房价难言大涨 投机需求再遭抑制

　　豪宅项目抢跑入市的背后是开发商们依然绷紧的资金链。位于深圳香蜜湖半山的两个高端项目——云顶香蜜湖和兰江山第在位置、定位、户型等方面均有相似之处。迫于资金压力，云顶香蜜湖于去年上半年以低于预期的每平方米4万元价格抢先入市。云顶香蜜湖的抢跑将兰江山第置于尴尬境地。根据深圳实行的“限价令”，新开盘项目的预售价格不能超过周边项目均价。兰江山第若要以目标价位开盘，只能等到项目竣工以现楼发售(现售项目不受限价令影响)，于是兰江山第从去年11月起开始营销预热并加快工期。然而兰江山第迫于信托兑付压力，最终还是没有挺到现房销售。深圳地产人士介绍，兰江山第预计于本月预售，预售价格甚至可能低于此前云顶香蜜湖的预售价格。

　　公开资料显示，兰江山第项目的开发商于2010年11月通过新华信托发行了“兰江山第项目股权收益权投资集合资金信托计划”，发行规模上限为3.5亿元，产品期间为18至24个月。若投资者不行使购房权，预期年化收益率最高为13%，若行使购房权，预期年化收益率为3%，并享有88折的购房折扣。即将到期的信托计划，令兰江山第承受着巨大的销售压力。

　　实际上，继续跑量仍是开发商下半年的主要策略。招商地产董事会秘书刘宁7日对中国证券报记者表示，房价下降依然是不可逆转的趋势。虽然楼市回暖令招商地产上半年的销售业绩超出预期，但销售均价比去年下降了16%。目前去库存依然是开发商的首要任务，而中小户型的刚需产品才是目前最有利于去库存的产品。此外，多个开发商表示，近期将继续积极降价促销、回笼资金。

　　房价难言大涨下半年会否难熬

　　一些投资客看来，在各地众多的豪宅楼盘中，真正具备投资价值的并不多。

　　北京人老单是一名资深投资客，在国外赚取第一桶金后，老单投资国内楼市，从未失手。老单在北京的CBD、上海的陆家嘴(600663)、深圳的大梅沙以及重庆、成都等地拥有多套顶级物业，面对近期扎堆入市的豪宅楼盘，老单并不动心。“我暂时不会出手。豪宅暴涨几倍的时代已经过去了，再也不要指望通过炒楼获得暴利。”老单曾在2008年深圳楼价急跌之际果断出手获利颇丰，但他并不认为现在的楼市出现了所谓的“拐点”。

　　老单劝说他身边准备买楼的朋友先“冷静”一下。“房价上涨的空间十分有限。”老单还注意到，温总理近日表示要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。“我的很多朋友利用各种方式获得‘房票’，我劝他们谨慎行事。”

　　深谙楼市投资之道的老单表示，一线城市的部分片区豪宅价格确实存在泡沫。以深圳南山华侨城片区的部分高端项目为例，2009年华侨城纯水岸7期入市，价格高达每平方米8万元，而上周末开盘的14期均价不到5万元，并且14期的景观和位置都优于7期。“当时1成甚至0首付买下的楼盘，如今虽然价格未降但有价无市。那不是投资，是投机。”而此轮楼市调控已经对投机需求进行了“精准打击”。老单称，据他所知，目前深圳一些2009年出手的投机客处境十分艰难。一些投机客本指望房价快速上涨之时迅速出手，没想到遇上了楼市调控。目前深圳投机客抛售房源无人接盘，因为新楼盘的价格比二手房还要优惠。“今年下半年将是投机客们最难熬的日子。”

　　虽然近期大量新盘入市，但无论是中小户型、还是豪宅产品，老单都表示毫无兴趣。“刚需产品的涨幅注定是有限的。中小户型就占到了市面上的最大比重，未来城市化进程减速加上保障房大量竣工，这样的产品供应量太大并无投资价值。对于改善型需求而言，大户型的升值空间可能更大一些，但限购、限贷不放松，投资投机需求被限制，买入豪宅也不是好时机。”

　　对于温总理所说的“增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求”，金地集团(600383)董事会办公室副总经理许亚峰表示，事实证明中小户型的刚需产品是政府和市场都能认可的产品，公司未来将加大中小户型产品的开发力度。