一线城市“国五条”细则或念“紧箍咒

　　一季度一线城市

　　土地出让收入料大增

　　今年一季度开发商涌入一线城市拿地，地价快速升温，一季度一线城市土地出让金收入料大幅增加。业内人士认为，“国五条”地方调控细则的落地，能在一定程度上稳定房价预期，开发商未来拿地会趋于理性。

　　大型房企集中拿地

　　上海土地市场3月再现火爆场面，仅上周就成交7幅地块，总金额达到61.77亿元，参与竞买者众多，竞价十分激烈，一些中型房企不惜重金拿地。

　　浦东新区周浦镇一处地块被九龙仓旗下雄智控股以13.06亿元竞得，折合楼面价13340元/平方米，溢价率达32.45%，楼面价距目前周浦片区商品房价格相差不大。上海宝山区罗店中心镇新镇区一处住宅地块竞拍激烈，有万科、金地、朗诗及福建的三家企业参与竞拍，最终福建正荣集团经过80轮竞价，以总价13.5亿元夺该地块，楼面价12149元/平方米，溢价41%。

　　2月绿地、万科、金地等企业纷纷在北京、广州拿地，而且拿地总额较高，绿地在广州新增的天河区黄埔大道金融城起步区两幅地块，总拿地金额高达64亿元。

　　上海易居房地产研究院日前发布报告指出，2013年2月北京等一线城市土地成交面积合计为811.6万平方米，环比下降24.1%，同比增长17%；土地成交均价为3882元/平方米，环比增长35.2%，同比则增长161%。易居房地产研究院研究员朱光表示，综合来看，2月一线城市土地成交量较1月有所下降，主要受到春节长假因素影响。但部分城市成交价格大幅上升，主要是近期一线城市房价涨幅引领全国，使得房地产企业纷纷在一线城市集中拿地。部分大型房企布局重点回到一二线城市，导致一线城市土地市场表现活跃。

　　土地出让收入增加

　　在房价上涨的推动下，开发商踊跃买地，地方政府的推地热情高涨，一季度一线城市土地出让金收入大幅增加。

　　2月16日，春节长假后第一天，北京市土地储备中心就一次性挂出12宗住宅用地。来自链家地产的统计数据显示，2月北京经营性用地共成交28宗，土地出让金合计234.3亿元，环比减少3%，同比增幅高达455%。其中居住类用地出让16块，土地出让金为167.8亿元。北京土地出让收入已经连续两个月超过200亿元。1月、2月的土地出让金累计达475.8亿元，相当于2012年全年土地出让收入647.9亿元的七成。

　　链家地产市场部分析师张旭表示，2013年年初北京土地市场一反常态，加大了土地供应力度，导致年初土地成交小高峰的出现。同时，北京今年以来入市的地块起始价普遍较高。朝阳区孙河两宗地块起始楼面价均为19500元左右。

　　与北京土地市场略有不同，上海的土地成交因供应不足而呈现出“量减价升”的现象。搜房网统计数据显示，2月上海共成交经营性用地12宗，成交面积共计34.44万平方米，同比减少13.54%；成交金额共计36.68亿元，同比增加17.33%，地价上涨明显。

　　亚豪机构副总经理高珊认为，本轮调控开始之后，房地产市场经历了较长一段时间低迷，大部分房企对于土地市场“心有余而力不足”。随着市场转好，房企购地意愿增强。

　　不过，对于一线城市土地市场走势，房企之间仍有分歧。克而瑞研究中心分析认为，当前各地相关国五条细则还未完全落地，部分房企对此持观望态度，在拿地策略上也较谨慎。

　　地产股估值或持续承压

　　首个“国五条”地方调控细则日前亮相。分析人士预计，地方调控细则将进入密集出台期，将给地产板块投资者情绪带来明显负面影响，短期地产股估值仍将处于严重承压状态中。同时，调控将加剧地产业“洗牌”进程。从2012年年报情况看，在行业调控背景下，地产股业绩出现了明显分化，一线地产股业绩增速喜人，二三线地产股良莠不齐。由此看，政策压力有可能给投资者中线布局龙头地产股提供较好的机会。

　　调控预期抑制地产股

　　近期地产股明显承压。统计显示，从1月31日至3月26日收盘，申万房地产指数下跌了10.33%，出现了比较明显的调整。但从政策预期的角度看，地产股短期仍存在较大的调整动能。

　　3月25日，广东省政府网站发布了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。分析人士认为，这表明市场即将迎来“国五条”地方细则密集出台期。

　　对于房地产板块来说，地方细则相继出台将持续给相关个股带来政策性压力，场内外资金情绪短期对地产股很难寻觅到转向乐观的契机。资金情绪难以乐观，意味着地产板块的估值水平在现阶段难以出现明显提升，尽管当前估值水平已处于历史低位。据WIND资讯统计，当前地产股的整体市盈率(TTM)为14.35倍，处于2000年以来的最低水平，甚至明显低于2008年四季度的大部分时间。

　　行业分化显布局机会

　　当然，作为对上下游影响极大的国民经济产业，政策对地产行业形成长期调控高压态势的可能性较小。有分析人士指出，在当前房价上涨预期强烈的背景下，政策对地产行业肯定是“以压为主”，但未来随着调控效果显现以及地产市场适度降温，“有保有压”预计将成为政策常态。这提示投资者，当前政策高压导致的地产板块整体估值偏低，可能为中线布局优质地产股提供了较好机会。

　　考虑到地产板块整体估值短期走高难度较大，因此那些在调控背景下业绩仍有望保持稳定增长的公司，应该成为逢低布局的首选。从2012年业绩看，据WIND资讯统计，45家已经公布年报的房地产上市公司2012年净利润的平均同比增速为-4.75%。可见，在楼市调控的背景下，地产公司整体业绩增长不如人意。但龙头地产公司呈现出了另外一番景象，如万科A、保利地产、招商地产等一线地产股2012年净利润的同比增速都保持在30%左右的高位。

　　由此可见，调控时代的地产行业增长路线图初露端倪，即具备规模优势的一线房地产开发商，具备更强的抗系统性风险能力，不仅能够最大限度的保持盈利增长，从中期看更可能因为行业的剧烈“洗牌”而明显受益。分析人士认为，“招保万金”等一线地产股目前阶段已经具备了较高的股价安全边际，中线逢低布局的窗口或许正逐渐开启。