截至今年11月底，温州市区新建住房每平方米成交均价为22789元。以今年10月底为标准，温州房价已是26个月同比连续下跌，房价底部何在？相关机构通过对国内宏观环境发展及市场发展的一般规律、目前同等城市的房价水平和从成本的角度等进行判断：这一轮价格调整已经无限接近底部，筑底接近成功。

　　外围城市涨幅大，奠定市场外部环境

　　目前的全国房地产市场还处于快速发展的阶段，行业发展还处于上升期，并没有因经济气候的转冷而黯淡下来，继续保持着这个行业极强的活力。来自国家统计局的数据显示，2013年1-10月份，全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，其中，住宅投资47222亿元，增长18.9%。商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，其中，住宅销售面积增长22.3%。商品房销售额61238亿元，增长32.3%，其中，住宅销售额增长32.6%。

　　不单单是房地产投资额、住宅销售面积等指标出现大幅增长，全国各大城市的住宅价格也有同样的表现。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市只有温州，上涨的城市有69个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。从外围城市来看，全国市场一片大好，温州市场发展具有良好的外部环境。

　　量升价平，是市场筑底成功的重要标志

　　启源整合房产机构认为，从市场化的角度来考虑房地产市场，其表现也是周期性的。从市场开始下行作为周期起点的过程为：量跌价平→量价齐跌→价跌量平→价跌量升→量升价平→量价齐升，这种规律具有较为普遍的意义，以全国市场在2011年1月份国八条之后的这一周期作为参考：限购令出台后不久，成交量开始下滑，价格没有做出迅速的调整；至2011年3-4季度成交量开始跌到谷底，此时价格普遍开始松动；低成交量的态势继续维持到了2012年1季度，此时价格继续下行；2012年2季度，全国市场价格筑底，成交量开始回升；2012年3季度，价格开始回升，成交量继续上扬。

　　截至11月底，温州市区今年新房成交量达9500多套，创历史新高已成定局；同时，温州大学房地产研究所提供的数据显示，当前温州房价同比下降幅度正在收窄，环比正在止跌，从上述迹象来看，温州目前的现状，已处于价跌量升与量升价平这两个阶段的过渡期。

　　与周边重要城市房价相比，已处于同一水平线

　　在2011年之前，温州市区普通楼盘每平方米动辄3万-4万元的价格，曾可媲美一线城市，甚至有过之而无不及，让一众二三线城市望尘莫及。楼市理性回归之后，目前市场价格与周边城市住宅的价格已处于同一水平。据市住建委房管局网上售房系统提供的数据显示，截至今年11月底，温州市区新建住房每平方米成交均价为22789元，这与今年10月份杭州主城区商品住宅价格水平21380元/平方米；宁波江东、江北、海曙等主城区商品住宅价格20000元/平方米，已基本处于同一水平，比厦门主城区(岛内)的商品住宅价格30000元/平方米的水平低很多，

　　有关人士认为，温州市区的商品住宅价格曾经遥遥领先于以上列举城市，在其他城市的价格还处于上行阶段的背景下，目前市场价格已经与周边城市住宅的价格处于同一水平。如果以周边这些城市的价格作为一个重要参考，那么温州目前的价格已经处于一个相对合理的水平。

　　从成本累积计算法看，价格下降空间有限

　　2011年前，温州房地产开发被冠以暴利的代名词。如今市场理性回归之后，温州房企是否还有暴利空间？我们不妨从最为实际的角度去理解温州市区的房价，通过计算项目房地产开发的毛利润，来揣测房价下降空间。

　　以温州市区的某个项目为例，该项目的楼面价格约为7000元/平方米，整个开发过程中所包含的开发费用及成本包括：土地契税、建安费用、配套费用、管理营销费用、预缴税费、财务成本以及不可预见成本。这些成本累积后达到15420元/平方米，而项目目前销售的价格约为17000元/平方米，销售利润率约为10%，属于薄利，与全国成熟市场基本一致。

　　有关人士认为，目前，温州市区地产项目开发的利润率，普遍在较为适中甚至偏低的水平。开发企业的利润已不多，有多少降价空间，大家一目了然。子监

　　这一轮市场调整之后，温州逐渐进入了成熟市场的阶段：供应充足，结构合理，库存建立，价格平稳，需求也呈现多样性。这是多方共同作用的结果，特别是政府土地供应的增加。温州历史上的高房价是供应畸形所造成的，供应量不足的情况在2012年开始逐渐缓解，因此，可以说本轮价格调整对于温州房地产市场发展是利大于弊，对温州市民来说也是利大于弊，对政府来说也是利大于弊。

　　本轮房价调整之后，温州房地产市场将会与成熟的市场具有相同的特征，市场供需主导未来价格的走势，市场趋于稳定。