假日楼市：购房者难捞更多优惠

　　“笋盘”减少买卖双方开始价格拉锯战

　　在近期新房成交有所回暖，假日楼市期间供应成交又有望增加的同时，二手房源却显得有点“青黄不接”，成交、挂牌量都掉头向下，价格却反倒有拉锯的态势。

　　挂牌量减少房源出现紧缺状态

　　中介常把新鲜出炉的降价，或者性价比很高的房源叫“笋盘”。可这段时间以来，这样的“笋”似乎被采光了。

　　记者从上海中原地产各区域板块的分行了解到，4月以来门店挂牌量相较3月份明显减少了3成左右，新增挂牌房源价格略有上涨，约在5%以内。由于3月份刚需的释放，近期卖家的心态较稳，议价空间持续缩小。买家则在政策明朗后，对后市继续看跌，出手缓慢。价格上的预期差距使得买卖双方陷入僵持状态，也使得4月的二手成交趋于平淡。

　　具体到各个板块来看，4月上海春城板块份挂牌量相较上月约有30%-40%的减少，其主要原因是以置换客为主的上海春城板块，在3月份已经消化掉一部分优质房源，而新增挂牌房源较少，一时间房源量出现了紧缺。而从挂牌价和成交价来看，整体趋于稳定，卖家基本不再肯还价，目前板块二手房均价在24000-26000元/平方米左右。

　　同样的情况也出现在桃浦板块、塘桥板块，早先中介门店内挂牌房源都消化了近三成左右，出现了房源紧缺的情况。价格拉锯战打到5月

　　未售房源挂牌价出现了小幅上浮。据中介门店透露，某些板块内原先有一套房源挂牌价在400万元，三月份成交的回暖使得房东萌生了调价的念头，4月初他电话告知他要求将挂牌价改成420万元，同时表示如有诚意客户看房议价空间最多为5%。

　　上海中原中介部东区总经理李锦德表示，今年春节过后，3月初二手房市场成交回暖，集中释放了年前积压的购房需求。而随着宏观政策在两会后逐渐明朗，使得买卖双方再次陷入僵持状态，这导致了4月二手房市场整体成交放缓。而买卖双方这样的拉锯战可能会持续到5月，预计5月份受一手市场利好因素的影响，这两个月积压的购房需求，相信又会得到一定的释放。

　　降价难抵高昂税费成本

　　稀缺性是优质二手房最大优势之一，但高昂的交易税费固然也是它的硬伤，尤其是未满五年的准新房。南丹区域中介门店自海珀旭晖和尚海湾豪庭新房打折降价至今差不多也有两个月左右的时间，不少房东也普遍了解到这样的市场资讯，但反应普遍冷淡，并未配合新房市场作出同步价格下调。

　　在徐家汇板块，针对高端客户的二手房小区如徐汇苑、盛大花园、中海瀛台等普遍都是未满五年的准新房、又是非普通住宅，高昂的税费成本是买家不得不考虑的。以一套总价在1000万元左右、180平方米的徐汇苑三房为例，仅营业税就达到56万元，即便诚意卖房的房东愿意将挂牌价作出一定下调，但持有这些高端物业的房东本就不着急卖房，普遍抱有能卖则卖的消极心态，故能够给出的下调空间很小，难抵消税费成本。相形之下，购房者更能在新房中获得实质优惠，故而从二手房市场抽身再度投入新房市场，如此一来便更削弱了房东下调挂牌价格的兴致，于是索性放弃“谈价钱”。

　　除了板块内高端房源的挂牌价格并未感染到豪宅的打折风潮外，更多的中高端次新房、以及中低端老公房的价格更丝毫不为之所动，主要是由于房源与豪宅存在较多异质性，所针对的需求层次也有明显不同，故价格的参考性就高端二手房而言敏感性并不高。

　　汉宇地产市场研究部分析，影响二手房价格的因素有很多也很复杂，市场因素仅仅只是其中之一，房东对各自房源的主观认识直接影响其对市场价格的认可度，因此豪宅降价很难对二手市场形成规模式的影响。不过，在房东对价格过于执着的另一面则是市中心高端二手房面临“有价无市”的僵局，这从某个角度来看也可证明目前豪宅降价对市场的干预并不深刻。未来如果豪宅市场的降价能得以长期延续，甚至有更多豪宅项目能以相对的"平价"入市，随着时间的推移对房东和购房者的心理预期影响也将愈发深远。

　　“学区房”行情一路上涨

　　随着4月中旬以来本市各区“居住地入学”方案的相继出台，随楼市调控有所沉寂的学区房需求和价格出现止跌回升迹象。由于学区房具有稀缺性概念，业内人士预计，未来较长一段时间内该类房源相对同区域其他住宅仍具有优势，但购房客出手前一定要做足功课，避免陷入学区房陷阱。

　　记者从多个知名房屋中介机构了解到，目前本市学区房的分布主要集中在中心城区的二手房。通常来讲，学区房往往较周边普通住宅更容易找到下家，且成交价格高于区域均价。21世纪不动产上海锐丰复城国际店分行经理孙林介绍，板块内近期即成交了一宗房东提价案例，该交易房源属于板块内银联花园80平方米的二室户。由于目前二手房市场整体成交仍然处于低位运行状态，3月初该房源以235万元的总价挂牌入市，约低于周边市场价格约5%-8%。但随着市场逐步回暖，该房源带看客户明显增多，这直接导致房东选择提价。“一个月的时间里，该套挂牌房源的价格一路上涨至260万元，合计提升幅度约为10.6%。但仍有购房者愿意以上涨后的价格购入。”

　　原来，该套房源所处银联花园对口虹口区域内的四中心小学，故学区房的附属价值使该小区房源成为部分特定需求购房者追捧的对象。而此交易中的购房者即是为子女就学目的而置换购入的。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，从二手房房源类别看，学区房具有稀缺性和附加价值，短期内仍能凭借自身出色的保值、升值性获得部分市场需求青睐。

　　有不少学区房挂牌的汉宇地产七宝分行近期需求行情依旧旺盛。其门店的房源挂牌价格不仅议价空间缩小甚至出现小幅上涨，总价200万元以内的房源普遍环比上涨了5%-10%，而这样的提价反而愈发刺激了购房者出手。其分行内每个业务员周平均带看量为4-5组，与3月份时基本持平。学区房的价格坚挺，如今伴随市场回暖价格的同步提升，购房者普遍都能接受，同时这也与他们对这轮楼市调控的适应性提高不无关系。

　　此前，长宁、闵行、浦东等区的人户分离就近入学施行细则相继出台，但是否对学区房市场构成直接利好，还有待观察。汉宇地产南丹分行的营业主任曾华表示，其所在分行内有不少挂牌房源对口的是徐汇区重点小学汇师小学，而汇师小学是典型的“入学难”学校，每年的规定招生名额都难以满足“人户一致”的适龄入学人数，因此即便是以后可以安排“人户分离”的家庭子女就近入学，“僧多粥少”的历史遗留问题依旧客观存在，因此想要凭房产证入学绝非易事。

　　当心“伪学区房”

　　资深房产中介人士提醒，购买学区房钱，一定要事先了解希望入学学校的学区划分问题。目前，多数重点学校的招生范围并不固定，每年都会公布一次。目前个别中介和房东往往以出售房源所在小区紧邻名校而以“学区房”概念进行推销，事实上，现在很多小区紧挨着名校，甚至有的仅一墙之隔，但是该小区有可能并不具备入这所学校的资格。为避免购入“伪学区房”，购房者应事先了解相对信息，该类信息可前往周边居委会、学校教务处、区教育局网站等地查询。

　　此外，购买学区房要算准年限，避免错过正确入学时间。如一些热门学校为控制入学数量，往往较一般学校设立更高的门槛，指明需落户满3年才能达到招生标准。所以需根据自身孩子的年龄算准入学年限，提前3年以上购入相应学区房较为保险。