温州房贷市场的回顾与猜想

　　房地产行情，向来与金融信贷政策密不可分。一项网络民意调查显示，半数以上的购房者认为房贷政策是影响买房的最大因素。在刚刚过去的2012年，房贷市场哪些变化最为牵动购房者神经？新的一年，房贷走势将会有何新动向？近日，记者采访了多位房地产业内人士，对房贷市场进行梳理与预测，为购房者提供有价值的参考。

　　2012

　　降息打折火力全开

　　两次降息，间接激励刚需族入市

　　自去年7月6日起，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。这是一个月内央行的第二次降息。调整后，5年期以上的贷款利率降至6.55%。

　　“降息对房开和购房者来说实际作用不大，更重要的是体现在心理层面，能够提振买卖双方信心，间接激励刚需族入市。”我市某房产中介负责人表示。和降息前相比，以100万元房贷、20年等额本息还款计算，首套房月供减少243元，这对于“百万负翁”来说只是杯水车薪，难解房贷压力。不过，降息所传递出来的货币政策放松信号，却对购房者心理产生较大影响。

　　根据某门户网站发起的大型调查显示，在“降息了你高兴吗？”的问题上，有近58%的受访者表示“不高兴，因为房价可能要涨了”；在“你觉得降息对楼市有何影响？”的问题上，有超过65%的受访者认为“房价将上涨”，足见市民普遍认为连续降息将对楼市调控产生影响。

　　后续的市场成交量也证明了这一点：从6月份之后，温州房地产市场出现连续六个月交易量过千套业绩。

　　朗兆房产机构研究认为，去年下半年市场购买力呈现逐步释放的趋势。央行连续降息被市场解读为货币政策全面转向宽松，经济刺激将更加倚重投资拉动。从另一角度来看，央行的货币宽松政策表面上为降准降息，实际上是增加大量贷款额度，而宽松的贷款环境是推动楼市前行的主要力量。

　　房贷打折，百万房贷可省13万元

　　2012年，温州房贷利率呈“U”形走势。3月份之前，各大银行普遍执行的是基准利率上浮10%。3月份之后，部分银行率先“放开”房贷政策，在符合规定条件的情况下，可以申请基准利率。

　　不过，真正利好购房者的转折点出现在年中。6月份，“首套房贷8.5折可以办理”的报道频繁见诸报端，受到市民的普遍关注。尽管没有银行发出正式通知，但在实际操作上，农行、交行等多家银行都已执行8.5折房贷，还有部分银行执行了9折房贷。

　　我市某股份制银行一位信贷员表示，去年年初受限购、限贷政策影响，银行无论贷款审批门槛还是房贷利率都比较严格；而年中的房贷打折除了银行额度相对宽裕，一定程度上是由央行降息带来的。

　　对于购房者来说，房贷打折所带来的实际优惠是很大的。以按揭100万元，20年等额本息还款计算，执行贷款基准利率的还款总额为179.64万元，月供7485.2元；而8.5折贷款利率的还款总额为166.01万元，月供6917.05元。8.5折利率较基准利率能节省借款人月供568.15元，总还款额可省去13.63万元。

　　可惜好景不长，9月份温州房贷优惠利率开始“退潮”，除少数几家外，大部分银行都恢复了基准利率。10月以后，由于各家银行全年贷款额度接近上限，房贷政策逐渐收紧，不仅取消利率优惠，普通客户想顺利办下按揭贷款都有难度。

　　公积金额度上调，成为影响楼市重要力量

　　过去一年，我市公积金方面新政动作不少，成为影响楼市的一股重要力量。

　　7月1日起，普通职工上年度最低月缴存额从377元调整至424元，最高的将从1129元调整至1271元。7月中旬，温州各县(市、区)提高了公积金贷款的最高额度，夫妻双方的公积金个贷上限在80万元的基础上，符合要求的最高可再上调30万元。但针对二套房、三套房的差别化信贷措施依旧从严。

　　去年央行的两次降息，也使得公积金存贷利率发生了变化。降息后，五年期以上的个人住房公积金贷款利率由4.9%下调至4.5%，较商业银行贷款利率低2.05个百分点。

　　公积金贷款新政迭出，受到市民和业界的广泛关注。有人提出疑问，大幅提高公积金贷款额度、降低贷款利率，是否在给楼市“变相松绑”，会否引起房价上涨？

　　对此，中南财经政法大学张东教授认为，公积金新政对于楼市整体态势影响不大。公积金主要服务的是工薪阶层，即“夹心层”，释放的是刚性需求。目前楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为不会成为主流。

　　2013

　　房产税有望扩大试点

　　2013年元旦，正在供楼的业主都收到了去年银行两次降息所带来的“红包”。新的一年，首套房优惠能否继续？房贷政策如何演变？还有可能降息吗？悬在半空中的房产税会不会落地？这些都是购房者和开发商关心的问题。

　　日前记者从我市多家银行了解到，房贷大多还是维持基准利率，并未“松口”。但据一位银行人士透露，这并不表明首套房优惠利率没有盼头。

　　近日，杭州、宁波等周边城市已纷纷迎来房贷“折扣季”，当地有多家银行提供8.5折优惠。该人士认为，年初流动性较年底改善、银行额度较宽松，温州的银行又处于较为激烈的房贷竞争环境、盈利压力大，因此在近期内紧跟杭甬步伐，为首套购房者发放优惠利率“红包”不是没有可能。

　　去年的中央经济工作会议提出，要切实降低实体经济发展的融资成本，这引发了市场对于2013年降息的预期。有业内人士分析，由于新的一轮通胀周期已经开始，理论上没有降息的空间，因为目前银行一年期的存款利率为3%，而预计2013年通货膨胀将温和上行至3%左右。

　　还有专家表示，新的一年里房产税扩大试点可能性大增。日前，财政部部长谢旭人撰文指出，要通过深化房地产税制改革、构建地方税体系等举措完善税收体系，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度。财政部财政科学研究所所长贾康表示，2013年扩大房产税改革试点可能性大大增加，但推进的过程仍然是扩大试点范围，而不是全面放开。

　　针对2013年楼市调控政策预期，朗兆房产营销机构董事长叶维坚认为，我们仍然面临着政策的艰难选择。为保增长、扩内需，政府必须搞活房地产市场，而民生对于楼市的要求则是“调控总基调不动摇”，即“限购”在2013年仍然保留，以应对价格上涨过快。而为了抵御通货膨胀和人民币的贬值，改善型甚至投资型需求会纷纷入市。整体来讲2013年的楼市会是一个躁动的、行政压制和需求涌动激烈博弈的一年，是温州楼市“上下两难”的一年。