开春为何不见开铺？

　　旺铺租金不降，偏铺拦腰折，不少店铺零转让费

　　“通常旺铺都被便利店、烘焙业等占着，比如说温迪路靠车站大道方向的店铺，基本不会空置，我们都抢着要。”桂香村总经理马建伟如是说，“我们市区开了105家店铺，基本上都在市区主要街道，今年以来旺铺价格都没降，只是不像往年涨价而已。”

　　“我们租着的店铺都没降，唯一变化的是没有上涨。”十足便利店有关人士透露。记者发现，不管是人民路，还是荷花路、温迪路，只要是人流量大的地段，都不会空置店铺。这一观点也得到了温州大学商学院副教授李忠宽的认同：“店铺跟房子一样的道理，被冷落的都是因为位置较偏，也不是说位置不好，只是人流的走向等有所缺陷。”

　　曾经最有温州特色的转让费贵过店租的情况也正在改变。下吕浦商圈的商铺以餐饮店铺居多，早年“三证”齐全的商铺转让费都在近百万元，而如今大多挂出零转让费。目前温迪路上有一家580平方米左右的大型餐饮店待转让，有餐饮证，开出的转让费为100多万元，但是租客的心理承受价则是40万元左右。“之前有家男裤品牌店，60万元的租金，转让费就是60万，而租客的心理价位在35万，8个多月没有转手，后来就被房东收了回去。”平安易居的小吴说。

　　房东和租客的心理博弈

　　李先生是温迪路一家店铺的房东，20年前他的店铺年租一年1万，这20年来一路高涨到了15万一年，可是去年他发现把价格降至10万一年了，还是少人问津。他打算再降一万看看市场反应。

　　“之前房东对这里的期望值太高了。在人民中路附近，租户的心理价位在50万—60万元之间，但是房东的期望值在90万—100万元之间，相差太大。最近有些房东终于想明白了，主动开价50万元—60万元，但也无人问津了。”小吴说。

　　“我是高位的时候买的人民中路的店铺，1年90万左右才达到我投资的预期，如果只有50万元，那我就不知道猴年马月回本了。”人民中路一家店铺的房东也说出了自己的无奈。

　　温州零售发展促进会会长戴忠武分析认为，人民路及下吕浦的商铺，多为温州的私人物业，这些人前期也有可能是从别人手中转买过来的商铺，本身购置物业的成本费用已经较高，再加上人民路、下吕浦原先的商铺租金本来就高，房东心理价和市场接受度之间产生了差异化。

　　李忠宽教授指出，这是业主和租户在金融危机之后的心理博弈。金融危机将之前过度、盲目的消费、投资泡沫给冲掉了，投资者和消费者渐趋向理性。但不少业主仍对经济充满过高的预期，认为市场状况会在短期内有所好转，所以都不急于降价，租金达不到心理预期，宁可放着捂盘。随着投资者和消费者的理性化，店铺租金行情很难回到金融危机之前的状况，租金下调是必然趋势。一旦租金下走，空置化的现象自然会好转。

　　数据背景：

　　2月份零售业下降

　　市统计局数据显示，2012年限额以上百货商店1-12月销售额25.86亿元，同比下降10.5%，出现近年来首次负增长。

　　今年1-2月份，虽然统计局尚未对百货业做出统计，但是2月份零售业情况，鹿城、瓯海两个地区都以2个位数下降，统计局公布的2月份数据显示，鹿城区限额以上批发、零售、住宿、餐饮同比下降16%，瓯海区下降31.1%。而整个温州地区2月份限额以上销售品零售总额下降6.3%，其中零售业占了46.354亿元，下降10.6%，是所有业种里下跌最快的。

　　专家分析：

　　传统街铺受到冲击

　　温州大学商学院副教授李忠宽

　　总的来说，温州的传统街边店铺正受到各种因素的冲击，零售的业态格局在发生变化，像万达、万象城等有规模、有品牌的成熟型商业综合业态陆续出现，会带来商业格局的变化，而原本有住宅就有街店的传统街铺必然会受到冲击，被迫转型。

　　如今这种状况的核心问题是在于供需比例的失衡。店铺的供应量会根据城市的发展和房地产行业的发展而递增，住宅的供应量增加定然会带来相应的商业配套。而政府“退二进三”的政策也会将一些工业用地转型成商业用地，带来像东瓯智库、智慧谷等由旧厂房改建的新型商铺的出现。

　　☉商报记者董冰乐楼凡