地产股：“上”还是“下”？是一个问题

　　　股价随政策起舞

　　多头总是善于将行业基本面的微小利好不断放大。今年以来，地产股的走势与行业基本面处于事实上的背离状态，同时，却与宏观经济基本面以及调控政策的变化预期保持高度联动的状态。

　　一个比较奇特现象是，宏观经济层面的利空，时常被市场解读为地产板块的利好。

　　其逻辑在于一旦经济下滑触及政策制定者底线，放开房地产行业无疑对刺激经济具有立竿见影的效果。

　　在实体经济层面，各项数据确实不容乐观。国家统计局最新公布的5月份固定资产投资数据显示，5月固定投资累计增长为20.1%，增速较1至4月回落0.1个百分点。其主要原因就在于占固定资产投资20%以上的房地产开发投资放缓，直接拖累了固定资产投资增速。5月份房地产开发投资其对投资增速贡献为3.8个百分点，较4月又回落了0.1个百分点。相应的建筑业也在大幅回落。

　　如果说投资放缓是经济结构转型的应有之义，那内需不振无疑更令人担忧。

　　数据显示，5月消费品零售扩张继续放缓，同比增长13.8%，较4月回落0.3个百分点。即使有“五一”小黄金周的刺激，收入也只能维持增长且价格下降，衣食类消费增速在放缓。在房地产销售下滑的影响下，家电、家具、建筑材料等相关消费增速继续下滑。其中，家电同时受到前期下乡活动结束的影响，同比仅增长0.5%，较1至4月份下降了7.2个百分点。

　　针对如上种种负面数据，华泰证券分析师庄之乔认为，对未来经济下行的担忧将引发宏观政策微调的预期。经济下行有望改变房地产行业政策面。中央对经济进一步下滑的担忧或将转换为对行业政策面的微调。

　　“我们认为来自中央政策的松动力度和时点，取决于基本面的下行的速度，以及中央政府对于地产下行对整体经济影响的容忍度。经济下滑速度越快，房地产行业基本面越差，房地产行业所面对的政策压力越低。”庄之乔说。

　　光大证券分析师万知则表示，在实体经济不景气，房地产投资大幅下滑的背景下，政府对于地产的态度正在进一步松动，中央和地方政府态度正在逐步趋同。

　　据此，他判断，政策回暖速度和力度取决于经济下滑程度。经济的下滑、小型地产企业的破产，将加速政策转暖。

　　与此同时，在地方政府层面，市场也确实观察到了不少政策松动的迹象，而每一次松动迹象的出现，都能引起地产股股价的一阵骚动。

　　今年2月，芜湖市人民政府发布通知，规定2012年在芜湖买房可免契税，购置小户型新房还可获财政部门补贴。新政一出，房地产板块便闻风而动，当天申万房地产指数上涨1.76%。然而仅三天之后，芜湖市政府就宣布新政暂停，申万房地产指数也应声下跌1.31%。政策对于房地产板块的影响力可见一斑。

　　据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来33个城市从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，多少都与“松绑”有关。其中既有北京、上海等一线城市，也有佛山、芜湖等中小型城市。同时，各地新政中也不乏出台不久即告“叫停”或“辟谣”。

　　一位注册地在上海的私募负责人在接受采访时表示，尽管一些城市往往以“辟谣”、“误读”的理由叫停某些房地产行业松绑措施，但地方政府借此试探调控底线的意图十分明显，这也给市场留下了充分的想象空间。

　　6月24日，河南省多个部门联合下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，明确凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。这是楼市调控以来，首次有省级地方政府以官方形式令首套房贷利率重回七折。

　　业内人士指出，河南新政的亮点在于改变了以往调控中“认房又认贷”的限购政策，简化成“只认房不认贷”。但也有分析人士表示，该政策能否得到中央认可依然存在不确定性。

　　　调控松紧预期的博弈

　　银河证券房地产行业首席分析师赵强表示，5月楼市销售环比飘红，但由于楼市仍处于去库存的阶段，对地方政府土地财政和对上下游行业的拉动尚不明显。因此，地方政府的政策微调冲动仍将继续。

　　“房地产调控政策)微调的方向始终没有变化。微调的尺度会根据调控的成果以及经济下滑的程度发生阶段性的变化。”广发证券分析师沈爱卿也认为。

　　国泰君安分析师李品科则表示，房地产调控政策已于去年10月转向，在通胀压力相对下降，并且房价不上涨、调控见效的背景下，房地产行业的政策压力正在进一步下降。

　　华泰证券分析师庄之乔认为，地产政策未来将以扶持刚需为导向，针对以投资为目的的需求仍将被严格限制。而对首次置业者，则有望从信贷及行业政策得到扶持。

　　据此，他认为专注于普通住宅建设，主要客户群针对首次置业的开发商有望获得更广的发展空间，有效支撑企业业绩的稳定增长。

　　同时，货币政策的变化也给房地产板块注入新的动力。安信证券就表示，央行三年来首次降息，显示一季度以来市场利率下行的趋势在下半年延续，将有利于加速商品房销售，减轻供给压力。