2013年全年，温州市区商品住宅累计销售量预计将破万套，成交面积超过110多万平方米，达到历史上的最高值。这充分反映了温州市区居民的购买潜力，也说明了温州市民迫切需要释放一直被压抑的改善需求。在2012-2013年温州市区住宅成交客户中，几乎都是自住需求。广泛的需求释放只是开始，对于温州这种规模的城市，需求量仍有持续的动力及放大可能。
成交量持续释放有保证
从定性上来讲，温州房地产市场的需求是非常健康、非常扎实的。在全国流行唱衰温州房地产市场的时候，鄂尔多斯等房产泡沫破灭的城市被拿来作为温州的前鉴，这其中存在明显的哗众取宠之嫌。最近几年房地产泡沫破灭的城市，无不有以下特点：城市产业结构单一，多为资源型城市，抗风险能力差，产能过剩时城市的经济将面临重创；需求以投资为主，自住的需求比例极小，投资资金导致了房价泡沫逐步放大；供大于求的矛盾凸显，相对于城市的人口规模及需求基础，供应量的规模及释放速度过快。目前温州与这些城市有根本相反的特点：产业结构相对稳定、自住需求为主、历史供应缺失。因此，需求是合理的，是存在的，我们认为这是温州房地产市场理性回归的基础。
其次，从定量上来讲，温州需求量还有继续上涨的空间。2012年，温州市区商品住宅成交量5500套，2013年，温州市区住宅成交量预计破万套。供应量的增加是成交量突破的重要动力，而二手房需求向新房溢出则是需求的重要来源。历史上温州市区的商品住宅供应量受到限制，因此商品住宅成交量不具有真实的代表性。温州市区的年需求量到底有多少，我们可以从另外一个角度来衡量：新房与二手房的总需求量，通过这个总量来大概判断新房的年需求规模。根据启源整合市场部数据反映，这个正值市场环境相对稳定的时候为15000-25000套。如果新房的供应进一步增加，结构进一步平衡，二手房的需求将继续流向新房。参考市场新房与二手房的比值关系，杭州的商品住宅成交量与二手房的比值为3，苏州这一数值为2.3，宁波这一数值为1.2。我们认为温州商品住宅与二手房的成交量合理比值为1.5，二手房成交量倒挂的现象将逐渐扭转。根据这一数值判断，温州商品住宅的成交量有望达到15000套，即在2013年的基础上有继续放大的可能。
第三，横向比较来看，温州市区的商品住宅成交量与可以类比的城市相比仍旧较少。2012年温州市区成交商品住宅5500套，与苏州的5万套、杭州的8万套，甚至是宁波的2万套都有一定的差距。温州城市需求仍旧没有完全释放。
最后，从供应的角度来看，2013年开始温州的供应量呈现较大幅度的提升，供应结构更趋于合理，市场开始进入补库存阶段，也属于对历史遗留问题的恢复。2014年，温州市区的商品住宅供应更为合理，价格更具有竞争性，能保证需求的释放。还有，从目前温州市场的运行周期来看，市场已经进入筑底企稳的阶段，按照一般的规律，成交量将逐步放大。
价格拨乱反正或渐入佳境
价格体系的理性构建接近完成。当前，价格所演绎出的变化，只不过是市场回归理性的必然反应，这是温州非常独有的特色，这是“温州化”的房地产市场。对于价格，我们不去预判它的走势，因为成熟市场中，价格是与市场供需关系息息相关的。但我们可以看到，温州的房地产市场所表现出的稳定的一面，即政府对于土地价格稳定的影响力，这保证了温州房价体系的相对稳定。
对于价格体系的重新构建，发展特点是比较鲜明的。尽管价格水平较历史最高值存在较大落差，但这也恰恰是“拨乱反正”之后的积极现象。历史畸高的价格没有成交量的支撑，是不具有真实代表性的。目前的市场价格，是伴随着成交量的持续放大而确定的，这才是真实的价格，才具有参考意义。
而从价格的结构体系来看，不同的片区有不同的价格结构，不同的物业有不同的价格结构，不同的产品类型有不同的价格结构，而每一种维度的价格结构都逐渐走向稳定，构成了更为稳定的价格体系，与其说温州的目前房价表现是“拨乱反正”之后的理性，还不如说是利于市场、利于城市的“渐入佳境”。
阵痛之后市场日趋成熟
价格筑底，是一个具有两面性影响的话题，更为确切点，利大于弊。预计温州市场还要遭受一波外界的质疑，还要经受价格给市场带来的震动，温州房地产市场还披着负面的阴影。但目前我们对于市场的发展是更为乐观的，对于需求及供应两端的平衡是非常有信心的，尽管市场还处于部分结构微调之中。
在市场转变的过程中，政府、房地产企业、购房居民的三个重要参与者的任务与关系也在发生微妙的变化。政府作为土地供应及市场监管的角色，逐渐摒弃了原来不成熟的发展模式，通过有效的手段使价格理性回归，并且从中受益，城市发展、经济稳定、税收财政、就业带动等；房地产开发企业则在这一波市场中更加认识市场的重要性，尊重市场原则，适应市场，为迎来成熟市场做好准备，并且在这一过程中提升了开发力；居民购房则更为理性，在供应增加的情况下有了更大的选择空间，能选择物美价廉的房子。
市场积极的理性回归，对城市地位的提升，对城市扩张的战略，对产业经济的推动，对居民关注的民生，都有着非常积极的作用。2014年，是温州房地产市场继续爆发的一年，也将是经历过一系列阵痛改革之后的成熟市场元年。启源整合房产机构
