淡季不淡 部分楼市节前量价齐升

　　随着春节临近，楼市步入传统淡季。房地产企业在完成2012年度业绩，以及资金压力有所缓解的情况下，开始放缓推盘力度，使得楼市的整体供应有所减少，多个城市甚至出现“供求逆转”局面。在此情况下，进一步助推了购房者的“恐涨心理”，包括一线城市在内的多个重点城市节前分别出现量价齐升、量增价稳的反常现象。接受《经济参考报》记者采访的市场分析机构和专家认为，春节后这种现象很可能继续延续，并最终有望倒逼楼市长效调控机制加速出台。

　　来自广州经纬行研究中心的统计数据显示，2013年1月以来，广州十区两市共有29个盘推出新货，总推货量为4947套，比上月推盘数少了10个，总体新增货量减少4319套，环比大降46.61%。

　　尽管1月份有元旦假期支撑，但多种因素使得广州市楼盘供应量出现明显回落。经纬行方面告诉《经济参考报》记者，“房企为了冲2012年度业绩，多数楼盘的新货已在上年度11、12月集中入市，而其他新盘供应因工程进度制约未能及时跟上；另一方面，春节前一般是传统供应淡季，企业方面明显放缓推货节奏；此外，不排除部分企业为取得更高利润捂盘惜售，延长蓄客期，以期达到春节后开盘高价热销的局面。”

　　值得注意的是，广州市本月虽无供应量支撑，但成交量和均价却再创新高。根据经纬行研究中心的监测数据，2013年1月广州十区两市楼市共实现签约11002套，合计130.08万平方米，环比上涨6.04%，同比上涨170.77%；签约均价为13639元/平方米，环比上涨3.97%，同比上涨16.03%。

　　“从本月新货的报价来看，普遍比上一批新货或者周边的在售楼盘高，其中最为明显的是星汇金沙和科城山庄，单价比之前的售价高了三四千元”。经纬行方面告诉《经济参考报》记者，一个很重要的原因是，“受近期楼盘普涨影响，以及开发商集体吹风年后涨价影响，使得不少买家入市积极性空前提高。”

　　无独有偶，不仅仅是广州，北京、上海等城市在春节前的传统供应淡季，楼市成交依然保持量价齐升或量升价稳态势。

　　链家地产市场研究部统计显示，北京楼市从整个1月以来的成交情况看，尽管供应减少，但量增价稳的趋势延续至今。“新增房源量环比下降4.5%，新增客源量环比增长10%，1月以来成交占比较去年12月增加4.3个百分点”。

　　此外，来自上海德佑地产市场研究部的统计数据也显示了类似情况：以1月份第3周(1月14日至1月20日)为例，该周上海全市商品住宅供应面积为12.21万平方米，环比前周减少了23.21%；但商品住宅成交均价为23579元/平方米，环比前周则上涨了14.03%。

　　德佑地产研究总监陆骑麟告诉《经济参考报》记者，近期上海市供应的有限的几个新盘中大多为中高端楼盘，这些中高端项目集中入市，势必会促使全市商品住宅成交均价的上涨，其中1月份第3周全市商品住宅成交均价已经出现14%的涨幅，达到了九周以来的高点，“并且后期还有上涨的可能性”。

　　中指院最新发布的楼市交易周报则显示，1月份以来，受监测的40个重点城市中除了苏州以外，成交面积同比均有不同程度的涨幅，其中天津涨幅最大，上涨173.85%；其次是深圳，上涨167.57%；唯独苏州同比下降2.09%。

　　其中，1月份第4周(1月21日至1月27日)监测的全国40个重点城市“周均成交量”几乎全部同比上涨，其中温州增幅最大，为700.61%。重点城市中多个城市涨幅明显，天津增幅最大，达到240.11%，其他除上海、苏州、重庆外，增幅均超过100%。

　　预测春节后楼市有望继续“火热”

　　上海易居房地产研究院分析指出，由于2012年四季度房地产市场成交的强势回升，拉动全年成交量同比正增长，预计2013年一季度将惯性延续这一趋势。

　　具体来看，易居方面认为，2013年整个房地产市场将在2012年底回暖的基础上，继续企稳，成交放量，企业积极拿地，地方政府积极推地。预计2013年土地购置面积和房屋新开工面积将实现同比正增长，房地产开发投资和房地产企业资金状况涨幅将超2012年；且2013年全年商品房成交量将有望再创历史新高。

　　在价格上，易居也预测指出，2013年房价将会整体继续看涨。由于近两个月一线城市房价的加速上涨已经有所体现，其他二、三、四线城市，由于市场本身正处于发展的大方向中，在整体楼市环境趋好的条件下，热点城市涨幅也可能继续扩大。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则告诉《经济参考报》记者，从全国来看，重点城市房价保持微幅上涨已成为现实。2013年1月18日，国家统计局发布的2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况显示：70个大中城市中，房价环比上涨的城市有54个，同比上涨的城市有40个。“这是房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨”。

　　张宏伟认为，从房价上涨的背后因素来看，房地产市场整体好转与回暖是上涨的基础，企业资金面不再紧张则是驱动性因素。此外，还有开发商“炒房价”以及购房者“恐涨心理”的综合作用。

　　“2012年上半年全国市场尚有10%至20%优惠甚至更大幅度的降价现象，但整个下半年已基本没有”。他分析认为，从当前来看，在春节前楼市热度不减的背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。2013年，“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场环境继续好转，并进一步影响未来房价继续小幅上涨。

　　政策可能倒逼长效调控机制出台

　　易居方面告诉记者，基于目前房价稳步上涨态势，预计2013年楼市调控政策有可能进一步升级，否则将难以控制一线城市和少数二线城市的房价涨幅。

　　2012年底的中央经济工作会议曾经提出，要继续坚持房地产调控不动摇；此外，从住建部、国土部的年度工作会议中，也明确将继续保持从严从紧调控基调。

　　易居方面分析称，在此背景下，“也意味着2013年限购、限贷等政策将会继续执行，如果房价涨幅超过中央容忍程度，则不排除进一步出台限制性政策。”

　　而张宏伟则明确告诉《经济参考报》记者，在未来推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面所面临的一个重要问题。

　　“从这个角度来讲，当前房地产市场重现房价上涨的预期将倒逼政府相关部门尽快研究、出台长效调控机制”。张宏伟说

　　具体来看，张宏伟认为，从当前已经明确的政策走向来看，房产税试点范围正在逐步扩大，住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，最终达到房地产市场“去投资化”的目的。

　　除此之外，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，张宏伟认为当前更为务实的做法是：“商品住宅市场应该制定‘差别化’的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交。

　　一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间；另一方面也可以通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘”。

　　国土部信息中心实验室副处长郭文华日前接受《经济参考报》记者采访时亦建议，当前全国存量住房和存量住宅用地数量很大，未来需要综合运用金融、信贷、税收等多种手段“挤出”其中的闲置房和闲置地。

　　郭文华建议，如果市场闲置和储备的土地能被激活流入市场，将对房地产市场影响巨大。“当前亟待加强从土地供应到有效供给的过程监管，对闲置、低效利用土地，加大调查认定和处置力度”。