楼市“集体亢奋” 房企上调年度目标

　　日前有媒体报道指出，受到2012年业绩超预期及新一年行业发展乐观预测的影响，一批中国大型房地产开发商在2013年初纷纷开始新一轮的融资和买地举措。恒大地产、富力地产、越秀地产等多家房企巨头相继宣布海外融资计划，而所筹集大部分资金都将用于增加土地储备。

　　　港股房企新年掀起发债融资潮

　　媒体称，中国大型房地产商在2013年一开始就表现出了“集体亢奋”的姿态。

　　在刚刚过去的短短半个月时间里，包括恒大地产、富力地产、越秀地产、雅居乐、碧桂园、世茂房地产等多家在港上市的房企巨头相继宣布了海外融资计划。

　　1月17日，恒大地产宣布向市场配售10亿股，每股配售价4.35港元，共计筹资43.5亿港元(约合5.6亿美元)。恒大之前，已经有多家港股地产商选择发债融资。1月16日，富力地产则公告表示，全资附属公司彩富控股有限公司作为发行人将发行票据，根据认购协议，发行人将发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8.75%的优先票据。

　　富力地产公告同日，越秀地产与经办人订立认购协议，据此越秀地产将发行3.5亿美元2018年到期、利率3.25%的票据及5亿美元2023年到期、利率4.50%的票据。同一日，上海实业控股也在当日宣布，将发行可换股债券总本金额为39亿港元(约5亿美元)，发行价为可换股债券本金额的100.00%。

　　而在1月11日，另一家港股房企雅居乐也发行7亿美元的次级永久资本证券。1月9日，世茂房地产亦发行了的7年期8亿美元债券，票面利率6.625%，可谓房地产行业发行利率最低，超额认购达27倍。

　　事实上，公告了融资计划的大型房企远不止这几家。1月初，去年跻身房企20强的港股房企佳兆业公布将发行于2020年到期的5亿美元优先票据。另一家广东房企巨头碧桂园则宣布，今年将发行7.5亿美元、息率为7.5%、于2023年到期的优先票据。

　　据不完全统计，刚开始的2013年仅上述几家房企的融资额就已经达到50.6亿美元。这还不包括此前完成在香港资本市场IPO的旭辉集团、江苏新城、金轮天地等房地产开发商。

　　1月16日在香港挂牌上市的江苏金轮天地，成为今年首个成功在港IPO的内地房企。旭辉控股集团则抢先于去年11月23日登陆港交所，募集资金约15.3亿港元，成为2012年以来首家登陆香港资本市场的内地房企。2012年11月29日，江苏新城地产也完成了港股上市，募集资金约18.96亿港元。

　　积极搭建境外融资平台的内地房企远不止这些。绿地集团近日宣布，将分拆酒店集团和海外业务赴港上市。而房企龙头老大万科地产则在收购了南联地产之后，公布了B转H股方案，再次搭建一个境外融资平台。瑞安房地产也公布计划，将分拆新天地赴港上市。

　　　去年业绩超预期大房企调高目标

　　2012年，是楼市调控继续深入发力的一年。但在刚需支撑下，2012年商品房销售整体回暖。大型龙头房企依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升；与此同时，中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权，房地产市场业绩分化愈演愈烈。

　　据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2012年中国房企住宅销售TOP50》报告显示，2012年房企前10名的销售金额合计达8222亿元，较去年同期的6298亿元增长30.55%，约占全国全年房地产销售总额的16%左右。

　　其中，万科以1418亿元蝉联销售金额冠军。除保利地产跻身千亿房企行列外，绿地集团也以1078亿元的销售金额跨入千亿房企俱乐部。此外，中海地产、恒大地产、万达集团的销售额均超过900亿元。

　　报告还提及，此次入榜的前十大房企占全国房企销售额的比重由2011年的10.43%提高至2012年的12.46%；前20大企业的市场集中度由2011年的14.54%提高至2012年的17.31%。

　　销售的增加为房企提供了充足的现金流，随之而来的是房企“胃口”大开，纷纷出手拿地，一改2012年上半年的“节衣缩食”。

　　以万科为例，2012年上半年寸土未进，而到了下半年，即把一年的拿地任务超额完成。2012年万科共新增加76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，略高于全年销售面积1295万平方米。同样的情况也出现在招商地产，2012年招商拿地合计超460万平方米，土地款157亿元，占到销售额的一半左右，创下招商地产有史以来土地投入的新高。

　　“受调控影响，各大房企的成绩单虽漂亮，实质上依然是‘以价换量’，整体利润率是下滑的。今年，各大房企应改变策略，靠低价不是长久之计。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，去年销售业绩亮眼的龙头房企都是追求高周转的企业，最为典型的是保利地产在2012年初提出“新盘单月消化50%，半年消化80%，争取竣工前清盘”的快销策略。

　　值得注意的是，随着2012年多家房企超额完成销售业绩，国内不少大型房企已经纷纷提高了新一年度的销售目标。绿地集团近日公布，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上。世茂股份则将2013年销售目标调高至100亿元(2012年为70亿元)。恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元，较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。

　　　行业分化加剧房企集中度增加

　　张宏伟看来，一些中小房企受到品牌、消费者认知度、地域等因素的影响，难以借以价走量的方式去扩大销量。此外，大型企业借贷成本普遍低于中小房企，前者的融资成本在10%左右，而后者可能要超过25%。即便如此，受制于风险考量，这些小型企业也借不到资金。“因此，大房企利用融资优势，通过购入土地、并购小企业等方式开始新一轮的土地储备和业务扩张是必然选择。”

　　今年1月18日，中国指数研究院发布了《2012年全国房地产开发经营数据解读》。这份报告显示，2012年12月，房地产开发企业本年资金来源为9.7万亿元，同比增长12.7%，比1-11月降低1.4个百分点，为连续4个月增速在10%以上。其中，国内贷款同比增长13.2%，定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长18.2%和21.3%。

　　该份报告指出，总体来看，除了利用外资外，各项资金来源同比增速均减缓，但到位资金明显高于同期投资额，企业资金压力继续缓解，定金及预付款增幅最为显著，表明信贷放宽、销售好转是企业资金好转的主要原因。

　　对于2013年，中国指数研究院预测房地产市场将好于2012年，呈现出“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的趋势，但部分城市价格快速上涨将带来政策收紧，房产税试点范围可能扩大等风险，不同城市，不同需求，不同企业的表现将进一步分化。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示，目前大企业资金层面表现尚可，但现在国际资本充裕，大企业正用足海外融资方案。万科、金地近期相继买公司买壳都是为了融资。相较之下，中小企业很难融资。“所以，房企的集中度会继续逐步体现。”