本月起房贷族 月供可“减负”

　　2012年6月8日和7月6日，央行两次降息，五年期以上贷款由原来的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。新年到来，多数老房贷将从2013年1月份开始执行降息新利率，月供也将随之“减负”。根据测算，百万房贷按30年等额本息计算，最多月供可少333元，一年可省近4000元。

　　多数房贷元旦“减负”

　　日前，市民林女士按照惯例向中国银行某支行营业窗口交了1772元的按揭贷款的月缴额度，窗口工作人员告诉她该行目前已经执行新的利率标准，林女士只要交1737元即可。原来，林女士在该行办理的是27万元20年贷款期限的按揭贷款，根据新的利率标准林女士的月供减少了35元。

　　据了解，对于基准利率的调整，银行贷款的变化有三种方式。一种是“遇央行利率变化从次月起执行”，也就是按月调息的，即从调息次月起执行；一种是“从次年1月1日起执行”，也就是按年调息的，则从降息的次年1月1日起执行；第三是满年度调整，即每还款周期满一年，调整执行新的利率。

　　银行人士透露，对于“老房贷”来说，何时享受去年两次降息的利好取决于当初与银行的合同约定，不过按照多数银行的惯例，2012年两次降息后，新利率将从2013年1月1日起开始执行，多数房贷也从2013年1月1日起“减负”。当然也有些房贷族在去年两次利率调整之后，2013年1月份之前就可享受“减负”待遇，这主要是满年度调整，即每还款周期满一年，就可调整执行新的利率。因此，房贷族最好向贷款银行客服进行咨询，明确自己房贷调整方式和月供变化情况，保证还款账户中有足额资金扣划，以免无意中拖欠月供，影响个人信用记录。

　　百万房贷每月最高少还333元

　　2012年的两次降息，也使在2012年不同时段办理个人房贷，基准利率下调的幅度将会不同。2012年6月8日前办理的房贷，基准利率将从7.05%下降到6.55%，总体下降0.5个百分点。2012年6月8日后至7月6日办理的房贷，基准利率将从6.80%下降到6.55%，则只下降0.25个百分点。

　　市区某商业银行信贷员向记者以贷款金额100万元，贷款期限30年，等额本息还款为例，算了如下一笔账。

　　以2012年6月8日前申请的一笔30年期的100万元贷款为例，按贷款时基准利率7.05%计算，月供为6686.64元。按照2013年1月1日起执行的新基准利率6.55%计算，月供则为6353.59元，每月还款额减少了333.05元。而贷款时间在2012年6月8日至7月5日期间，当时的基准利率为6.8%，月供为6519.27元。按照今年新执行的6.55%基准利率，每月还款额相应减少165.68元。如此算来，2012年6月8日前申请的贷款，两次降息后，百万房贷利息每年最多可省4000元。

　　公积金40万贷20年月供减87元

　　最近，不少使用住房公积金贷款购房的职工都收到了市住房公积金管理中心发出的利率调整的短信通知，2012年内央行进行了两次降息，住房公积金贷款利率也随之调整，于2013年1月1日起全面执行。

　　日前，市住房公积金管理中心发出了“个人住房公积金贷款利率调整通知”，2012年7月6日以前发放的个人住房公积金贷款，利率从2013年1月1日开始调整为按现行的个人住房公积金贷款利率标准执行。首套房个人住房公积金贷款利率标准：贷款期限五年期以下(含五年)的贷款年利率为4.00%；五年期以上的贷款年利率为4.50%。改善性二套房个人住房公积金贷款利率标准：贷款期限五年期以下(含五年)的贷款年利率为4.4%；五年期以上的贷款年利率为4.95%。

　　根据通知规定，由于今年利率为向下调整，借款人的月供也将有所减少。以贷款40万元、20年等额本息还款方式为例，如执行2012年内第一次调整前的利率4.9%，月还款额为2617.78元；如按目前4.5%的利率，等额本息月还款额将调整为2530.60元，每月可少还款87.18元。贷款利率调整后，市住房公积金管理中心将通过短信的方式告知借款人有关贷款的具体月还款额。如借款人在2013年1月15日前未收到短信的，可电话咨询该管理中心下属的有关管理部门及分中心。

　　商报记者朱建波

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　　这些情况提前还贷不划算

　　每到年底，拿到了年终奖，以及平时的积累，有一定积蓄的购房者会想着提前把房贷还掉，减轻每月的房贷压力。但提前还款未必划算。理财师介绍，2009年、2010年那时候由于银根放松，不少购房者碰到好时光，享受到了7折利率，纵然加息后，利率依然很低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。这样提前还款不如拿去存款，或者购买理财产品。

　　此外，对于等额本息还款的贷款人而言，每月还款总额固定，本金递增利息递减，如果借款人已经还款到了中期，已经偿还掉了大部分的利息提前还款还的是本金，提前还贷意义有限。而选择等额本金，且还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。