土地出让金同比缩减八成 考验上海房产调控

上海市长韩正在4月16日召开的市政府工作会议上表示，上海将继续坚决贯彻落实好中央有关政策，对房地产调控力度不减、政策不变，确保全年稳中有降目标的实现。

对市场而言，上海政府此番表态并不陌生。在2012年上海两会，韩正就在《政府工作报告》中表示，坚持把经济增长质量和效益放在首位，加快改变速度型经济增长模式、减少对房地产业发展和投资拉动的依赖。

“目前上海的经济发展遭遇了瓶颈，与此同时下决心减少对于房地产的依赖，不管怎么做，阻碍还是不小。”上海社科院房地产业研究中心学术部副主任陈则明认为。

据4月16日上海统计局公布的数据显示，一季度，上海房地产开发投资471.81亿元，比去年同期仅增长0.7%，但因这一比例占上海全社会固定资产投资的52.1%，也就意味着，占上海固定资产投资一半以上的房地产业，其数据直接关系上海投资这辆马车拉动的速度。

中国不动产研究中心(CRRC)4月数据也同步显示，一季度，上海土地出让金比去年同期缩水近八成。

真金白银的流失之时，考验着上海财政收入是否可保证这轮调控的可持续性。

土地财政流失

4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格数据。70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势。

3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个，是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。

上海统计局公布数据显示，一季度，上海商品房新开工面积783.28万平方米，下降19.8%。其中商品住宅新开工面积508.95万平方米，下降24.8%。而在销售上，上海商品房销售面积316.47万平方米，下降14.8%。

值得一提的是，上海新建商品住房价格自去年10月首次出现负增长后，已经连续6个月环比下降?

房地产的不景气，直接影响到地方政府的土地财政，上海政府的腰包也在不断缩减。

中国不动产研究中心数据显示，今年一季度上海经营性土地出让金共计68.19亿元，同比去年一季度减少79.9%，环比去年四季度减少78.7%。其中，其住宅用地成交31.11亿元，商业用地成交28.22亿元，保障房用地成交8.85亿元。

据悉，2011年上海经营性土地出让金约1183亿元，今年一季度成交金额仅相当于去年全年的5.76%。

记者从上海国土资源管理局获得的数据显示， 2012年年度供地计划中，原定供应住房1000公顷，按照已出让的18幅土地的面积计算，一季度仅完成计划的11.7%。

业界人士认为，按目前的房地产资金链情况，上海即便在余下的四个季度加速推地，也不见得会有多大的涨幅空间。

中国不动产研究中心人士认为，一季度上海共推出18宗地块，无论是地块的数量还是体量较往年都有大幅减少，这对土地出让金的缩减产生了直接影响。此外，开发商谨慎拿地，底价成交的情况已成为常事，并在短期内难以改变。

“去年房地产虽然遭遇了深度调控，但是地产商前年的收入还不错，还可以在去年购地，所以上海去年土地出让金也超过了千亿，总体上还算不错。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。

“但是去年和今年一季度楼市交易数据一再下滑，尤其今年以来资金链越发绷紧，对于地方政府而言，今年土地财政的收缩压力会更大。”薛建雄认为。

寻更多的投资驱动

2012年对于上海而言，经济的发展并不尽如人意。

本报从统计系统获悉，2011年全国一季度规模以上工业增加值增长14.4%，就地区而言，一季度上海规模以上工业增速在3.8%，比去年的12.6%大为下降，代替2011年工业和经济增速最低的北京，为全国垫底。

工业下滑之时，上海社会固定资产投资也在下滑，上海统计局4月16日数据显示，一季度上海全社会固定资产投资为906.29亿元，同比下降2.8%。而占投资额一半以上的房地产领域，由于受到楼市调控的影响，增幅的明显下滑拖慢了上海的投资驱动。

三大投资领域中，城市基础设施投资125.90亿元，下降28%；工业投资219.91亿元，增长6.3%；房地产开发投资471.81亿元，增长0.7%，增幅明显下降。

在外贸的发展上，上海目前面临的局面也不尽乐观。上海统计局4月16日数据显示：3月，上海市实现外贸进出口总额386.46亿美元，比去年同月下降0.9%。其中，出口173.07亿美元，下降6.2%，是今年以来单月同比首次下降。

这些数据令上海的房产调控面临严峻形势。

上海社科院房地产业研究中心学术部副主任陈则明对记者表示：“A股上市公司中，房产有上百家，全国做房地产的公司估计上万家，房地产衍生出的行业、建筑、家电、装修、钢铁等等，其数据的下滑直接能带动整体数据的下滑，上海作为一座城市也是如此，房地产不仅仅是一个行业那么简单。”

而目前上海市政府可做的，就是在房地产行业之外，寻找更多的投资驱动。

“所以这是现在迪士尼项目、上海世博园新规划、大虹桥建设一直在加码的原因之一。”陈则明称，加速保障房的建设与配售也是相应的应对举措。

陈则明认为，高层所谓减少对房地产的依赖，应该指的是增量上减少，而不是基数上减少，否则就“伤身”了。