2012年终温州楼市盘点：二手房篇

　　2012年是楼市步入调控的第三个年头，但与过去两年相比，今年的市场出现了诸多变化。我们不难发现，即将过去的2012年，市区二手房市场出现的成交量的起伏不定、挂牌量的剧增、豪宅的大幅降价……诸多因素，无不体现出市场跌宕起伏的一面。

　　A、成交量一波三折

　　从低迷到热销，再到不尽如人意

　　王先生是市区某房产中介区域经理，他对今年市区二手房市场深有体会，从开局的低迷到3月份的“小阳春”，从7、8月份的“反季热销”到“金九银十”的不尽如人意。二手房成交量呈现出起伏不定的现象。

　　王先生说，今年前两个月市区二手房持续低迷，1月份、2月份市区二手房成交量分别只有422套和606套；从3月份开始，由于受学区房的带动，市区二手房成交量迅速上升至1217套，出现难得的“小阳春”。该成交数据也创下了一年多来月成交量首次突破千套纪录；进入4月份，因刚需购房者被快速消化，学区房购房高峰势头减弱，使得二手房成交量上升势头受到抑制，成交量迅速回落到761套；5月份，随着一手房市场成交量创新高，二手房市场开始出现回升阶段，共成交了938套；6月份，因部分改善型需求的介入，成交量继续保持平稳，二手房成交量为1103套，此时，市区部分区域的二手房房价基本见底，刚需和改善型购房者入市的积极性不断增强。7、8月份，由于中国人民银行分别于6月8日和7月6日两次下调存贷款基准利率，无疑给市场打了一针强心剂。市区二手房成交量也因此保持上行势头，其中，8月份成交量为1305套，刷新年内市区二手房成交量新高。在经历了6-8月份的楼市火爆之后，9月楼市的“天空”掠过一丝“阴云”。但还是保持千套的纪录，达到了1021套。

　　“冷清”的“金九”过后，本来对旺季的下半场“银十”充满了更多期待。但十月楼市开局即遭受中秋和“十一”长假交易冷淡，二手房市场并没有出现传统的“旺季”局面。“十一黄金周”之后，二手房市场连续出现“节后综合征”，成交量似乎并没有进入状态，而在之后的一段时间内，市场仍然没有太大的起色，买卖双方僵持不下，楼市观望气氛很浓。除了成交量的下滑，10月份二手房市场的带看量也有20%左右的下滑。而在之后的11月份，市区二手房成交量再次下滑，仅成交了700多套。在这部分购房群体中，改善型购房者占了绝大多数。

　　B、挂牌量月增两成

　　房产经纪人黄先生说，挂牌量增得有点猛

　　黄先生，市区新城某房产中介经纪人。据他透露，在成交量下滑的同时，市区二手房挂牌量却出现剧增的迹象。特别是从10月份开始，二手房新挂牌量就出现激增，从日常月增长5%-10%的速度，达到20%以上，而且还有加快的趋势。

　　“每年年底都是二手房源较充足的时候，但今年底，市区二手房销售挂牌量增长得有些迅猛。”房产经纪人黄先生说，挂牌量的激增主要来源于一些房东的资金压力。一直以来，年底的几个月都是二手房源增长较快的时间段。随着年终各类抵押贷款的到期，不少企业及个人都需要资金流转，为了缓解资金的压力，他们往往会处置固定资产来融资，而今年我市由于受之前的经济形势影响，对于年底资金的需求会更大，所以需要处置的房产就更多更迫切了。

　　而7、8月份我市一手新盘扎堆开盘，带走了大批刚需购房者选择购买一手房，从而分流了部分有条件买房的人；年内市区大量的低价公开一手房拍卖，也分流了不少购房者。另外，由于政策不明朗，此前诸多传言中的调控政策并没有如预料中出现，导致二手房买卖双方陷入博弈阶段，使得二手房挂牌量不断增加。

　　　C、豪宅成降价急先锋

　　一些高端住宅跌幅近50%，抗跌变成抢跌

　　李先生，房产投资人。今年以来，市区一些低总价的二手房成了购房者的首选，而一些大户型的高端住宅却受到冷落，其市场报价也一路下滑。从事房产投资多年的李先生在市区有多套高端住宅，由于手头资金趋紧，他今年曾多次将位于市区江滨路一套面积300多平方米的房子低价出售，由于总价仍然太高，这套房子至今仍未卖出。

　　“在房价最高的时候，我这套房子市场报价达到每平方米7万多元。而现在这套房子在市场上的报价仅为每平方米48000元，还是无人问津。真是有被割肉的感觉！”

　　来自市场的信息显示，今年8月份市区二手房均价为2.38万元/平方米，比去年同期下跌25.1%。新房价格相比最高位时也下降了三四成，而个别高档楼盘的价格与最高峰相比，价格几近腰斩。

　　“市区房价出现大幅下调并不意外！温州房价的泡沫是比较严重的，现在正在消化这些泡沫。市中心房价动辄在每平方米三四万元，真正没有几个人能买得起！”李先生说，目前，市区二手房价格经过前段时间的连续下滑之后，一些高端项目跌幅近50%。但尽管这些高端住宅降幅不小，但购房者仍不敢出手。