北京房协秘书长陈志
自住商品房属商品房范畴
[主持人]:我们如何界定自住商品房？是属于商品房的范畴，还是保障房的范畴？
[陈志]:它就是商品房。它就是在商品房前面加了一个定义，叫中低价位，首先说了价格，价格是中低价的价格。自住型、改善型是针对需求说的，我们在判断你的需求的时候，首先看你是否符合。符合条件，无非就是有房和无房两种情形。有房的情形下，你是否超过两套了？如果是两套或者是超过两套的家庭不具备条件，比如说你有一套需要改善，你有50平米相对比较小，使用面积也就30多平米，如果现在人口怎么，出现了新的情况需要增加面积，一套房是解决不了你的问题，那你是具备资格的，也就是说符合限购条件的。
[陈志]:我们把需求分为几种：第一个温饱型，不管空间大小，我们有一个遮风挡雨、避寒，有一个私属空间就可以了，十几二十平米，这就是保障型的，政府提供的廉租房，只是解决你最基本的住房问题。第二个需求层次，改善。我们讲的改善，从相对窘迫的一种生活空间当中、居住空间当中改善到相对比较大一点的环境当中，这叫改善。比如刚才我们说到三五十平米的使用面积，但完全不能承担起你现在的家庭生活的要求，这需要改善。第三类需求是舒适型的，可能比改善条件更好一点，面积虽然足够了，但我对环境、对空间要求、区位、交通可能有一些特殊的要求，可能由于功能型的要求，对自己的生活状况、生活质量、幸福指数都会有要求，这类的需求会在改善的基础上更强一步，强调舒适程度。第四类是享受型的或者是奢侈型的消费，比如说豪宅、别墅。
自住商品房对中低收入阶层给予更多的支持
[陈志]:自住性商品房是哪一类呢？(它属于)第一类、第二类的需求，中低端的。严格说，商品房只锁定第二类需求。也就是说，你的改善状态处在需要支持的一个状态的时候，由于经济发展水平以及其他种种方面的因素导致房价上涨和你收入之间的距离在不断拉开，在这种情况下，政府提供的是一种支持，更多的问题是自己解决。比如你需要支付对价关系，但政府提供相应的支持，比如政府通过行政性的压低价格，给你一定的机会，或者派出一些其他市场的竞争，让你获得优先，从而保障这部分人群。自住型的一个是没房，买了自己住的，第二类是需要改善的。这是从需求上讲。
[陈志]:从供给上讲，中低价位讲的是小户型，一般来说考虑到无房户的首次购房，还有改善型的要求，我们最大面积控制在140平米以下，通常的面积是在90平米以下。产生的家庭首次购买或者是改善型的家庭再购买，应该说对90平米是可以接受的。90平米，我们从规划的手法上或者是空间布局上来说，紧一紧可以做出小三居，稍微宽一点，房间径深大一点的可以宽一点，90平米完全没有问题。90平米这个档对应的是中低价位的档，豪宅做90平米恐怕也不现实，这属于改善自住的目标。
自住商品房对调控房价很重要
[主持人]:我们刚刚也讨论了这个政策针对的人群，申请的程序。我们还想知道，这个政策推出了之后，对房价调控或者是房价的涨幅有没有一定的影响？
[陈志]:有影响。首先，房价调控在调什么？这几年政府的调控一直在做，出了这几条、那几条，不管它具体怎么提的，但其中一个核心的问题是要抑制房价过快上涨。说白了就是我们住宅的属性有两类，一类叫民生性属性，一类叫经济性属性。它的民生性属性更多指向的是社会性属性，社会整体的要求是对中低收入阶层给予更多的支持、关注、保护，要求社会稳定，这种社会性的目标必须要求这一类的住宅放弃或者是让渡一定程度的经济利益、经济属性，更多指向民生性。从调控的角度来说，现实工作中这一类工作一直在做，比如保障房建设。但我们仅仅靠保障房的推出，对冲市场房价上涨过快的压力显然是不够的。
[陈志]:第二个问题，我们希望通过市场端解决更多人的问题，这样的目标或者是这样的愿望，由于市场的不理性，或者说更多寄希望于市场的自觉，实际上是不现实的。意味着市场在某种程度上是失灵的，在民生问题上、市场更多的考量是利益机制，也就是说这个时候，更多的将住房问题纳入社会目标的时候，那么房价的调控就需要转变思路，也就意味着在中低端，在自住和改善的初始需求阶层当中要给予更多实物性的支持或者是实际的支持内容，也就意味着我们现在推出来的自住房、商品房对于过去的调控方式作了一个转变。也就是说，叫终端有支持。
[陈志]:北京市提出低端有保障，低收入人群的家庭在住房问题上是有保障的，通过廉租房、公租房这样的方式给予他实物性、货币性的补偿、补贴、资助。到中低端一类的家庭要给予实质的支持，我们在前几年的调控当中也说到这样的概念，但具体的内容是什么？这次自住性商品房在今年年初提出来，接着到年底，落实了这些地，包括接着的制度性安排，实际上就是对这一类家庭形成了实质的支持。高端要市场。今后政府不会管市场上的房价问题，房价高低随行就市，政府更多把房地产调控的目标指向民生属性，市场的属性由市场完成，政府更多把精力放在民生属性上。这一类的产品从今后调控房价的角度看，应该说是一个很重要的内容。
