购房注意“隐性损失” 谨防土地使用年限缩水

　　购房者正在参观楼盘笑银摄

　　“你买房的时候注意过土地使用年限吗？”近日，记者带着这样的问题随机调查了十位市民，发现大多数市民买房都会关注楼盘的价格、环境、地段、面积等因素，但对土地使用年限不是很关心，甚至不了解，只有市民周先生表示楼盘的土地使用年限与切身利益相关，买房的时候会留意。

　　根据国家有关规定，住宅用地的使用年限是70年，商业、旅游用地是40年，工业用地是50年。开发商从买地、开发到交房，需要几年时间，因此购房者所购的房子基本不足70年土地使用年限，有的商改住楼盘，土地使用年限甚至不足40年。

　　据了解，在购房过程中，许多市民对土地使用年限不以为然，但要知道这会给购房者带来隐性的经济损失。“实际上，在一般住宅70年的土地年限规定下，一幅地块的成交价相当于70年的租金。”温州大学房地产研究所研究员向洋表示，购房者支付的房款中包含土地出让金，一旦使用年限“缩水”，意味着购房者得多缴纳出让金。

　　同样，土地使用年限的“缩水”，也会造成房产价值的贬值。一些土地证领取时间在上个世纪办的老二手房，在出售时卖不上价，部分原因就在于土地期限的过度缩水。

　　除此之外，土地使用期满后政策和市场情况的变化存在未知因素，会加大隐性损失的风险。“2007年10月1日起施行的《物权法》做出明确规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”温州市国土资源局用地管理处工作人员向记者解释，“但如何续期，免费还是收费，《物权法》并没有明确的规定。如果按现行的办法执行，土地使用年限到期后，应该由政府相关职能部门对该房屋与土地进行评估，看这个房子还能用多久，市民再补交一笔土地出让金，才能重新核发房产证。”根据该工作人员介绍，我市是从1993年左右开始实施土地有偿使用，因此目前还未遇到此类问题。

　　向洋表示，楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列程序，一般来说开发周期为2-3年，由于合同约定开发周期，目前温州楼盘基本上不会存在囤地的现象。楼盘售价也与土地所剩的使用年限无太大的关联，价格低的楼盘土地使用年限未必就短，价格高的楼盘土地使用年限未必就长。不过，商改住楼盘需要购房者注意，像龙湾区的瑶溪新天地和财智东方，用地性质均为商业金融业，土地使用年限为40年，不仅使用年限短，水电费、物业费等费用也是按照商业标准缴纳。而且物权法仅规定了住宅建设用地可自动续期，商业金融业用地并不在续期范围内。

　　业内人士提醒购房者，买房时一定要注意审查开发商的《建设用地规划许可证》、《建设用地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》等关键文件，要看清并充分考虑房子的土地性质和使用年限问题，避免不必要的麻烦，明明白白买房。

　　李尖