一线城市集体点刹楼市：上海调控堵压组合拳

　　9月13日，上海重申限购严控；9月21日，北京叫停十宗土地出让；9月24日，广州限售高端住宅，进入9月下旬，国内一线城市开始集体“点刹”楼市。方式不同，但是目标却高度一致，确保房价不反弹，完成年度房价控制目标。

　　而更令沪上房企纠结的是，在严查限购的同时，一场严格的预售检查正在铺开。昨日有房企负责人向记者透露，沪上房管部门已经开始排查预售情况，并敦促项目达到预售条件后，尽快办理预售证及时推盘。 “和广州限售相比，上海现在是既严格限售，又挤压有效刚需供应来保证价格的平稳。 ”该负责人如是说。

　　京粤调控“堵”字优先

　　连续的三个月的房价环比上涨，让北京的房地产调控异常严峻，业内人士预测，如果按照现有涨幅上升的话，对其完成年度房价控制指标将会有一定的影响，北京房管部门也开始对于房价上涨进行围堵。

　　21日下午北京国土局发布消息，暂停大兴、丰台、怀柔、通州、亦庄开发区十宗地块的出让，原因是“贯彻落实国土资源部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期”。这也是北京国土局叫停土地出让宗数最多的一次。

　　24日晚，广州市国土房管局在官方微博透露，对市区个别异常高价的住宅项目采取限售。该局还透露，据其对市场态势分析，近期中心区域高价项目成交增多，导致总成交量占比提高，造成广州全市均价结构性上涨。同时，该局注意到，最近珠江新城[最新消息价格户型点评]等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高，开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市均价异常上涨，造成市场的不正常波动，误导市场预期。

　　基于此，广州市国土房管局为使房地产开发企业和市民准备判断市场，引导房地产开发企业在即将到来的国庆黄金周期间，积极以价换量，以合理的价格促进销售，及时对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施。并称，“采取上述阶段性的行政措施是必要的，也是必须的。 ”

　　-专家点评：此“限售”非彼“限售”

　　广州的这一做法被部分媒体评论为“正式宣告开创商品房限售的先河”。但事实上，“限售”一词此前就作为可选调控手段频频见诸报端。

　　住建部副部长齐骥在河北省督查时曾提出，由于非限购地区信息尚未实现共享，不同地区间未实现房屋等信息的联网，首套住房、二套及以上住房的认定有漏洞。为此，督查组要求河北省规范销售管理，以适当的方式提供预售条件，鼓励有条件的城市开展限售试点工作。

　　经济学家厉以宁也曾建议，应该把限购改为限售，学新加坡的经验，买房子可以，但是买了之后再卖就要受限制。如果买了一年之内就卖，就要付出房价16%的重税，第二年降低为12%。

　　这一建议也多次被华远地产董事长任志强提及。他表示，限售优于限购，以资本利得税的方法解决炒房问题。限售过程中，按照每年房价增长的指数，以同样的比例征税，这样就能打击投机炒房，比作为行政命令的限购令更为健康和长久。需要注意的是，广州此番的“限售”措施不同于上述“限售”，而是纯粹的“数字游戏”。

　　有业内人士在接受媒体采访时表示，这一措施主要是为了防止房价出现结构性上涨。 “下半年入市的改善型产品数量增加，多个豪宅项目即将进入市场，甚至过千万级别的超豪高端产品，这势必造成广州整体均价的结构性上涨，房管局希望通过限制预售规模和控制交易节奏防止房价数据出现上涨。 ”

　　经纬行研究中心总监朱欣苑认为，高端物业密集入市确实会造成整体均价出现结构性上涨，但这种上涨只是数据权重的变化，而并非楼价全面普涨，对于这种“数字失真”的上涨，出台调控政策有待商榷。

　　同时，限售措施的弊端也让人担忧。当地一家开发商负责人表示，目前广州楼市整体供应正在减少，库存量处于合理状态，这种情况下再限制市场供应，人为减少供应量，可能会造成市场进一步供不应求，反而会给房价的上涨增加压力。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对于京粤两地的的调控举措评价道：“这两种做法实际上就是一个‘堵’字。 ”

　　但是其也坦言，这种方式也是一种短期的行政手段，效果也是一时的。中房信分析师薛建雄就坦言，“其实，就是把一些交易往后托，无非售楼处照卖，只是房产中心的交易登记晚几个月。 ”

　　上海调控“堵压”组合拳

　　作为8月首个滞涨的一线城市，上海却在对限购进行严格封堵的同时，也在积极的挤压市场的供应量。昨日，在记者采访房企对于广州限售情况的时候，一房企负责人向记者透露，与广州相比，上海近期的做法更为地道。“我的一些项目刚刚通知要进行检查预售情况，而且还要到案场进行临时抽查，这样一来，一些习惯少量多批卖房的项目就必须要斟酌了。 ”据该负责人介绍，目前已经有多个区开始对于前期发放预售证的项目销售情况进行排查，尤其是在查一些项目为何有开盘至今一套未售或者是整栋全部是待售的情况，是否存在捂盘的行为。同时对于案场的一房一价及相关公示情况还有贷款业务银行的相关情况也要进行了解。 “反正是有一堆项目进行排查，我们项目也在近期进行逐一自查，确保没事。 ”

　　以外，还有房企高管称，房管部门近期也在敦促一些达到预售条件的项目及时办理预售证，按时开盘，甚至还有约谈。 “一些房企想通过分开预售的想法，现在也难办了，房管部门对于这些项目目前查得也很严格，3万平方米的项目一次性申报预售，预售房源必须一次性开盘。 ”某房企的营销总监向记者说道。

　　-市场反应：豪宅逆市走俏

　　对于这轮封堵限购、挤压供应的组合拳，业内人士坦言，效果已经开始显现。来自汉宇地产的统计数据显示，截止目前，9月份上海商品住宅取得预售证的34个楼盘中，除了中建府邸等极个别楼盘外，八成以上的楼盘都是刚需盘，集中在嘉定、松江、奉贤、青浦、南汇、金山等外围区域，而这些区域的楼盘绝大部分价格都在2万元以下，而近期供应量也开始出现井喷现象，上周的供应量甚至创下了16个月的新高。成交结构也说明这一点，1-9月份，全市5万元以上的楼盘成交1195套，仅占全市住宅成交的2.4%，较去年同期销量增长率也不足6%，而刚需项目虽然成交量较之8月有所下降，但是在全市成交房源中的占比却在扩大。

　　而到10月，供应量仍就会保持一个较高水平，据乐居楼盘中心数据显示，截至昨日，10月预计开盘的项目为33个，与7月的22盘和8月的27盘相比，仍显示出集中释放的表现势头，与此同时，10月新盘仍以改善型刚需楼盘为主，占到预开盘总数的71%。在大量供应的前提下，同策咨询研究中心总监张宏伟分析，房价在第四季度难以有反弹的机会，在限购严格执行、限售等政策执行下，市场可能继续以价换量的市场状态，但是，整体市场均价仍然会保持相对稳定状态。

　　记者查询市场数据发现，今年上海中高端豪宅逆市走俏。据上海中原地产研究咨询部前天提供的最新数据统计，普陀长风地王项目“中海紫御豪庭”5月开盘以来，已经累计成交312套房源，在中高端市场中表现甚佳。徐汇龙华板块的“绿地海珀旭辉[简介最新动态]”今年3月经过二次降价后，当月就换得59套的销售佳绩。

　　德佑地产监控的数据则显示，最近的7、8两月，总价千万元以上的二手豪宅别墅成交量都在20套以上，总价5000万以上的也成交了4套。今年7月，上海的老牌豪宅——檀宫[最新消息价格户型点评]成交了一套面积1155平米的超大型别墅，总价高达2亿元，一举刷新了全市二手住宅成交总价的最高纪录。

　　某数据研究机构提供的数据也显示，前一周签约均价5万元/平的高端住宅的成交出现低位反弹，环比涨幅超8成。陆家嘴的中粮海景壹号签约了一套总价过亿的豪宅，其单价接近19万元/平，为2012年至今成交单价最高的豪宅。