深圳20片区40个楼盘 只有两个没涨价

　　回访本报二手淘楼版两年前实地淘过的40个“笋盘”，至今放盘价平均涨了4000元/m2，涨幅最大的超过50%

　　每周南方都市报的《黄金楼市》有个固定版面“二手淘楼”，记者按照来电读者需求，寻找其心水片区内性价比较高的房子，再请中介工作人员分析介绍。这些曾经见诸报端的房子，现在价格变了吗？

　　这次南都记者做了个全面而细致的回顾，将限购之前的2010年初开始到2010年9月期间，淘过的20个片区40个楼盘当时的户型、楼层、朝向、总价、单价等一一列表，再请美联物业查找盘源系统，对应找出同一楼盘同等户型目前的价格，对比出如下图表。当然，这里的价格，是指放盘价而非成交价，不过因为当时淘楼已经过中介筛选推荐，淘的都是时下笋盘，它们的放盘价更能兼顾反映买卖双方的心理价位，再加上这样的淘楼具有随机性和全面性，对全市房价的变化也有着更为真实的体现。

　　可见的是，近两年里，虽然有着限购、限贷、限价等调控政策，但是40个楼盘却出现了普涨的现象，38个显示上涨，平均上涨约4000元/平方米。仅有2个楼盘出现了下跌，分别是罗湖火车站片区的铂金时代小两房，以及红树湾片区的中信红树湾的四房，有个盘具体质素因素在内，也有片区因素在内，相对成熟的区域房价上涨会相对较慢。

　　从前后两个价格对比来看，涨幅最大的片区要算豪宅区香蜜湖，将2010年6月份万科温馨家园和香榭里紫苑当时在售的一套四房与目前均价进行对比，每平方米分别上涨了6800和7900元，上涨幅度分别为31.19%和33.62%。而涨幅最大的则是新洲片区的绿景新美域的两房单位，2010年1月底南都记者了解到其一套北向单位单价为1.69万元/平方米，如今美联地产类似单位已经报价到2 .58万元/平方米，每平方米的价差大约在8900元/平方米，上涨幅度则超过了50%。

　　今年8月14日，南都记者来到2010年淘过的景田片区，这里是学位房集中区域，中联地产景苑分行工作人员陈卫东告诉南都记者，景田片区住家集中，房子放出来一直比较抢手，一段时间以来价格也没怎么跌过。就连相对偏远一点的民治片区房价也依旧坚挺。中原地产梅陇镇东分行置业顾问龙兰告诉南都记者，两年前放出来的房源有些已经再转手买卖，就连今年年初市场不景气时积累的一批房源也在今年5月前全部销售殆尽，这以后再放出的房源报价都有不同幅度的提升。

　　中介数据

　　中原二手房领先指数

　　上月房价同比两年前涨了11.5%

　　从中原地产提供的二手领先指数均价数据来看，两年时间内深圳二手房价大体分为了三个阶段，其中第一阶段先是大约一年的时间一路保持着上涨的趋势，因此限购首月的价格成为两年来最低，期间受到2011年7月二手住宅按照评估价征税的直接影响，随后出现了超过半年时间的价格下行通道，直到近3个月来，价格才又重新上扬。

　　与一手价格受影响而波动较大不同，从2010年8月一直到2011年9月，中原二手领先指数均价保持上涨趋势，而不得不指出的是，期间有6个月???从去年4月到9月，价格更是稳稳突破了2万元/平方米的大关，更在5月份达到了20884元/平方米，似乎并不受到2011年7月开始按照评估价征税的直接影响。价格对市场的反映总是要比成交量慢半拍，从去年10月起价格才进入到下降趋势，一直持续到今年2月。3月开始持续上涨，重回去年底水平。以今年8月对照前年8月，涨了2028元/平方米，涨幅约11.5%。

　　据中原地产介绍，他们的二手领先指数均价采集深圳35个板块共188个样本楼盘，覆盖罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗深圳市六行政区，采用改进重复交易法和特征价格法，对价格成因以及影响因素进行辨别，建立各项指标的影响系数(标准化系数)，对样本楼盘均价进行修正，构建中原二手住宅价格领先指数。

　　以2004年5月为基期，全市及各区标准均价为基期价格，基期指数为100点，截止到2012年8月，深圳中原二手领先指数已经达到319.5点。“中原二手领先指数剔除了楼盘不同成交结构带来的影响，更为准确地体现了深圳楼市的价格走势。”深圳中原地产副总经理贺晓丽向南都记者介绍。

　　一名不愿意具名的房地产研究人士向南都记者分析说，中原地产所采用的二手住宅价格领先指数听起来是相对科学和合理，不过首先他们的范围是样本楼盘而不是全部二手楼盘(事实上没有哪一家中介公司能够覆盖所有二手成交数据)，此外，中原的计算体系相对复杂，一般人难以辨认真假，不过整体来说对反映趋势与购房双方心理博弈还是有一定的意义。

　　中联二手房成交统计数据

　　限购两年，上月成交均价重攀高峰

　　中联统计数据显示，上个月全市二手房均价为18188元/平方米，远远超过了去年7月的第二高峰17860元/平方米，而限购首月时的成交均价还只有14799元/平方米，两相比较上涨了23%。

　　与中原地产提供的二手领先指数均价相类似，从大的趋势上来说，中联地产统计的深圳二手均价在两年内基本也可分为先涨后跌再涨的三个阶段，而最低值同样出现在限购的首月，不过成交价格最高的一个月显示是上个月。而受到2011年7月开始二手住宅按照评估价征税的直接影响，于是价格在当月达到相对高点后，8月便扭转局势，转涨为跌了，随后出现了小半年时间的价格下行，今年2月开始，房价显示以较快速度持续攀升。

　　在拿到中联地产提供的二手房统计数据时，其相关负责人告诉南都记者这就是中联地产深圳全市范围内所有中介门店成交汇总的真实成交数据，二手均价则是以成交总额与成交总面积的比值计算得出。按照这种方式计算出来的二手均价虽然真实，但有着较大的局限性，首先是受到中联地产市场份额的限制，其次是受到当月成交个盘价格影响较大。

　　美联二手住宅蓝筹价格

　　蓝筹物业领先大市，今年3月开始六连涨

　　美联物业统计数据显示，上个月蓝筹价格为18197元/平方米，环比略涨1.6%，而这已经是自今年3月以来的六连涨，只不过每月涨幅甚小。而这一走势是近两年里最常见的???除了去年9月至今年2月之间走出了小幅下行的行情以外，近两年里房价几乎仍是逐月上行的，现在的1.8万元/平方米左右均价，较两年前(2010年8月)的1.4万多元/平方米，已累计上涨了约28%。

　　“这一数据较为领先地反映市场。”美联物业全国研究中心主任徐枫说，因为这一数据是以美联盘源系统中成交最活跃的50个楼盘为样本(兼顾了区域分布)，以每个楼盘当月成交记录的加权平均价计算出来的，而这些成交活跃楼盘的价格变化往往领先于大市。美联物业从2005年开始统计这一蓝筹价格，至今可见的低谷期一是2006年，二是20 0 8年，三是去年下半年至今年2月，不过每一个低谷期的价格仍是越来越高的。而且，最近这一个低谷期是从去年9月开始，可见最关键的影响因素是当年7月11日开始的二手房评估价征税政策，而非两年前的限购令。