商业地产之租赁市场

　　2013年伊始，市区商业地产呈现出冷暖各异的两种格局。据市区多家中介公司不完全统计显示，与2012年11月份相比，市区写字楼意向客户增长率及成交率均上升了50%左右，价格平稳。而与写字楼回暖相反，商铺及厂房等租赁情况依旧疲软，等待解冻。

　　经济预期向好带暖写字楼

　　去年以来，由于受累于经济的不景气，市区写字楼租赁市场也随之一落千丈，写字楼空置率急剧上升，租金大幅回落，一些高端写字楼的租金降幅几近对折。但随着新年的临近，写字楼租赁市场出现复苏回暖。据悉，我市写字楼签单率近一个多月来比2012年11月低谷时增长了50%以上，但价格平稳。

　　从多个中介公司处了解到，近期以来，租赁市场上出租出去的写字楼70%左右为150平方米~300平方米之间，月租金每平方米为40元~60元，其中带装潢的写字楼最受欢迎。

　　温州如家房产专做地产租赁业务，其经纪人郑华刚介绍称，写字楼一般适合非实业类的经济体办公使用，这类公司相对灵活，所以一般会先于其它商业地产开始回暖。

　　据他分析，主要是因为新一届国家领导人让市民看到整体经济在2013年恢复的希望，于是一些原本处于观望的市民，开始准备开办公司介入市场，在他签约的客户中，大部分人是持这种想法。同时，最近写字楼租金回落比较大，价格便宜，临近农历年底承租写字楼的话，房东更容易给予一段较长的装修期，而且能赶在民工回乡过年前把写字楼装修完毕，春节后便能顺利运营。

　　另外，一些原本在国外经商的温州人因目前国外经济不好，纷纷回乡，但又不安于无所事事的状态，便在市区租赁写字楼办公司。郑华刚称，从他们公司最近的成交情况看，大概国外回来的温州人承租写字楼的占了近10%。

　　商铺、厂房依旧低谷徘徊

　　“最近几个月以来，市区商铺租赁成交是我从业5年多来最差的行情了。”温州市鼎峰房产经理胡占峰说。

　　胡占峰介绍，市区之前商铺供不应求，从而使商铺租金不仅高昂，而且还要转让费，造成费用畸高，让经营户苦不堪言。去年整体经济形势不好后，经营户难以为继。从2012年10月中旬以来，市区商铺就遭遇寒流，不断有商铺挂出转让牌子。以老城区的人民路、府前街、解放街、五马街、第一桥和纱帽河这几条重要商业街为例，其中80平方米~200平方米的商铺，从2012年11月份至今，市场上成交单数仅为个位数。

　　胡占峰表示，之前的店铺费用是畸高的，经过市场调整，目前已回归理性，但由于整体经济还没回暖，而且年底是商铺的淡季，所以要想好转，大概要等到春节之后。若商铺市场开始回暖，他建议房东保持现在的理性，切莫追求短期的利益，像当初一样疯狂加价，只有互利，才是良性的市场。

　　与商铺相似，厂房租赁业务也很低迷。郑华刚介绍，虽然没商铺那么差，但也不理想。由于写字楼租金的大幅下降，以前不少租赁厂房当办公用房的客户，弃厂房选择写字楼。同时，实业风险大、利润低的状况，让人们不敢轻易涉足，多选择观望。

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　　租赁商业地产注意几大要点

　　要点一：出租主体。合同签订前需要核实房屋产权证书的原件，如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件；如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。

　　要点二：土地性质。我国建设用地使用权按用途划分为工业用地、居住用地和商业用地等不同类型。根据物权法和相关房地产法律规定，房屋实际用途应当与土地用途一致。如当事人租赁工业用地上建造的房屋开设酒店，将无法通过相关部门审批程序。

　　要点三：转租问题。房屋的转租通常分为两种方式，第一种方式是指在房东书面同意的情况下，承租人可以充当“二房东”把承租的房屋部分或全部再出租，并从中获取收益。未经房东同意擅自转租，则构成违约行为，严重的可导致房东解除房屋租赁合同，收回房屋。

　　第二种转租方式是房屋承租权转让，指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。这种转租方式一般还会涉及装修，设备、技术的一并转让和补偿，所以在合同中应分别约定清楚，并且要由新的接盘方与房东重新签订房屋租赁合同或其他书面协议。

　　要点四：消防审批。商业地产在租赁中一般需过两道消防关，一是房屋在竣工验收时应取得的房屋消防验收合格证书或备案登记；二是将租赁房屋用于商业经营场所时在开业前应通过的消防安全检查。前者是业主的责任，后者一般是承租人的责任。

　　为避免纠纷发生，承租人在租赁合同签订前最好请工程专业人员实地查验租赁房屋是否具备所开办的经营项目的硬件条件，装修改造方案也应先获消防审批后再动工，并应事先约定好双方各自的消防责任。

　　要点五：权利负担。承租人应对物业的权属情况进行调查，如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，权属有争议的物业就不能进行租赁。

　　除此以外，出租房屋上设定了抵押担保会不会对租赁造成影响呢?根据我国法律规定，物业的租赁关系与抵押关系允许同时存在，但成立时间在先的权利效力大于成立时间在后的权利。

　　因此，如果房屋先抵押，后出租的，双方还应在租赁合同中明确约定当抵押权造成租赁合同解除的，各自应承担什么责任，善后事宜如何处理等。

　　要点六：配套设施。商业地产租赁往往会涉及配套设施，如中央空调、电梯、安防设施等，设备若出现问题，将直接影响到正常的经营活动，所以双方在签订合同时，一定要对配套设施的更换责任、费用分摊以及今后折旧的方式考虑周全，约定清楚。

　　要点七：违章搭建。未依法登记取得房屋产权证书或无其他合法权属证明的各类违法建筑都属于不得出租的情形。承租人所租赁的房屋如有全部或部分属于违法建筑，将导致租赁合同全部或部分无效。房东与承租人往往对违法搭建问题达成某种“默契”，认为只要没有政府相关部门的查处，大家就相安无事。殊不知，这种默契却经不起时间和利益诱惑的考验，极易成为一方日后撕毁合同的借口。

　　徐越

　　租赁商业地产也难免会发生纠纷，为了尽量减少或避免纠纷的发生，事先要做好功课，注意几大要点