房产税扩围难抑开发商拿地热情

　　一线城市俨然成了“地王”集中营

　　继4月10日浦东发展创造了37.75亿元上海唐镇宅地总价地王后，5月29日，来自北京的福润天成房地产开发有限公司仅用时10分钟，便以46亿元的价格刷新了今年上海总价地王纪录。

　　不仅是上海。4月下旬以来，北京土地市场同样热闹非凡，总价地王、单价地王纪录不断被刷新。5月22日单日土地出让金达35.22亿元，为“国五条”细则落地后单日成交额新高；今年前5个月，北京市土地出让收入已接近2012年全年收入，今年再破千亿元已无悬念。

　　在广州，土地市场上的竞争更是刀光剑影。在广州海珠区南洲路地块的竞拍中，经历上百轮竞价后，越秀地产力挫恒大、中海等知名房企，创造了广州单价地王。

　　这是一个非常巧合的时间点。5月，一线城市地王频现；同样在5月份，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围，而国家发改委有关负责人也对此做出了明确回应。

　　人们困惑的是，为何一个本应令开发商闻之心惊的房产税扩围消息，不仅没有浇灭开发商的“抢地”热情，反而成了激励他们争抢土地、争做地王的号角。是房产税原本就是“纸老虎”，还是开发商压根儿就没把房产税试点放在眼里？开发商的底气何来？

　　从沪渝两地房产税试点两年后的情况看，开征房产税对当地房价影响并不明显，对开发商拿地热情也丝毫没有影响。先看房价，2012年上海新建商品住宅平均销售价格为13870元/平方米，较2011年上涨3.1%，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%；同样，2012年重庆房价从1月6464元/平方米涨到12月7202元/平方米，楼盘价格涨幅达11.41%，今年4月重庆新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨1.1%和5.6%。拿地方面，仅上海今年前5个月，收获的土地出让金就高达515亿元，而在2012年同期，这个数字仅120亿元~130亿元左右。

　　执行了房产税试点的城市，不过如此。继续扩围试点又能怎样？何况，开发商在上海拿地已不考虑房产税因素；即便在北京、广州、深圳拿地，先不说这些城市能否入围试点城市，即便有幸中签，从目前消息面看，个人住房房产税改革试点扩围也将遵循“向增量开刀”的思路。如果所谓“向增量开刀”，还是上海试点那一套，开发商有什么可担心的。加上住建部官员日前已明确表示，关于房产税的工作，住建部一直在做，但并不急于大范围扩容房产税试点，而楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等行政手段仍然是第一选择。这样看来，开发商底气十足，并不悖于常理。

　　人们通常将地王频现归因于流动性充足。因为充足的流动性推升了资产价格，只要流动性充裕格局不改，只要预期未来房价继续看涨，只要购地后依然能获得很好的收益，开发商高价拿地就没有任何顾忌。而截至今年4月末，广义货币(M2)余额103.26万亿元，今年前四个月社会融资规模为7.91万亿元，充足的流动性，再加上新“国五条”中有关二手房交易征税20%的政策，加速了购房需求的释放，再配之以开发商一段时间以来“以价换量”以及取道海外融资的举措，如今的开发商不仅彻底去除了库存，而且手中的资金也从以前的紧缺变成了宽裕。数据显示，全国15家大型房企截至2012年底账面上的货币资金储备总共2648亿元，较资金链最紧张的2011年底增长41%，较本轮调控未全面升级的2010年底时也增长了36%。

　　目前，全国房价涨势依旧。国家统计局发布的4月份70个大中城市房价情况显示，70个大中城市中，环比上涨的城市有67个，其中一线城市涨幅尤其明显，北京新房房价连涨11个月。一线城市房价在70个大中城市中一枝独秀的涨幅，鼓舞了开发商涌向一线城市拿地的热情，也使本来土地市场一直供应有限、政府又不愿在地价上让利的一线城市，好地变得有钱难求。而一线城市频频诞生的地王，更影响了人们对房价的预期，使得房价过快上涨势头难以遏制。

　　也不是没有办法。只要对所有一线城市全部存量房开征房产税，不仅这些城市的房价会应声而跌，土地市场也会迅速冷却，地王将踪迹难觅。只不过，目前看，顾及到经济增速下行压力较大，也顾及到刺破楼市泡沫会加剧银行信贷风险，有关方面尚不会举起这柄利剑，而开发商对赌的也正是这一点。从开发商越战越勇的抢地热情看，这回开发商或许真的赌对了。有关方面会给开发商一个意外吗？