城市扩容遭遇“紧箍咒”

　　土地指标有限促使江门未来或将主供优质小地块

　　近日，江门蓬江区里村旗杆山地段一块32.4亩的商住用地推出土地市场，引来6家房企79次举牌争夺，最后成交折合楼面地价已超过3000元/平方米。此前，江门市区已有多块优质小地块成交，其中更是有拍卖的小地块成为江门“地王”，多块地的拍卖价接近“地王”水平。专家指出，市区优质小地块受房企青睐，与市政府城市发展规划和土地政策不无关系。未来，政府小面积供地的策略将延续。

　　文/记者黄国金图/记者陈卓达

　　市区优质小地块受热捧

　　2013年5月24日，沉寂了近半年的江门土地市场风云再起，6家房企争夺蓬江区里村旗杆山地段一块32.4亩的商住用地，经过79次的举牌竞拍，才最终被江建置业以1.3275亿元加配建4000平方米保障房的代价成功竞得，地块综合楼面地价已然超过3000元/平方米，接近此前江门市区“地王”的水平。

　　与此前政府推出的商住用地不同，此次推出的地块位置优越，附近已有多个在售楼盘，商业中心、学校、医院等城市配套设施一应俱全，正逐渐形成为较为成熟的居住片区。而完善的市政路网、充足的小区车位、赏心悦目的绿化园林和更具舒适感的户型设计等，比老城区更为人性化的居住功能，让逐渐成熟的新居住片区的楼盘更受市民青睐。

　　“此前已经有多块坐拥完善城市配套的市区优质地块拍卖，竞争同样激烈。”江门市怡福地产策划总监谭华驹表示，近3年来，因拿地规模、房企品牌影响力等原因，保利、万达等大型外来房企的拿地动作最受市民关注，但业界普遍认为，大型房企拿的大面积地块本来就只是少数人的Party，拿地条件基本都是为这些大型房企“量身定做”的，大部分中小型房企连参与竞拍的资格都够不上。而周边发展已经成熟的市区优质小地块参与竞拍的门槛较低，且是市民置业首选的地区，自然多房企竞争。

　　市区未来或主供小地块

　　“滨江新区启动区周边将是江门城市发展的重点区域。”江门市房地产分析师王先生认为，江门市城市向北扩容，北新区的发展日渐成熟，土地资源逐渐枯竭，今后的发展重点将是政府提前储备了发展用地的滨江新区启动区。“政府已经做好了有关规划，但按照目前可预测的发展速度，滨江新区启动区要发展成为北新区目前的状态，至少也需要5年以上。”

　　“政府以低地价引来大开发商，一方面是出于提升城市发展水平的需要，另一方面可以大大提高地方土地价格。”业内人士刘先生指出，虽然万达和保利两个项目的地价并不高，但开发的附带条件却不少，如保利就被要求建设高标准的体育馆。开发商的品牌影响力，项目和配套设施的高标准建设，对拉升周边住宅和商业的价值都大有裨益。“这是国内大部分城市扩容发展的主要套路。”

　　“控制好土地推出的节奏，地方政府才能依靠卖地取得更多更为稳定的收入。”刘先生还认为，江门市区2013年的房地产开发用地指标仅有324亩，受制于每年用地指标的限制，加上引进大房企等占用的指标，江门大面积推出地块的可能性并不大，如何提高土地单价也就成了地方政府保证卖地收入的主要方法。而通过引进大型房企项目或城市配套设施，增加周边土地价值，再分批小面积卖地，随着城市发展水平的提高不断提高地价，已经成为了地方政府常用的卖地策略。

　　因此，未来江门市区房地产开发用地或将集中在北新区启动区等政府重点发展区域，并以小地块为主。

　　开发商为何青睐市区优质小地块？

　　“该地块折合楼面地价已超3000元/平方米。”怡福地产策划总监谭华驹指出，刚拍出的蓬江区里村旗杆山地块，如果再算上建筑成本、融资成本、税收等成本，低于6600元/平方米基本是没有利润可言的。而目前，该地块紧邻的在售楼盘凤山水岸均价6600元/平方米，建泓璟园均价6500元/平方米，而两公里范围内的帝豪居均价已达7500元/平方米，中天国际的大户型精装洋房更是高达9500元/平方米。“房企青睐该地块，主要是看中了该地块所在区域房价仍有上涨的空间。”

　　“大部分房企都会对市区优质小地块情有独钟。”江门市房地产分析师王先生指出，国家房控政策从严让不少房企倍感压力，特别是中小型房企。融资难造成的开发资金紧缺，而房控政策不断出台又给未来房地产市场增加了不少不确定风险，因此，未来房价预测较为明朗的区域，开发周期短的小地块更能受到房企的青睐。“虽然利润不会太高，但投资少，资金回笼快，在目前的大环境下，房企更愿意选择这种低风险的项目。”

　　三年市区优质小地块成交一览

　　2010年4月2日，市区堤东德兴里纸箱厂一块不足12亩的商住地块，拍出总价5040万元、单价约430万元/亩、楼面地价3229元/平方米的高价，荣膺单价新“地王”。开发的项目雅堤公馆洋房售价6600~7800元/平方米。

　　2010年11月，北环路北、丰乐路西、自来水厂南侧的面积为8004平方米和2386平方米的两小块地，其中一块拍出了5000万元的高价，折合楼面地价约3123元/平方米，几乎赶上了堤东德兴里纸箱厂3230元/平方米的楼面地价。

　　2011年4月1日，江门出让首块要求配建保障房的地块，江门市龙骏置业有限公司以“1.65亿元地价+承诺配建16200平方米保障房”的报价竞得该地块。该地块位于蓬江区耙冲市场南侧地段，面积为25849.2平方米(约39亩)。该地块被业内人士认为是综合楼面地价至今最高的地块。

　　2012年10月17日，经过15轮激烈竞价，江门市游泳中心北、永盛新村西一块面积为10459.1平方米的小地块以5400万元成交，高出挂牌出让起始价2200万元，约合344.17万元/亩，折合楼面地价2065元/平方米。

　　2013年5月24日，蓬江区里村旗杆山地段一块32.4亩的商住用地，这块商住地最终被江建置业收入囊中，该地块折合楼面地价已达3338.8元/平方米。