楼市调控又入敏感期 房价反弹缺乏政策基础

　　近来的一些市场监测数据反映，部分城市的房价“量价齐升”。与此同时，国务院督查组对16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。楼市调控再次进入敏感期。

　　业内人士认为，针对部分城市政策微调的倾向和楼市“量价齐升”的动向，中央开始进行“精准修正”，而不是再出台“一刀切”的调控政策。整体来看，房地产调控政策年内不会松动，房价的“报复性反弹”缺乏政策层面的支撑。

　　成交回暖引发房价反弹担忧

　　中国指数研究院最新数据显示，在7月16日到22日的一周中，交易量继续上升，在所监测的40个城市中，32个城市交易量同比上涨，6城市同比涨幅超过150%，其中苏州同比增幅最大，达306.42%。部分城市6月份房价也在下跌9个月后首次回升。本应是楼市淡季的6、7月，居然“量价齐升”，超出业内预期。

　　一些业内人士也表示，自2007年以来，房地产投资品属性凸显，单纯的供求规律已失效，在预期主导之下，脱离真实需求的高房价本身已蕴含风险。“当前正值中国房地产调控的关键期，形势异常严峻与复杂，虽然总体仍处于调控目标区间，但是随着市场回暖压力加大，市场走势可能偏离调控目标。”中国社会科学院财经战略研究院院长、“住房问题研究”课题组组长高培勇说。

　　国土资源部全国主要城市地价监测系统的最新报告显示，截至目前全国105个监测城市中，33个城市从不同角度出台楼市微调政策。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下，部分城市的市场预期正在出现变化，未来一段时间内，房地产市场再次进入敏感阶段。

　　市场并未逆转

　　上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍认为，部分城市成交量回暖对原因首先是开发商“以价换量”和货币政策的微调刺激刚性需求入市，另外市场预期转变也使得犹豫不决的购房者入市。但市场仍有很多的不确定性因素，房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转，成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹不具备政策基础。

　　以上海为例，26日发布的“工行-上海财大”住房价格指数显示，上海近半年房价走势可概括为低位盘整和走势平稳。房价整体延续了去年四季度以来的低位，尽管5、6月指数出现小幅回升，但回升幅度远不及前期积累的降价幅度。地方政府以“限购”为核心频繁收紧楼市调控，而调控政策微调仅以提高首次置业家庭的支付能力为目的，远未达到促进市场全面回暖的程度。

　　统计数据显示，房地产企业的经营状况不容乐观，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。截至目前，在沪深两市已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家预计出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，现阶段还仅限于狭义市场成交量回暖，不足以导致市场基本面整体回暖，后市仍有不确定性。

　　发展仍需治“源”导“流”

　　业内人士认为，现阶段房地产调控仍处于关键期，需稳定市场预期。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，从成交数据来看，房价已经出现止跌反弹的苗头，但鉴于经济“稳增长”的压力也很大，此时不宜过度打压房地产市场。综合两方面因素考虑，即便再次调控也将以重申和强调既有政策为主，不会增加太多、太严厉的措施，而是加大对地方政府的督查力度。此次国务院督查16个省(市)房地产市场释放出的强烈信号是督促落实既有政策。至于是否会有新政策出台，要视督查结果以及未来一两个月的房价表现而定。

　　“应该看到，我国房地产市场并不均衡，东中西部城市回暖速度并不一致。因此，在未来的楼市调控中，也应分地区实行差异化的调控政策。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

　　“眼下，部分城市楼市‘量价回升’是‘以价换量’所致的表象，”上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫教授指出，要解决房地产业持续健康发展的长远问题，让市场回归本位而非让调控处于常态，仍需从体制、机制等方面着力，根除导致调控一松房价即涨的“源”与“流”。改革税制，以解决地方对土地财政的依赖，此为源头治理；调节投资，从“炒房”以获取增值收益为主转向以长期获取租赁收入为主，此为市场导流。堵疏并举，方可收楼市健康发展之功。