房企争相备战金九银十 楼市仍存两大变数

　　随着传统“金九银十”的渐近，开发商积极备战希望掀起新的成交高峰；但同时，调控政策丝毫没有放松的迹象，购房者对降价仍然充满期待。今年的“金九银十”会是延续量价齐升的“秋收满仓”，还是继承去年降价求量的“寒冬突袭”？

　　抢占先机

　　8月已接近尾声，全国许多城市楼市销售向好。虽然优惠幅度没有明显加大，但是买房送面积、认筹送优惠等措施还是吸引了不少购房者，个别加推的优惠户型甚至出现“日光”。

　　记者25日在武汉光谷一“湖景现房”楼盘看到，这里正在销售两栋准现房，并开展“一万抵五万”的活动。售楼中心坐满了正在选房的市民，十多位售楼小姐在各个顾客之间忙来忙去，还不时有人高喊着要看样板间。现场一位置业顾问告诉记者，顾客主要是附近企业的上班族，以及买二套房的改善型需求。

　　相关数据监控中心显示，截至22日，武汉商品房成交量已高达11759套，成为3月以来连续第六个过万的月份。而且，武汉7月商品房销量达14454套，环比增加19.38%，创下近26个月来新高。

　　这种销售热潮正在全国大多数城市上演。中原市场研究部统计数据显示，8月中上旬，54个主要城市新建住宅合计签约165930套，虽然环比有所下降，但仍是年内第二高点，且相比去年同期有明显增长。

　　另一方面，8月以来，许多开发商都在加紧申办预售许可证，争取尽快把房源拿出来卖，抢占“金九银十”先机。一线城市的上海有28个项目开盘，北京也有34个项目入市，均高于去年同期。武汉仅本月最后一周就有12个楼盘入市，为8月最高纪录，较上周6个增加了一倍。

　　某知名房地产企业营销负责人姚泽伟说，前几个月，部分有实力的开发商因对政策不确定而抱着“等等看”的心态，一再推迟开盘计划。目前，这些推迟的楼盘都在准备开盘，预计会加速出货。

　　仍存变数

　　一方面，政策收紧预期依然强烈，出台调控储备政策、开征房产税的传闻屡屡搅动市场；另一方面，在严厉的限购政策下，开发商关于库存与负债压力的担忧也不绝于耳。这一系列传闻与担忧无时无刻不挑动着楼市的神经。

　　同时，巨大的库存量也一直是开发商心中无法抹去的痛。虽然近几个月楼市成交月月放量，但开发商的日子并没有好过多少。统计数据显示，今年上半年武汉市场库存高达1006万平方米，较2008年历史最高值还高出16%。

　　特别是大型上市房企，库存和负债率出现双双攀升。截至8月8日，万科等22家上市房企公布的上半年财务报表显示，上半年末库存合计3581.28亿元，与年初相比上涨9.17%，新增库存300亿元。加快出货换取资金仍是他们下半年的主要任务。

　　相关机构华中分院副总监李国政认为，从现金流来看，目前部分房企资金状况好于去年同期。这主要源于大量刚性需求的入市。而本轮调控中最为基础的限购政策短期内不可能取消，再加上刚需总量有限、购买能力相对不足，将会越发乏力。

　　没有根本性扭转

　　多位业内人士表示，目前，市场并没有出现根本性扭转，开发商还会延续以价换量的销售模式，不排除个别楼盘大幅度降价的可能。

　　“市场的博弈情绪有增无减，开发商唯有继续推出实质性降价优惠才能打破僵局。”姚泽伟说，目前楼市相对乐观的局面是以价换量的结果。开发商只要在价格上做一些让步，购房者马上就会跟进；如果价格坚持不变或者小幅涨价，购房者就不买账了。

　　李国政表示，不少开发商一般都将新盘集中在下半年，而且受金融政策影响，一些上半年的项目也延迟到了下半年。在这种压力下，为了回笼资金，开发商将无法避免加入价格战。

　　不过，李国政同时提醒说，“由于前几个月的优秀销售成绩有点出乎意料，不少开发商已完成了全年销售任务，将有可能放缓推盘节奏，随时观察行情再作决定。”

　　许多市场人士都担心，在降息、降准及微调等多种因素的刺激下，首套房置业需求加速入市，楼市将继续放量销售。这使得开发商对市场判断由信心不足转向谨慎乐观，从而加价出售，甚至捂盘惜售，推动“金九银十”走向量升价涨。

　　对此，中国房地产研究会副会长顾云昌在接受媒体采访时表示，随着前几个月购房需求的集中爆发，未来将进入温和释放期，“金九银十”量价齐升的可能性并不大。如果房价短期内出现过大涨幅，必将招致政策的进一步从紧，开发商将陷入更加艰难之中。