我国在建摩天大楼超过200座 预警经济见顶

　　经济周期效应

　　“摩天楼专业户”绿地集团此前在接受媒体采访时就直言：“做地标性建筑不是我们想做的，而是政府想做。”

　　但是优惠的土地政策，无疑也是地产商钟情的一大原因。全国工商联房地产商会理事陈宝存曾多年从事房地产一级市场开发，他对此深有同感：“超高层拿地便宜，还能获得地方政府的多种优惠，包括土地出让金等值金额奖励性补助，建成营业之日起5至8年内所交纳的营业税、所得税等值金额奖励性补助等。”

　　此外，记者也了解到，目前中国的高楼主要分布一些城市新区、开发区在省、市一级开发新区，特别是一些二线城市申请国家新区计划中，都涉及到地标性建筑的内容。“一般由政府牵头，有一级土地开发资质的公司参与，然后招商。通常是政府规划好项目，找企业来签约合作，建成后给企业一定的收益。因为不能出售，在土地审批的时候会有一些住宅项目做配套，保证企业在投入商业项目时，能通过回收住宅项目资金实现收益。”中国指数研究院分析师何田告诉记者。

　　但政府背景的高楼也引来了不少质疑。政府热心于地标性建筑，不外乎其对本地经济的活跃，比如摩天大楼不仅能拉动相关区域商业的繁荣，同时带来的当地观光旅游经济的繁荣也同样被地方政府看重。但有外资机构研究表明，过去140年来，摩天大楼热却是经济崩溃即将来临的一个可靠的指标。纽约的克莱斯勒和帝国大厦腾空而起的建筑热，就发生在1929年的纽约股市崩盘和大萧条前夕。最近的例证，是迪拜高耸入云的办公大楼、旅店和世界最高的哈利法塔，这些巨无霸均在迪拜陷入可怕的经济危机之前不久建成。

　　“建筑热是信贷过剩的一个信号。”香港巴克莱资本房地产调查主任安德鲁·劳伦斯说，历史上，摩天大楼的建造具有突发性和偶然性，但是与信贷宽松、土地价格飙升和过分的乐观预期紧密相关；往往建筑完工之日，便是经济进入紧缩衰退之时。

　　巧合的是，今年前5个月的宏观数据似乎也有所警示。

　　财政部数据显示，今年1至5月全国累计财政收入同比增幅显著回落。5月份PMI为50.4%，比上月回落2.9个百分点，创5个月以来新低；生产者物价指数(PPI)同比下跌1.4%，为连续第三个月负增长，也为2009年12月以来最低点。这显示需求疲软，增长乏力，宏观经济亮起“红灯”，中国实体经济增长已经明显放缓。

　　对此，中国指数研究院分析师何田认为，摩天大楼建设资金巨大，一旦得不到较好的回报，就会引发资金链断裂，并且短期内出现供过于求的情况应该也是正常的，更多的还是要看当地商业发展情况，以及相配套的规划和金融发展情况。

　　企业风险巨大

　　“在房地产政策调控以后，开发商利润空间被压缩，拿地的成本增加，建设高层可以减少建安成本，而且节约土地。”中原地产市场总监张大伟坦言。中原地产数据显示，去年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的3成以上，其中标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二三线城市的土地成本约占售价的30%。

　　事实上，通过建设高楼来减少建安成本，以抵消拿地成本的做法，一度让开发商挺过了资金链的压力，但高层建筑有一个临界点，一般容积率不超过5，此时土地成本和楼层高度建设成本比较适宜，一旦超越这个临界，随着楼层高度的增加，建安成本也会成倍增加。

　　“以100米高楼为例，同等条件下，100米高楼和80米高楼相比，其建安成本每平方米就增加了近20%，以此推算，随着楼层增高，建安成本每平方米会增加1/4～1/3”。李斌分析。

　　此外，从开发商收益方面来说，超高层，更多依靠的是租赁市场。而租赁在一线城市的倾向性成交也远高于二三线城市。

　　仲量联行数据显示，从租赁需求的行业来看，甲级写字楼一般有高新技术类公司、高端生产制造型企业、金融服务类公司等市场需求作为主要推动力量。“以北京为例，从区域市场看，金融街、中关村和东二环的空置率最低，均在5%以内。这也说明，写字楼所在地区商业化程度直接影响着租赁市场发展。”

　　对于远大的“天空城市”而言，何田分析认为，高楼建筑一般都有相配套的服务业和金融业，“目前来看，长沙还是一个工业城市，虽然也很发达，但是更多依赖投资，要么工业化厂房，要么是高层住宅，对写字楼等商业综合体可能并没有那么大的需求，短期内市场供应量会很大，导致租赁压力。”

　　在他看来，在二三线城市建设高层建筑，很可能造成供大于求的局面，因为对当地的企业来说，有时并不需要这么高端的写字楼。“要做商业地产，可能还是要选择北京、上海这样的超大城市，或者国家级中心城市，因为市场有承受能力，商业金融发展也比较完善。”