楼市敏感期开发商定价难

　　一边是成交量的大幅反弹增长了开发商对于市场的预期，而另一方面是政府部门不断重申调控政策，楼市正处于一个摇摆不定的敏感期，这直接导致了8月入市项目出现了定价难。

　　根据机构预计，8月北京市场供应项目将达到35个，其中热点项目很可能会比较多，在大兴、通州及昌平均有新老项目入市。其中可能的热点项目不仅有刚需产品，比如金融街融汇、中水电云立方、路劲·世界城等，也有中高端项目入市，其中金茂府在年内的再次入市受到关注比较多。在35个项目中有超过七成项目未出现准确定价，特别是郊区项目，即使有定价项目，也大部分为起价，将根据蓄客情况有比较大的调整空间。

　　郊区盘量大

　　在35个项目中，郊区依然占据绝对多数，除10个城区项目外，郊区占了另外的大部分，其中大兴的生物医药基地周围将是供应最多的区域，区域内供应的项目将有4个以上，刚需产品的集中供应，将使得8月的成交量有望再次冲高，在金九银十前的供应上涨也有可能给年底的成交量创造上涨条件。

　　同时随着别墅旺季的到来，今年8月入市的别墅项目将达到7个，其中5个项目推出的是独栋产品，分别是九章别墅、宜山居、龙脉温泉花园、领秀观山悦和棕榈滩中央墅，单套面积在300-1800平方米之间；润泽庄园墅郡、K2清水湾西园推出联排产品，不过套型面积偏大，均在300平方米以上。另外，这7个别墅项目的销售总价多在千万元以上。

　　别墅市场量价齐升，使得开发企业推盘积极性高涨，在别墅用地稀缺性逐步放大的客观条件下，8月入市的别墅项目以销售期长达5年以上、目前仍在计划推出新货量的“古董”盘为主。其中棕榈滩中央墅是2006年推出的，而宜山居的首次面世则是2001年，龙脉温泉花园更是北京最早的别墅项目之一。

　　　七成项目未定价

　　大部分项目目前来看，都是基本平稳价格，基本已经没有项目再选择下调价格，不同程度地都减少了折扣优惠力度，市场成交量的复苏已经逐渐普遍反映在市场售价。

　　定价依然是最近项目上市的最大难题，从整体市场来看，35个项目有超过七成项目未出现准确定价，特别是郊区项目，即使有定价项目，也大部分为起价，将根据蓄客情况有比较大的调整空间。目前的市场不确定性非常多，大部分项目虽然签约价格上涨，但是涨价的幅度都很小，很多项目都根据排号意向购房者确定定价。开发商还不能完全掌握定价权。

　　从目前市场来看，性价比依然是销售利器，虽然市场回暖也难言全面复苏，8月供应相比之前，中端项目可能会逐渐增加供应。

　　　成交量望破万套

　　8月供应的住宅套数可能再次接近万套。从整体来看，8月虽然处于市场的传统淡季，但是在入市积极性提高和供应高位的影响下，成交量有望持续稳定在高位。

　　目前从整体政策走势特别是信贷政策看，银行间流动性持续好转，信贷政策微调幅度超过预期，但对于实体经济的惜贷情绪仍存。政策仍存在进一步宽松的空间。特别是下半年可能的再次降息和下调存款准备金率的信贷松动对市场的影响作用将非常大。

　　中原地产预计北京全年成交量最高点在9、10、 11月出现。在调控微松的影响下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量继续放大20%左右，但限购等政策依然约束市场过量放大。基本可以判断，全国主要市场下半年总成交量将肯定超过上半年。

　　目前整体市场的成交复苏非普遍性，市场虽然松动，但是限购、限贷依然指向投资需求入市，虽有部分可能入市，但是难以支撑全面过量回暖。所以虽然量价同涨，但是价格上涨幅度有限，入市项目定价依然谨慎。在下半年的市场发展过程中，如果反弹过量，不排除还有调控出现的可能性。

　　商报记者赖大臣/文