回首“国十条”两周年 数据回落预示拐点隐现？

　　本月中旬，国务院常务会议分析了2012年一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作，特别提到继续加强和改善宏观调控，巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复；同时采取有效措施增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。国家“决不让调控出现反复”的决心，一锤定音，2012年中国房地产市场，“宏调”仍然是主基调。“调控可能会放松”的市场预期，由此落空？

　　先看看数据：自2010年4月“史上最严厉”的“国十条”调控房地产市场以来，两年时间，调控成效逐步显现于多个“回落”之中。国家统计局公布的数据显示，一季度，我国固定资产投资同比增长20.9%，增速比上年全年回落2.9%；一季度，全国房地产开发投资10927亿元，扣除价格因素实际增长20.7%，增速比上年全年回落4.4%，比上年同期回落10.6%；其中住宅投资增长19.0%，分别回落11.2%和18.4%。呈现“回落”的，还有一季度全国房屋新开工面积39946万平方米，增速比上年同期回落23.1%；全国商品房销售面积15239万平方米，同比回落13.6%。各类增速全方位地回落，有些势如破竹的味道，“连累”了一季度GDP增速。既如此，按照以往“保增长”的惯性思维，“调控可能会放松”预期顺理成章。

　　市场普遍认为，2012年3月，楼市回暖，并被解读为“刚需激活”。此说法的笼统在于，怎样确定其间没有投资需求？所谓“回暖”，基本上是环比，3月比1月、2月成交多了，就是“回暖”？同比一下，成交数据不乐观。看看“楼市风向标”的京沪深，一季度，北京成交套数同比下降12.8%，上海成交面积同比下降13.5%，深圳成交套数同比下跌30%。依然是“回落”，“调控可能会放松”预期似乎进一步加强。

　　销售增速回落，房企头痛。一季度已公布季报的房企中，七成上市房企净利润亏损、预减、续亏或首亏，相比去年同期七成上市房企年报业绩良好，简直“冰火两重天”。成交低迷、销售锐减，管理费该支出还得支出，一来一往，日子紧巴巴。“调控可能会放松”便成了“救命稻草”般的现实期待。

　　可惜“经验主义”忽视了新变化。此番调控不同于以往，国家的决心早见于两年前“国十条”的开宗明义：“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题”。国家宏观调控是为了“坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题”，未曾说过“打压房地产”、“打压房价”，只为了纠正房地产市场的无序，引导其健康、可持续发展，故而采取各类经济、行政手段达到调控目的。现实情况是，国内大部分城市房价依然在高位(特别是相对于收入水平来看)，普罗大众认为“不合理”。以此看来，全方位“回落”并非坏事，房地产市场逐步回归“合理”而已。

　　房价收入比太离谱，广大欲购房者买不起房，有意见；房企还能硬撑，对比2007年的黄金时代，现在的房子并不太好卖，有意见；地方政府似乎没有更多办法可想，要惠及民生还要兼顾市场和财收。两年来，国家调控房地产市场的政策不断细化，为何不尽如人意？其实，房子既是必需品又是投资品的多重属性，导致问题复杂化。钱多房少(民间投资渠道太窄)的情形不变，房价会降吗？土地价格、售房利润仍有空间，房价会降吗？买了房的、炒房的，希望房价继续上涨(保值、增值)，你敢降价我就敢砸你售楼处，房价敢降吗，不维稳？便也呈现胶着状态。

　　各方都不愿意“胶着”，问题在于，什么是合理？怎样才合理？房地产市场历来多方博弈，将各方都满意定义为“合理”的话，至少涉及购房者、房企、政府三方满意(实际上还有本土或海外热钱等炒房资金参与)。有一方整体上不满意，都不算合理。购房者希望买得起房，房企希望卖得起价，政府希望购房者买得起、开发商卖得出，而自己通过扶持房地产行业发展以获取足够的财税收入。确实，理想状态如此。

　　达不到理想状态，因为市场还不够健康，民间意见很大。就目前全国房地产市场来看，数据在“回落”，而最为关键的房价是唯一没怎么“回落”的，关注和争议的焦点都在房价。统计部门近日发布数据显示，今年3月，与2月比，70个大中城市中，46个房价下降，16个持平，8个上涨；与去年3月比，70个大中城市中，38个房价下降，3个持平，29个上涨。仔细看过数据之后发现，虽然上涨幅度不大，但下降幅度也很微小，“房价上涨的压力依然存在”。国务院总理温家宝在今年“两会”上表示，合理的房价要与居民收入相适应，房价要与投入和合理的利润相匹配。媒体计算“总理房价”后惊呼：全国各大中城市的“总理房价”基本在多年以前实现了，现在的房价已数倍于“总理房价”。成本构成不透明，“合理利润”雾里看花。

　　“调控可能会放松”的预期，看来落空了，接着究竟有怎样的趋势？从经济学角度解释，供需失衡是高房价的根本原因。国家为了这个“合理房价”，将在很长一段时期内坚持以“限购令”和“保障房”为主体的调控政策，增加供给、完善配套、平衡供需，确保宏观调控不反复。难处在于，“限购令”虽有明显的“去投资化”意图，可是在2012年前几个月，已经出现过很多版本的朝令夕改，地方的财政冲动如何平息？调控执行力度，如何监管？“限购令”对“刚需”的误伤也不能视而不见。而保障房建设资金缺口巨大，“2012年新开工700万套以上”，资金如何保障到位？中央财政、地方财政、社会资金，如何分配、介入？

　　房地产行业作为支柱产业之一，“回落”对地方政府造成了财政压力。地方政府的决心尤为重要，调控的关键还看地方政府的落实。房价持续上涨的态势得到了遏制，但是一些未限购的三四线城市房价逆势上扬，资金从一二线城市转战三四线城市的迹象明显，此消彼长。调控不能反复，国家极有可能根据市场反应实时调整政策。你有序，我维持；你无序，我加码，限购、限贷、限价、房产税、暴利税……国家铁了心调控，能打出的牌还有很多。

　　回归之路，曲折跌宕。房地产市场已暂别火热，“回落”探底，无人可预测“市场底”在哪里。可预测的是，在调控政策延续、货币政策稳健的背景下，不能以惯常思维看待此轮调控，这并不是一次短期行为，就目前形势来看，国家下决心要将房地产引向正途，不达目的决不罢手(哪怕政策有预调微调，也是为了进一步适应现实需求)。最理想的选择是，经济问题交给市场，民生问题交给政府。房企加强自律，以市场手段解决市场难题。最近两个月，全国各地楼盘试探性的促销多了，成交量相应上来了，可以看作房企突围。一些房企在本轮调控中倒下，行业大洗牌不是不可能。倒下一批、强壮一批，未尝不可。挤掉泡沫、拒绝短视、加速转型、借机发展壮大，顺势而为岂不妙哉？高利润在房地产的冬天不是最佳选择，虚张声势大喊“探底回升”也无济于事。经济的基本面、城市化进程，并不支持房地产行业崩盘，特别是中国人口基数大，城市化方兴未艾(特别是三四线城市)，对房地产有足够支撑。

　　一言以蔽之，一季度统计数据的全方位“回落”、“下降”，意味着“快速上涨”严重受挫，但距离“合理”还远。2012，楼市拐点？眼下还看不到影子。唯以“公平正义”挂帅，理顺各类体制，最起码将土地、税收、反暴利等配套制度建立、执行起来，保障房建设到位、大规模入市，破除利益预期，保障民生和发展商业双管齐下，保障房、商品房“双轨制”真正运行起来，让各阶层有机会、有能力各取所需，才有希望迎来真正的拐点——最大程度的合理，最大程度的满意。目前来看，大趋势向着这个方向慢慢在走，势必任重道远。记者詹雨鑫