房地产市场逐步降温 调控成效初显现

　　调控初见效房地产市场增速放慢

　　2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速回落5.3个百分点；全国房地产开发企业房屋施工面积50.8亿平方米，增长25.3%，增速回落1.2个百分点；全国商品住房销售面积10.99亿平方米，增长4.9%，增速回落5.7个百分点。

　　保障房建设顺利推进。全年新开工1043万套，基本建成432万套，为“十二五”时期3600万套保障房建设开了好局，也为市场调控增加了砝码。

　　◎调控政策为何不能动摇

　　应当说，房地产调控取得初步成效，受到广大住房困难群众的欢迎，他们期待着继续巩固和扩大调控成果。同时，也有一些人认为，当前经济形势不容乐观，要实现稳增长，应适度放松乃至取消调控，发挥房地产“救市”作用。还有个别地方政府出于“土地财政”的考虑，也在造舆论、搞“小动作”，试图给调控“松绑”。

　　权威声音

　　有信心让一线城市房价降下去

　　姜伟新(住房和城乡建设部部长)：2011年以来，多数地区房价涨幅回落，房地产市场总体运行平稳，调控成效已经显现。要继续坚持房地产调控不动摇，我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。

　　面对种种议论纷争，中央显示了坚持调控的坚定决心。2011年12月，中央经济工作会议明确要求，继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。2012年3月，政府工作报告强调，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果。2012年5月，国务院常务会议指出，要稳定和严格实施房地产市场调控政策。

　　2012年3月20日，中国人民银行发布《2012年第一季度储户问卷调查报告》，数据显示，未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，是1999年调查以来的同期最低值。

　　那么，为何调控政策不能“松口子”呢？

　　住房需求有自住性的，也有投机投资性的。投机投资性需求以赚取买卖间价差为目的，由于所购住房中相当一部分既不自住也不出租、闲置浪费，偏离其满足居住需要的本质属性，使得住房成为牟利工具，加剧了供需矛盾，从而推高房价。

　　深度解读

　　日本房地产泡沫破灭的警示

　　20世纪八九十年代，日本上演了一场“土地神话”闹剧：在宽松的信贷政策刺激下，房地产投机性需求激增，人们普遍陷入“房价只涨不跌”的狂热之中，导致房价地价飞涨，1983—1988年，日本东京商业用地价格上涨250%，产生地产泡沫，最后蔓延为整体经济的泡沫。1990年年底泡沫经济崩溃，房价开始大幅下跌，几年后跌回起点，“土地神话”破灭，日本经济由此也陷入漫长的萧条之中。

　　国际经验表明，在经济快速发展期，房地产市场容易出现投机投资性需求增多的趋势。如不及时有效抑制，一方面，投机投资性需求将非正常推高房价，迫使一些自住性需求被“挤出”市场，导致市场需求畸形化；另一方面，投机投资性需求的盲目扩张，往往出现资产泡沫膨胀，造成市场大起大落，甚至引发金融风险、影响经济平稳发展。

　　从近年来我国房地产市场发展的情况看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。实现房价合理回归，推动市场健康发展，关键是有效抑制投机投资性需求，不能有任何松动。这既是当前调控的重点，也是必须长期坚持的。

　　特别应看到，调控已取得的成效只是初步的，基础还不牢固，存在许多不确定因素。当前，国内流动性较为充裕，投资渠道相对有限，投机投资性需求反弹的条件仍然存在。如果放松调控，投机投资性资金极有可能再度“兴风作浪”，阻碍市场健康发展。

　　百姓心声

　　◎虽然房价野马已被套上了调控的缰绳，低下了高昂的头，但距离合理回归还差得远。

　　◎房价过高的时候，租房其实比买房划算。观念一换天地宽，租房未必不安居，“裸婚”也能很幸福！

　　◎保障房要建好，更要分好，一定要加强监管，千万不能“好经被念歪”，成了“翻版福利房”。

　　◎无论是坚持调控不动摇，还是推进保障房建设，关键在于地方政府的落实。要真正实现“市场的归市场，市长的归市长”，就必须破除“土地财政”依赖症。

　　为此，必须继续坚持调控不动摇，严格执行抑制投机投资性需求的政策措施。要继续落实地方政府调控房价的责任，严格执行住房限购措施，遏制不合理住房需求。同时，继续落实差别化信贷和税收政策，对购买第二套住房的，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，加强存量住房交易税收征管等。

　　◎合理需求怎么满足

　　“住房”，顾名思义，是用来居住的房屋。满足群众合理自住需求，是房地产市场的基本功能之一。1998年深化住房制度改革以来，我国房地产市场快速发展，住房投资建设规模不断扩大，居民住房条件得到明显改善。2010年，城市人均住宅建筑面积达到31.6平方米，比1997年增长近一倍。新建住宅配套设施更加完善，环境更加宜居。

　　长期来看，我国商品住房市场潜力仍然很大，还有很多有效需求没有得到满足。我们正处于城镇化快速发展阶段，每年有千万以上农村人口迁入城镇工作和生活，持续增加的城镇人口创造出大量的住房需求。同时，随着经济发展和收入增加，城镇居民消费结构升级，越来越多的家庭有愿望也有能力通过市场改善居住条件。