珠海楼市“二八现象”明显 房地产洗牌序幕拉开

　　如果只走进销售排名前几的楼盘，你也许会产生楼市又回到09年最火爆时候的错觉。4月21日，位于拱北的中海富华里开盘。据了解本次开盘即销八成。在中海富华里之前，2012年珠海楼市的热词一直是金域华府。数字说明了一切：开盘至今将近四个月网签280套，本年度珠海销量冠军。

　　2012年开春，部分热销楼盘搅得这个楼市的冬天风生水起。记者登录珠海商品房预(销)售专网了解到，2012年以来，珠海网签数超过80套的有六家，超过100套的有三家。由于这部分楼盘，“小阳春”、“回暖”成了春节以后的热点讨论问题。

　　可是整体楼市的数据却有力地支持了反面的观点：小阳春只是假象。要说回暖，也只是极小部分人在唱主角。2012年以来网签套数为1073套，但前四名的就已经占了60%。珠海统计信息网近日公布2012年珠海市3月经济运行简况，一季度全市商品房销售面积45.24万平方米、销售金额51.47亿元，同比分别下降7.4%和12.0%。

　　代理机构的市场研究报告也显示，三月份珠海楼盘销量在个位数的占了绝大部分。

　　市场“二八”现象明显。合富辉煌数据显示，三月份南湾、拱北、吉大、老香洲等片区的成交套数分别为27、11、27、21套。而南湾片区的库存高达2516套，销售率极为惨淡。

　　无论从整体片区，还是楼盘销售排名来看，整个市场都呈现出明显的二八结构。

　　“低价”、“刚需”成销售关键

　　为什么在市场持续萎缩的情况下，极小部分的楼盘能够取得堪比旺市的业绩呢？

　　双限头一个月，五洲花城的策略为整体市场树立了销售的操作标杆。去年11月，五洲花城推出两栋毛坯房，极具吸引力的价格马上吸引大量购房者入市。2011年最后两个月，五洲花城网签187套，占了整个珠海网签将近三分之一。

　　那时，楼市正处于观望期，大部分开发商处于欲降价又恐购房者进一步观望的尴尬状态。五洲花城的动作及取得的市场份额无疑向市场传达了一个现成的答案：在楼市进入买方市场的时候，低价促销无疑是有效的。

　　而到了2012年，销售的关键词又加上了“刚需”。今年春节以后，各大楼盘看房人数明显增多。业内人士认为，年前大家都在观望着房价进一步下调，春节后终于刚需用户终于按耐不住，集中释放。而首套房利率松动的利好，无疑又对之形成推波助澜之势。

　　于是，那些以“低价”、“刚需”为指导思想的楼盘销售业绩都较为出色，如，金域华府。此外，像公园里、尚东领域等刚需盘更是开出万元以下的均价毛坯房。除了这些低价入市的新盘外，很多卖到中盘的楼盘也开始低价促销推出特价房，并取得了不错的效果。

　　第一季度珠海商品房均价约为11377元/平方米。相比去年一季度的均价11975元/平方米，同比减幅4.99%。珠海的销售版图也因此悄然地发生改变。新香洲、前山、西区以及中山坦洲这些以刚需盘为主的片区业绩喜人。三月份坦洲更是以只有珠海主城区一半的价格优势取得了1110套的销售业绩。而吉大、南湾、唐家这些以豪宅为主的片区则业绩不尽如人意。三月份销售均在30套以下。