楼市或延续震荡上行态势 年中调控政策或加码

　　上海易居房地产研究院日前发布年度专题报告《2012-2013年度全国房地产市场研究报告》。报告分为上下篇，上篇回顾了2012年房地产市场的整体走势，下篇展望2013年市场走向，对市场重要指标进行走势预测。

　　报告认为，2012年房地产市场整体走势为“探底、触底和复苏”。自6月开始市场出现回暖迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。

　　2013年全年走势将“震荡上行、有惊无险”。在中央坚持对房地产调控政策不放松的形势下，预计2013年上半年将延续2012年下半年的形势，国房景气指数、开发投资、楼市成交量、房价指数等将继续稳步回升，不排除年中出现政策加码的可能。

　　 开发投资将增长两成

　　首先，全国房地产开发企业土地购置面积预计全年增长10%左右。2013年土地市场将延续2012年四季度以来的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右。主要原因有三：一是商品房市场回暖使得开发商对后市预期的悲观情绪将有所改观，加之市场交易的活跃使得房地产开发企业销售回款有所上升，资金链好转，拿地热情将增加；二是2012年全年处于19.5%的负增长，基数低；三是国土部近期讲话中强调加大土地供应，未来供应计划会有所增加。

　　其次，房地产开发投资预计全年增长22%左右。随着行业大环境的持续改善，2012年房地产开发投资增速基本企稳，预计2013年房地产开发投资全年增幅22%左右。主要原因有二：一是2011年和2012年1700万套保障房的结转效应仍然存在，加之2013年新开工600万套，将使2013年保障房投资维持一个较高的水平；二是房地产行业整体环境的持续好转将提升企业信心，增大商品房投资。

　　其三，新开工面积预计全年增长12%左右。2013年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将明显回升，预计全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房地产开发企业对后市预期好转，资金问题的进一步改善使得部分房地产开发企业将维持一定规模的开工量；二是2013年保障房建设目标为600万套，开工量仍然较大；三是2012年新开工面积负增长7.3%，基数较低。

　　 成交量将高于去年

　　2013年随着行业内外部环境的持续趋暖，如若行业政策环境不出现恶化，商品房成交量同比增速高于2012年基本应无悬念，预计增幅在15%左右。主要原因有四：一是国家支持首套置业和合理自住性需求的政策仍然延续；二是信贷环境进一步好转；三是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；四是大量的可售性保障房将在2013年集中入市。

　　 商品房成交均价增8%

　　首先，土地平均购置价格预计全年增长15%左右。2012年全国房地产开发企业土地平均购置价格(土地成交价款/土地购置面积)同比上升3.5%，增幅回升5.8个百分点。2013年土地市场整体环境预计将好于2012年，但供应量整体还是偏少的，土地成本将有显著攀升，预计2012年土地成交均价同比涨幅将进一步扩大，全年涨幅将在15%左右。

　　其二，商品房成交均价预计全年增长8%左右。预计2013年全国商品房成交均价将继续稳步回升，全年增幅在8%左右。主要原因有二：一是一二线城市的补涨。由于近两年一二线中心城市受楼市调控的影响较大，房价涨幅有所压制，一旦市场回暖，将有可能出现强烈的补涨效应，近两个月一线城市房价的加速上涨对此已有所体现；二是三四线城市价格整体稳步向上。由于三四线城市本身正处于向上发展的大方向中，在整体楼市环境趋好的条件下，部分热点城市涨幅有可能扩大，但大部分三四线城市由于供大于求的情况仍然比较显著，房价上涨空间不大。

　　其三，70个大中城市房价指数同比预计增长3%左右。预计2013年70个大中城市的房价指数同比将保持稳步上涨的态势，特别是2013年上半年将实现房价同比正增长。即便是在政策可能加码的前提下，房价上涨的趋势仍将惯性延续，预计到2013年12月70个大中城市房价涨幅同比增幅在3%左右。