二季度94城地价上涨 专家:四季度将见顶

　　据经济之声《央广财经评论》报道,现在实体经济竞争激烈,企业利润都在跌,连累到上游煤炭、有色金属等价格都大幅下降,而且现在货币环境已经趋紧,连银行都闹出“钱荒”。要想找出一个涨价的东西实在是难,但有国内的地价却是一枝独秀,风景这边独好。

　　综合地价已连续五个季度加速上升;住宅地价同比涨幅超过5%的城市接近四成;异常交易地块数量环比增五成,平均溢价率142%。同比来看,地价增幅连续三个季度加速上涨,整体涨势步入较高位区间运行。 105个监测城市中,环比增速上涨的城市94个。地价同比涨幅超过5%的城市接近四成,其中超过10%的城市有呼和浩特、深圳、安阳、太原、黄石、广州、包头、上海、厦门。

　　除了地价、供应量等指标外,“异常交易地块”也被认为是表征土地市场热度的重要信号。所谓的异常交易地块,按照国土部的解释,就是招拍挂溢价率超过50%、单价或总价超过历史新高的地块。《报告》显示,二季度成交并上报的异常交易地块为115宗,与去年同期的50宗相比,涨幅达130%,加上一季度的79宗,上半年105个城市异常交易地块的数量高达194块,比去年同期的24宗上涨了708%。另外,从溢价率来看,2013年二季度上报异常交易地块平均溢价率142%,环比上涨了22%。《报告》认为,土地市场高溢价风险值得关注。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭进行点评:

　　宏观经济复苏弱于预期,现在其它商品的价格一般都在低位徘徊,如果把土地算作一种资源的,其他资源比如煤炭、有色金属前两年牛气冲天的资源现在都大幅下跌,货币大环境现在趋紧,为什么土地资源连续五个季度上升,而且是加速上涨?

　　杨红旭:地价是随着房价在走的,因为房屋市场好卖了,房价在涨。企业觉得后市看好,所以拿地的积极性进一步提高。去年3月份房屋成交量出现逆转,由下跌转为持续增长,去年8月份的地成交量也出现了逆转。今年第一季度的房价是比较疯狂的,房价一直持续增长,地价也是在持续增长的。二季度以后,四月份开始房价的环比涨幅有所回落,但是还在涨,地价依然是在加速涨,说明了地价是跟着房价走的,而且地价是滞后于房价一到两个季度。

　　按照目前态势,我估计地价这种环比涨幅可能会在三季度或在四季度见顶,房价的环比增幅一季度已经见顶了。虽然说银行资金面偏紧,但是银行的资金面偏紧对楼市影响是一个慢性的,暂时影响不到地价,地价受到目前开发企业对后市预期的影响。

　　一个地区的房价上涨之后会带动这一块的地价上涨,那地价再上涨之后又会带动周边的房价继续上涨,这是个巡回。巡回的终点是需要有一个人买单的,就是老百姓最终是要把这个房买走。如果这样一个巡回上涨的过程没有老百姓买单的话,这个上涨过程就会有一些问题。

　　杨红旭:一直说房子是面包,土地是面粉,土地是房地产的一个生产要素和基础,所以这样的循环是会持续下去。当然也并不是说每一次地王暴涨都由百姓买单。举一个例子2010年有很多地王出现,面粉变成面包,可以卖面包的时候发现整个面包市场已经降温了。2011年的下半年到2012年的上半年,有一些地王项目是微利甚至亏钱卖房子的,少数地王的代价损失是由开发商承担的,并不是由消费者承担的。

　　房地产市场这样的地价涨、房价涨的循环并不是这样往上走,也会出现短周期的波动。波动之后一般是由消费者和开发商双方共同承担市场风险的,只不过过去的经验表明,大部分房的承担者都是由房价增,然后传递到消费者手里面去。但是我认为假如这样的循环一直下去,总有一天当中国的房价出现泡沫的时候,地价破了之后,也会导致开发企业,一些融资方,比如银行、金融机构成为最终的买断者。

　　现在谈到中国房地产会谈到一个很重要一个词就是结构性,继鄂尔多斯、温州之后,江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”。三四线城市出现很多无人问津而空置的楼盘。昨天有媒体报道,贵阳有四个建筑规模超过1000万平方米超大楼盘,可以驻300万人,现在不知如何消化,多个三四线城市供求比早已超过正常区间数倍,现在三、四线城市房价是否出现泡沫?

　　杨红旭:三四线城市总体上是供应量偏大,供大与求,去年这一波楼市房价上涨主要是一线、二线涨得比较快,三四线涨幅很小。三四线整体上供应量偏大的基础之上有所分化,比如像鄂尔多斯温州当地投资需求比较旺盛的情况下,导致泡沫比较大,导致房价出现下跌。贵阳这种城市,它供应量偏大,大盘也比较多,但是需求也比较旺盛,所以供应量略大于需求量,房价涨幅比较小,但是房价总体水平不高,这种城市还不能成为泡沫。

　　有一些城市类似营口,主要是一些新区,开发已经脱离住城区了。如果这种新区开发的话,产业导入不给力,人口导入速度偏慢,这样会使空置率比较高。三四线城市凡是涉及到远郊的新城新区,都要注意风险。