万科超小户型方案已定 只租不售面临市场挑战

　　梦想照进现实的时间，也许比想象中还要长。

　　此前，北京万科金域华府项目提出将开发建筑面积约20平方米和30平方米的两种超小户型，目标客群定位在奋斗在城市中无法负担高昂房价，却又不符合申请保障性住房资格的“夹心层”。

　　“北京万科金域华府项目超小户型的设计方案目前已经确定，并在积极地推进项目进程。”昨日(2月18日)，《每日经济新闻》记者从北京万科该项目设计负责人处了解到，这一产品是超小户型和商业属性用地的一次尝试，并看好其所具有的市场空间。

　　400套超小户型“只租不售”

　　超小户型的出现源于一条微博。“万科正在研发15平方米超小户型，针对刚毕业大学生，若在广州，首付只要5万元，月供700~800元。”2011年6月24日，这条微博被疯狂转发，甚至不少网友都呼吁，万科应该将这一产品推广到全国，特别是北京、上海等城市。

　　几个月之后，北京万科发布消息称，正在进行超小户型产品的尝试，该产品预计将在北京昌平区金域华府项目中推出。

　　“当时这个产品提出的概念是为在都市中奋斗的20~30岁的青年人提供起步的居住、办公空间，作为梦想的孵化器。现在确定了10栋楼的规划，高5层，所有楼栋的首层和二层都是为邻里服务的商铺；7栋楼的3~5层是居住空间，约400套，只租不售，由万科物业进行规范管理；还有3栋楼的3~5层是小型办公空间，可以出售。”相关设计负责人告诉《每日经济新闻》记者。

　　在接受媒体采访时，万科集团副总裁毛大庆对这一项目规划的描述更加清晰：“这块地南北走向很长，因容积率要求，建沿街商铺比较困难。有人就建议我们盖个快捷酒店，我想做快捷酒店，还不如做超小户型。之前我们想做约600套超小户型，但几次讨论后，决定还是先建约400套，其他用来做写字楼。”

　　建设在商业用地上，意味着按照现行对公寓式酒店的限制要求，万科在金域华府的超小户型项目不可能被出售，而只能被租赁。阳光100副总裁范小冲告诉《每日经济新闻》记者，超小户型只有走一些非住宅的路子，才有可能突破国内建筑规范，“超小户型面临纯北户型、厨房设计、阳台规划、车位配备一系列的规划瓶颈，这一系列的问题，国内的建筑规范不允许这种超小户型大规模推广。”

　　在范小冲看来，超小户型的发展模式只能是用工建、商业或其他的土地立项，最后改建为宾馆或复式公寓。即便开发成住宅，超小户型的前景也不被业内人士看好。

　　超小户型面临市场挑战

　　由于万科的超小户型项目耗时太久，此前引发了人们的诸多猜疑。据《每日经济新闻》记者了解，这一项目耗时较长主要因为这一项目共采用了10家事务所参与设计，并且每栋楼都有不同的设计事务所来完成。

　　来自北京万科方面的消息称，超小户型产品的设计方案目前已经确定，并在积极地推进项目进程。万科方面表示，该项目是超小户型产品和商业属性用地的一次尝试，并看好其所具有的市场空间。

　　然而在业内看来，超小户型对于开发商来说，同样存在较大的挑战。

　　“这种超小户型，在我国香港地区、新加坡等地是属于保障房和安居房的主要产品类型。但是在内地做这种产品，主要担心的还是能否被客户接受。”北京美联物业高级经理张磊在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对于这种超小户型，客户购买后生活成本也应该是参照商业金融用地的标准，例如水、电、物业、取暖等问题，商业金融用地的标准是要远高于住宅用地的，客户能否认可和接受，还需要市场来检验。

　　对此，亚豪机构市场研究总监郭毅则表示，超小户型的产品已经不是真正意义上的住宅产品，无法满足正常的居住生活需要，“万科开发的这种产品更类似快捷酒店，只不过租期更长，租金更低。”虽然这种产品会有市场，但肯定是非主流产品，满足的也是细分市场的居住需求。

　　值得注意的是，超小户型的概念并不能复制，项目客户定位也是个难题。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业表示，由于建筑规划层面的局限，万科之前小户型多在深圳成功的试点，但南北方冬季日照时间存在差距，住宅规范中一刀切的制度要求，使得北方城市以及高纬度地区很难达到对应标准。

　　其次，项目的客户定位较困难，尤其在公租房政策的干扰之下，在中关村上地区域内，收入低的人群可能等待公租房惠及，收入中等的人群可能选择标准一居室或者暂时租房住，超小户型处于尴尬的境地。