地产股：“上”还是“下”？是一个问题

　　一面是屡屡承压的基本面，一面是低位反弹的股价。房地产业已成为2012年A股最挑战市场估值的板块。

　　在空前严厉的房地产调控政策下，房地产板块去年全年跌跌不休。但从今年年初开始，房地产调控政策未见实质松动，房地产板块股价却进入反弹上升通道。

　　跟踪监测房地产股票走势的申万房地产指数从年初一路上行，截至6月26日收于2581点，涨幅达22.45%。而同期上证指数涨幅仅为1.03%，深成指涨幅则为5.92%。有分析指出，今年以来A股呈现深强沪弱的格局，与多只房地产大盘股集中深市不无关系。

　　事实上，纵观房地产板块今年以来的表现，行业整体估值的涨跌已经与企业的经营情况脱钩，更多地与宏观经济形势以及调控政策预期的变化相纠缠。房地产板块的走势在很大程度上反映了市场对于下阶段宏观调控政策方向的展望。

　　随着2012年宏观经济行至中盘，政策制定者对于经济增速下滑的容忍度，以及可能采取的政策调整越来越受到市场关注。

　　在这样的背景下，房地产板块今年的行情究竟会向哪个方向发展？⊙记者浦泓毅○编辑毛明江

　　　基本面处于历史低点

　　抛开股价不谈，今年A股上市房企的业绩无疑是惨淡的。

　　根据沪深两市87家上市房企披露的2012年一季度业绩报告，今年一季度上市房企共实现营业收入532.8亿元，同比增长8.95%；实现净利润68亿元，同比仅增长0.25%。

　　其中，“招商、保利、万科、金地”这四家传统四大房企一季度共实现净利润25.18亿元，同比下降4.26%。除万科业绩同比增长15.83%外，其余三家业绩均有所下滑。

　　从半年报预增预亏反映的情况来看，目前有27家房地产公司预告了上半年业绩。其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损，占比高达66.67%。这当中，嘉凯城业绩预告称，预计1至6月归属于上市公司股东的净利润约亏损3.5亿元，同比下滑4901.14%。

　　上市房企的财务状况也呈现继续恶化的趋势，2012年一季度末A股主要地产公司净负债率均值72%。央企、国企背景公司杠杆运用程度更高，保利、华侨城和首开1季度末净负债率分别达到124%、122%和121%。

　　中金公司研究员宁静鞭表示，综合来看，上市房企的财务压力正在逐步加大，其资金压力将在1至2个季度内完全体现。

　　同时，恶化的财务状况正导致上市房企财务费用快速增加，进而使得其净利润率承压。

　　数据显示，A股上市房企毛利率自2010年中期以来一直呈稳定小幅增长趋势，去年全年毛利率平均32%，今年一季度为34%。然而，上市房企净利润率波动较大且呈现趋势性下滑，其净利润率2011年全年为15%，一季度仅为12%。

　　宁静鞭认为，造成毛利率、净利润率走势背离的主要原因是财务费用、管理费用的快速攀升。

　　不过，在盈利下滑的同时，上半年商品房的销售情况则开始出现一定程度的触底企稳。

　　数据显示，国内商品房销售面积与金额仍处于同比减少区间，但降幅已经出现企稳迹象。据东方证券统计，今年1月至5月商品房销售面积累计同比减少12.4%，降幅较1月至4月收窄1个百分点；1至5月商品房销售额累计减少9.1%，较1至4月升2.7个百分点。与4月相比，5月商品房销售降速的收窄幅度明显快于1至4月。这也是今年连续3个月出现降幅放缓。

　　“预计在降息及首套房利率优惠等有利条件下，全国楼市销售降幅还将持续收窄。”东方证券分析师杨国华表示。

　　大型地产商的销售数据也反映了这一现象，上海易居房地产研究院发布的《十大上市开始企业销售情况研究》报告显示，5月，恒大、万科、保利、富力、首创等10家大型上市地产开发商，商品房共成交528.9万平方米，比去年同期大幅增长38.1%。

　　这10家上市开发商中，有9家企业销售面积同比上升。其中金地销售面积涨幅最大，同比增长69.9%，恒盛地产涨幅也高达60.8%。唯有合景泰富已经连续6个月同比负增长。按照销售面积排行来看，恒大地产以172.5万平方米，赶超万科排在第一位，紧随其后的是万科和保利。