楼市虚火上升 政策可能随时逆袭

　　广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文

　　进入2013年，国内房地产市场的“逆增长”特别引人注目。

　　依然严峻的国内外经济形势、从紧的房地产调控政策和依然处于“供大于求”阶段的房地产市场，都不支持楼价大涨。以广州为例，2012年广州一手住宅销量为768万平方米，新增供应量为1131万平方米。商品住宅存货足够市场消化一年。

　　不同寻常的是，进入2013年，楼价上涨的预期却已经具有普遍性。连一贯比较谨慎的中科院都预测，2013年全国商品房平均销售价格同比要上升7.6%。过去几个月国内一线城市房地产市场出现了“量价齐升”，楼市虚火很旺。

　　出于对货币贬值的担心和投资保值增值的需要，城市居民正陷入新一轮恐慌性购房的热潮。但是，地方政府难以通过干预楼市的供应体系来达到调控楼市的目标。

　　首先，地方政府没有办法通过调节土地供应量来控制房价。以广州为例，2010~2012年总共公开出让住宅类土地465万平方米，新增土地供应难以保证广州楼市一年700万~800万平方米建筑面积的成交量；其次，商品房供应结构与政府的调控政策没有发生关联性。市场产品结构体系的话语权在大开发商手上；第三，2013年，房地产垄断时代提前到来。中国房地产行业已经进入真正的资本时代，大开发商掌握话语权。

　　2013年上半年，国内一线城市楼价有大幅上涨(超过20%)的风险和可能性。政府调控楼价，将不得不尝试新的工具和手段。新一轮房地产调控政策的逆袭，随时会到来。最快在全国两会前后就可能有新的调控政策出台。

　　如果楼价涨得过快，将直接导致两大举措的推出，其一，国内一线城市将对开发商楼盘实行“限售”、“限价”等非常规手段。其二，房产税试点扩大，有望在年内重新铺开，通过增加不动产的持有成本，将有力抑制投资需求。

　　微观点

　　@兴业银行首席经济学家鲁政委：当前依然以数量为主的调控工具与融资渠道多元化现实潮流的不匹配日益彰显。数量管理、严堵其他融资方式，本身也与缓解企业融资难的政策取向矛盾。逐步改弦更张到利率吧，让价格促使资金供求双方来“协商”解决融资难吧，而不是以数量来单边逼供方就范。

　　中国外汇投资研究院院长谭雅玲：听到很多关于美国经济的评价，美国经济悲观是基本论点。其实真实的美国经济并非如此脆弱和糟糕。美国经济悲观源于美元贬值，这正好是美元贬值的最好理由，因为汇率基础已不是经济。