。
