5月北京写字楼租金微张1.3% 主要是置换型需求

北京写字楼租金走势

　　和讯房产消息据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2012年5月北京甲级写字楼租金为454.76元/平方米•月，环比上涨1.30%；准甲级写字楼租金为245.33元/平方米·月，环比上涨0.58%。总体来看，5月份北京写字楼租金价格涨幅较上月缩小，其中准甲级写字楼与上月基本持平。

　　除建国门、燕莎商圈外，其他商圈甲级写字楼租金涨幅1%以内

　　从各个商圈租金走势来看，5月北京甲级写字楼租金涨幅较4月萎缩3.18个百分点，仅建国门、燕莎商圈租金价格上涨4.37%、4.09%，租金达到506.18元/平方米•月、357.59元/平方米•月。

　　其中，建国门商圈为弥补租金回报率上涨要求，租金价格继4月份涨幅扩大后，5月份租赁成交价格继续上涨；燕莎商圈写字楼面积紧缺，刺激价格上涨，为了补充写字楼面积不足，租赁需求向三元桥、望京等区域转移。

　　5月北京其他商圈甲级写字楼租金价格涨幅均在1%以内，其中东二环、亚奥商圈与上月持平。北京中原市场研究部分析认为，主要是由于短周期内，写字楼租赁进入淡季，据不完全统计，5月份北京写字楼租赁单数较上月下降13.34%。

　　5月各商圈准甲级写字楼租赁集中于客户置换

　　5月准甲级写字楼租金价格涨幅较4月继续萎缩0.7个百分点，租金价格较上月基本持平。具体从各个商圈来看，东二环商圈准甲级写字楼租金上涨幅度最高，涨幅为2.28%，租金价格达到227.37元/平方米•月；国贸商圈降幅最大，为6.67%，租金价格达到280元/平方米•月；其他租金涨幅在1%左右，燕莎和亚奥商圈准甲级写字楼租金价格与上月持平。

　　5月东二环商圈出现的准甲级写字楼租赁主要是客户置换，一旦出来租赁面积，租赁需求替补很快，成交租金价格上浮；本月国贸商圈准甲级写字楼价格下降，主要是由于国贸商圈有大幅租赁面积空出，以及辐射的慈云寺、东八里庄等区域写字楼面积的替换作用。

　　准甲级写字楼空置率年内最高达2.69%

　　根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示，2012年5北京甲级写字楼入住率为96.53%，比上月上涨0.24个百分点；次甲级写字楼的入住率为97.31%，比上月下降了0.8个百分点，准甲级写字楼空置率上涨为年内最大，达到了2.69%。

　　各大商圈甲级写字楼入住率趋于平稳

各商圈写字楼租金变化

　　从各个商圈写字楼入住情况来看，涨幅最大的是中关村商圈，较上月上涨了0.6百分点，入住率达到98.39%；入住率下降的仅建国门商圈，较上月减少0.02个百分点，入住率为96.58%。

　　在写字楼租赁短周期内，需求高峰告一段落，成交单数出现下滑，各商圈写字楼入住率趋于平稳。对于入住率上涨最高的中关村商圈，写字楼租赁主要集中于部分公司扩张规模新增加的租赁需求。例如，某教育机构扩充公司规模，进驻数码大厦，租赁为858平方米，月租金225元/平方米•天。

　　国贸、建国门、中关村商圈准甲级写字楼入住率下降

　　5月份北京准甲级写字楼入住率下滑，达到了年内平均最低水平。从各个商圈准甲级写字楼入住情况来看，仅国贸、建国门、中关村商圈别分下降了5%、1.27%、1.4%，分别达到了93%、97.55%、95.52%。其他商圈入住率与上月基本持平。

　　以上准甲级写字楼入住率出现下降的三个商圈，下降原因共同的特点有，

　　首先，监测的样本楼盘中，部分租赁面积空出，表现最明显的国贸商圈，租赁成交活跃，写字楼面积相对没有其他商圈紧张；

　　其次，对于这些核心商圈的准甲级写字楼需求容易向辐射区域转移。目前，北京写字楼租金上涨较快，准甲级写字楼租金价格不断向周边甲级追赶，造成这部分需求只能转移和流失。

　　未来市场走势预测

　　5月份央行下调人民币存款准备金率，6月份初央行下调存贷款基准利率，剑指国内经济发展增速减缓，保证实体经济健康稳定发展，北京社会固定资产投资额增幅比上月上涨1个百分点，对商业物业需求量依然很高。而对于北京写字楼租赁市场，由于短周期性需求下降，以及需求向辐射转移越来越明显，预计下月，核心商圈写字楼租金价格和租赁量趋稳，甚至有小幅下滑。